首購族和銀行打交道　先留意4大法則

[房地王/盧振池報導]   近年來房地產市場景氣的反轉，使得銀行目前普遍對房貸業務，有著和以前不一樣的做法，金融業者建議：首次購屋想申請房貸的民眾不妨留意以下的法則：  

一、請銀行鑑價

大部分首次購屋的民眾都是根據建商、房仲或是賣方屋主開出多少的賣屋價，再經過討價還價而決定了買屋的價格，或是自行上內政部的實價登錄資訊網站，去蒐集買屋附近的成交價做為出價參考。     ▲買屋時，可以請銀行人士前往鑑價。  

其實買屋出價前，可以請常往來的銀行業者和你一起去看屋、估價，一方面銀行的房貸部門對於鑑價、估價是專家，而且到處都有很多的房貸案件可供參考附近的房價行情，二方面銀行未來也要承辦買屋之後的房屋貸款，讓銀行早一步把關這間房子的買屋總價，也可避免日後房子買太貴了，銀行房貸成數不足或無法核准的窘境。  

二、鑑價可能打7折

即使買屋前，不找銀行業者鑑價，當你購屋後申請房屋貸款時，銀行還是會派人到房屋現場做鑑價的程序，而且每個購屋族都常聽說：銀行的鑑價比市價還低。銀行業者表示，這句話是真的。因為銀行要承擔房貸戶繳不出錢、拍賣房子可能要降價賣屋的風險，所以每坪30萬元的房價行情，以往銀行的鑑價行情只有27萬元／坪左右（大約打85折到9折）。    

▲屋況太差的房子，房貸成數就不會太高。   現在房市景氣不佳，部分銀行甚至把鑑價行情下修到市價的7折到8折之間，因為房價呈現下跌趨勢的話，鑑價就會跟著越來越低，這樣意謂著買屋的人千萬不要出太高的價格來購屋。  

三、要多預留自備款

銀行的鑑價往下修正，也表示銀行願意核准給首購族的房貸成數必定跟著縮水。例如小陳買了一間成交價是1,000萬元的房子，小陳心裡想：自己是首購族、銀行信用也都很好，所以申請這間房子的7成房貸應該沒問題。不過，銀行審核房貸案件可不像小陳想得這麼簡單。   首先銀行依「行規」鑑價後，覺得這間房子約值900萬元（打9折），但是這間房子總價比附近平均每人購屋總價還高很多（意謂小陳買了較高總價的豪華房子），加上未來的房市景氣變數還是很大，所以銀行把原本的鑑價再打9折就剩下約800萬元。結果小陳以為可以申請到700萬元（1,000萬元的7成）的房貸，結果銀行只願意給560萬元（800萬元的7成），自己就變成要想辦法多準備140萬元（700萬－560萬元）了。   ▲買了比附近更豪華、更高總價的房子時，要留意日後較難轉賣的問題。  

四、車貸、卡債影響房貸

當然，每家銀行不至於完全不給鑑價成數的彈性，所以就會用「另一筆信用貸款」或是「提高利率」等方式，讓資金較缺的首購族儘量能貸到足夠成數的房貸，但前提是借款人每個月的「房貸收支比(每個月的收入減去每個月的支出開銷，得出來的金額再除以每個月所要繳交的房貸總額)」要能符合銀行的規定，也就是平時的負債不能太多，包括車貸、卡債、小額信貸都要越少越好。  

新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw