買屋少不了它　內政部不動產說明書新制10月1日上路

[房地王/胡兆陽報導]   內政部公告的「不動產說明書」新制在10月1日正式上路，但是還有很多人並不知道什麼是「不動產說明書」？其實，這裡面有許多新增加保障民眾購屋權益的內容，值得日後想要買房子的民眾多多留意。   有鑑於房屋等不動產的買賣金額相當龐大，許多民眾都是一輩子才會買一、兩次不動產，為了保障買賣雙方的不動產交易資訊透明化，以及規範房屋銷售業者的義務，內政部早在民國88年就要求不動產的經紀人員，必須以「不動產說明書」向買賣雙方清楚說明交易物件的現況，應記載事項包括土地座落地號、土地使用分區、房屋門牌、權利範圍、所有權人地址、設質情況、建築改良物用途、有無被占用、車位編號、位置等。   ▲購屋前，最好先詳閱不動產說明書。   隨著近20年的不動產市場變化，內政部對於「不動產說明書」的應記載事項，又增加了海砂屋、幅射屋、樑柱結構等瑕疵標註。這項說明書必須由買賣雙方加上不動產經紀人三方簽章，以示完整告知的權利及義務，並且列為不動產買賣契約書的內容，所以是具有法律效力的。   這次10月1日新增加的不動產說明書應記載項目之所以備受大家的矚目，是因為把多年來不動產交易時產生極大爭議的「凶宅」、「工業住宅」、「嫌惡設施」都給列了進去。      小心登革熱　購屋常忘這些嫌惡設施   新增加的不動產說明書應記載項目

項 目	說明	備註
凶宅定義	建物專有部分於產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形	未來可供法官判別凶宅的定義
嫌惡設施	半徑300公尺內的焚化爐、垃圾場、靈骨塔、殯儀館、火葬場、高壓電塔、瓦斯行、加油站、寺廟等	嫌惡設施認定雖因人而易，但左側設施需清楚標明
工業住宅	標示工業區內的建築物	於土地使用區分之外，再加以標註
山坡地建築	是否屬於政府列管的山坡地社區	有助提升買屋者居家安全
有無設施	自來水、瓦斯、用電、排水設施等	有助買屋者快速暸解公用機能
應告知設施	半徑300公尺內的行政機關、警察局、菜市場、醫院、各級學校	有助買屋者快速暸解生活機能
預售屋部分	1. 預售建案基地半徑300公尺5年內有無水災救助紀錄2. 基地毗鄰範圍有無已取得建造執照未開工或施工中的建案	列為預售屋買賣契約書中的「應記載事項」

資料來源：內政部   特別是「凶宅」的部分，以往民法、刑法的條文中都沒有「凶宅」兩個字的名詞出現，以致於買賣雙方出現「凶宅」認知爭議時，只能憑著個別法官的「自由心證」來判決誰勝訴、誰敗訴，才會出現上個月屋主從家中跳樓身亡，卻被法官判決這房子「非凶宅」的案例。   根據10月1日內政部最新實施的「不動產說明書應記載事項」規定，所謂「凶宅」是指「建物專有部分於產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡」的情形，總算清楚地為「凶宅」下了明確的定義。而且說明書中除了加重不動產經紀人負有調查的責任之外，原屋主也要有主動及誠實告知的義務，否則就有觸犯詐欺罪之虞。   ▲工業區的住宅大樓將會越來越難賣。   第二個不動產說明書新增的應記載事項是「工業住宅」，原因是前幾年的工業住宅建案隨著房市熱絡而快速增加，加上工業住宅的房價比一般住宅的房價便宜2～3成，如果沒有在不動產說明書中標註清楚，很容易就造成購屋糾紛。   最後、也是最重要的是，不動產說明書新增應記載事項第一次把房屋方圓半徑300公尺以內的「嫌惡設施」都要標示出來，例如焚化爐、垃圾場、靈骨塔、墳墓及殯儀館、火葬場、高壓電塔、瓦斯行、加油站、寺廟等，以及預售建案基地半徑300公尺裡5年內有無水災救助紀錄，以便減少日後的購屋糾紛。   ▲現在所有的嫌惡設施都必須在不動產說明書裡寫明清楚。   這次的不動產說明書應告知事項還多了「應告知設施」，包括行政機關、警察局、菜市場、醫院、各級學校等，等於把住家附近主要的生活機能都寫進說明書裡，對於想買房子的民眾而言，這項新制算是相當好的規範。   不過，買房子是自己一輩子的大事，法令規定再多也無法完全扼止有心人的不法行為，購屋糾紛出現後的法律訴訟更令人勞民傷財，所以購屋大眾自己也要多看看房內的屋況以及屋外環境，不要只依靠不動產說明書的記載事項。     更多建案/預售屋/新成屋資訊請看>>    http://housetube.tw