顛覆房產觀念　來向銀行要養老金

[房地王/盧振池報導]   去年政府曾經推出的「以房養老」政策，因為申請資格太嚴、很少人提出申請而鎩羽而歸。有鑑於國內的人口老化趨勢明顯、老人商機也越來越多，使得最近銀行公會決定重新再來，而且申請的條件將會大幅放寬。最重要的是，這次有不少銀行包括合作金庫、土地銀行，決定加入這次「以房養老」的行列，有機會炒熱這項對國內房地產市場而言，是一塊極新觀念的不動產活化商品－逆向抵押貸款。 然而不靠政府及銀行，也能用另一種以房養老的方式。   ▲台灣的房價太貴，活化個人房地產的政策應多多開放。   「以房養老」的做法說穿了就是運用「逆向抵押貸款」的方式，讓屋主可以向銀行領養老金。而弄清楚「逆向抵押貸款」之前，先來暸解一般我們稱呼的「房屋貸款」都是：把名下的房子抵押給銀行，銀行取得房子的抵押權之後，就把貸款借給屋主，然後屋主再把錢還給建商（或賣方），日後屋主就要每個月償還貸款的「本金加利息」給銀行，這種「屋主每月繳款－＞銀行」的貸款順序，金融界稱為「順向抵押貸款」。  

屋主仍能使用房子

銀行行員表示，「逆向抵押貸款」則是剛好和上述的貸款方式相反，但同樣是屋主先把房子抵押給銀行，不同之處在於銀行取得房子的抵押權之後，不是整筆貸款一次全給了屋主，而是按月分批給屋主固定的金額，就類似領「退休年金」一樣，而且屋主可以繼續住在自己的房子裡，日後也不必還錢給銀行，一直到屋主往生了，這間房子的產權就名正言順的變成銀行的資產。   ▲逆向抵押貸款的運作模式。   由於這種貸款最後是：銀行每個月給屋主一筆錢，和一般「屋主每個月給銀行一筆錢」的房屋貸款完全相反，所以稱之為「逆向抵押貸款」。從以上的逆向抵押貸款方式可以知道：承做「逆向抵押貸款」的銀行必須等到屋主往生之後，才能得到房子的產權，但是此時屋主如果有財產繼承者，房屋的最終產權的歸屬問題就會變得很複雜，這就是大多數的銀行不願意承做「逆向抵押貸款」的原因。  

國外活化不動產業務相當盛行

然而，在歐美及香港等金融業發達的國家中，「逆向抵押貸款」是活化房地資產很重要、也很普遍的方式之一，一方面是因為他們的儲蓄率較低、勇於把錢借出來消費，另一方面政策上也有完備的法令條文去規範屋主、銀行以及屋主財產繼承人的權利及義務，因此這三者能發生的爭議較少。   ▲香港的不動產相關貸款行業相當活躍。   台灣目前雖然還缺乏相關而且明確的法令條文，但是現在已經有很多「房貸繳清」的民眾，再回頭向銀行抵押房子、借出一大筆錢來旅遊、投資或消費，差別只在於他們是一次拿到全部一大筆的貸款款項，而「以房養老」的逆向抵押貸款則是每個月領固定金額，而且活越久、領越多，兩者差異並不太大。   尤其是在房價相當昂貴的年代裡，許多老年人很想提早把房子過戶給子女，再由子女支付養老金，但是子女得到房產之後，棄養年邁雙親的社會新聞層出不窮，心想還是把房子交給講求信譽的銀行、參加「逆向抵押貸款」比較保險，所以這項活化不動產的業務將會越來越普遍，有房地產的中、老年人不妨多做準備。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw