三分鐘搞懂投資軍宅是什麼？在夯什麼?

[房地王/胡兆陽報導]   最近國內的房地產市場關注的焦點，已經隨著選舉議題的流動，從房市交易量萎縮的話題，變成了比較少人會去涉獵的「投資軍宅」，連中老年人以及不少青年朋友都在問：什麼是軍宅？投資軍宅真的這麼好賺嗎？   目前市面上所稱的「軍宅」，其實就是國防部把以前老舊的眷村，改建成嶄新的社區大樓之後，配售給現役軍人的住宅。之所以稱為「配售」，是指有資格配到軍宅的軍人，也必須要花錢才能買到這戶軍宅，而不是無償得到的。   ▲很多眷村已經攞脫老舊印象，甚至轉變為旅遊景點。   然而，正因為軍宅的土地是原本的眷村座落地，所以土地的部分是零成本，原有的眷村戶也不必花一毛錢，就能享有「一戶換一戶」的軍宅，至於多出來的軍宅戶數，國防部也只會以蓋屋的成本價，賣給符合資格的軍人（限定「有眷無舍」的人，而且依照階級、年資等條件而有坪數及資格的差異）。   即然是以「成本價」配售出去，一旦這些眷改軍宅流入一般的房地產市場，當然就有價差可圖，再加上很多眷村原有的地點都在市中心的黃金地段，轉賣的獲利就更驚人了。例如台北市不少軍宅原始的配售價約每坪20萬上下（甚至更低），但是現在市價已經高達80萬元／坪左右，所以有不少房市投資客專門鎖定這些軍宅做買賣。   ▲很多軍舍座落在市中心區域，改建後的轉售利益驚人。圖為台北市的空軍宿舍。   當然，政府也不是省油的燈，於是在當初的「國軍老舊眷村改建條例」第24條就規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、贈與或交換」。   換句話說，一般的民眾想要買軍宅，都必須等到獲得配售的軍人，持有房子的產權超過5年之後，才能把買來的軍宅過戶在自己的名下，而這5年的限制就被稱為投資軍宅的「閉鎖期」。   ▲國防部在全國還有不少土地，房市開發效益可期。   問題是，投資房地產講求的就是「增值利益」，這些眷改軍宅一放就放了5年才能過戶，如果到時候才付錢買屋，房價說不定已經漲到一、兩倍了，因此想賺軍宅增值利潤的投資客會在閉鎖期間就開始動作；而想賣屋的原始持有產權的軍人有些自己已經有房子可住，當然也想早一點拿回配售的本錢、以及獲利「落袋為安」，所以也願意在閉鎖期間就先賣屋。   投資軍宅與投資一般房屋的比較

比較項目	投資軍宅	一般房屋
風險性	較高	較低
獲利性	較大	較小
流通性	小眾市場	大眾市場
投入資金	較多	較少
限制性	有閉鎖期	無過戶限制

  所以投資軍宅的人大多在禁止過戶的閉鎖期間，就和原始持有產權軍宅的軍人談妥售價、預付部分訂金，雙方簽下「權利買賣書」，等到閉鎖期過了之後再來辦理過戶手續。然而，這樣長達5年的閉鎖期會發生的變數實在很大，如果不暸解其中風險的民眾最好不宜輕易嚐試！     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw