不動產法律系列 適時發函確保權益

  作者：謝彥安 律師

房屋買賣因金額龐大，導致易生糾紛(如遲延付款、瑕疵擔保、解除契約等問題)。當爭議發生時，為求雙方友好關係及和解可能，「協商」理當是優先選擇的方案，但在溝通過程中，如未適時發函或留存書面記錄，卻可能會讓自己陷入極大之風險。

未發函的風險有：

(1)我方主張無法明確化外、

(2)若雙方協商到最後仍未達成我方之目標，此時我方卻因「未適時為權利之請求或催告、未依契約或法律規定行使權利」(最常見是超過請求時效)等發函留存證據之動作，可能導致不利益之後果。 以筆者經辦之案件為例，曾有買方A主張賣方B所賣房子有嚴重漏水瑕疵，因雙方協商後，B允諾A會負責修繕，於是A好意等到7個月後，才發函向B主張法第365條之瑕疵擔保請求權，但因A未及時發函請求，A竟援引時效抗辯拒絕給付，致A難以請求賠償。 另一案例，有買賣雙方都爭執對方違約，此時，如認為己方主張明確有道理，且協商破局無效，應該立刻發函給對方主張解除契約、及後續請求賠償等法律效果。否則如對方先解除契約，而我方又一再拖延不表態，反而導致我方從有理變無理之一方，最後只能徒呼負負。 發函形式大致可分成存證信函、律師函等二種，原則上，發函在法律上並未規定一定要採取之形式。

不過，在發函前建議透過律師或公司法務進行專業分析，可指導包括：釐清目前雙方法律地位強弱、找出法律請求依據、蒐集對己有利之證據等，以協助我方形塑出正確之函文內容，確保自身之法律權益！

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