不動產法律系列　房客該不該賠凶宅的減損？

[房地王/盧振池報導]   房東出租的房屋如果因為承租人的過失，而造成房價的損失，那麼承租人是不是要負起賠償的責任？任何人的第一個感覺，當然是「肯定的」！但是台北地方法院最近有一個判例就不是這樣判決，引起廣大出租市場及房東的關注。深究這個案例的其中原因是有許多「特殊」情況，並不是全部一體適用，所以值得房東、房客多多留意。   案例是一位知名主播在租屋處自殺身亡，使得這間出租的房屋變成了凶宅，房東有鑑於自己的房屋價值因為凶宅而減少，加上房客已經往生，因此向房客的法定財產繼承人－配偶及父親要求賠償房價減損的損失，共約600萬元。   ▲出租房屋當包租公，必須承受其中不小的風險。（圖中房屋並非此案例）   法界人士表示，如果法院判決房客的確要為這間房屋的價格減損負責，而房客又已經往生時，並不代表房客賠給房東的賠償金就不必給了，而是變成房客的「債務」。基於民法上財產繼承人必須繼承財產，也要一併繼承「債務」的條文，因此房東向這個房客的直系血親及配偶，要求負起賠償責任是合情合理的。  

第一　有無「過失責任」

然而，法院在此案例中判決房東敗訴、房客的親屬免賠，倒不是因為「債務一併要繼承」的緣故，而是基於民法上的「過失責任」論調所做出來的判決。什麼是「過失責任」？簡單來說就是，一般人因為自己的行為導致別人的損害（包括財產、名譽）時，必須負擔賠償責任。   過失責任 與 無過失責任的差異

項目	過失責任	無過失責任
基本意義	造成他人的損害，就要負擔賠償責任	不論是不是出於故意或過失行為，都需要負責
附加意義	但是如果並非故意或沒有過失，則不必負賠償責任	法院可以視非故意或無過失的情況，酌量減少賠償責任
適用之處	民法	消費者保護法

  而這裡所說的「一般人」必須是「身心需健全，有行為能力的人。相反的，如果不是出於自己的過失或故意，也已經善盡注意的義務卻還是造成別人的損害時，也不必負擔賠償的責任。這個案例就是因為法院認定，這名往生者在生前就服用了大量的藥物，已經沒有能力辨識個人及周遭情況的利弊得失，屬於「非故意、也沒有侵害他人權益的過失」，所以判決不必負擔房東的賠償損失。  

第二　實際損失在哪裡？

另一個法院判決房東敗訴的原因則是，房東說房子變成「凶宅」，已經造成房屋價值的減損，但實際上因為房東還沒有賣出房子，無法舉證房子的售價已經真正下跌造成了自己真正的損失，再加上法院認為房價的下跌和房市景氣、政策、人為操作等多重因素也有關係，不一定就是此事件造成的。   ▲法院對房市各項糾紛常有不同的判決，民眾只能多做功課。   由以上的法院論點可知，任何與房市交易或相關的損害賠償，當事人最好要提出實際的損害證明，儘可能保留所有支出或成本的單據，還要有利害得失的關聯性（甚至曾有法院認為「凶宅的鬼魅之說」屬無稽之談的案例），才容易爭取到法院的認同。     專業房地產新聞、租屋資訊請看>>  http://housetube.tw