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空地稅復徵 助抑制房價、地方開發

【房地王記者/萬真彣報導】為遏止財團養地炒作,助長房地產狂飆的歪風,財政部已獲行政院同意,將停徵26年的空地稅,於下周正式採「分區、分期」制恢復徵收,各地方政府農曆年前可依當地現況劃定區域、擬出空地開發期限,一旦特定區逾期未開發,可自行決定是否加徵2~5倍不等的空地稅或直接實施「照價收買」。至於停車場是否納入開徵空地稅的範圍,各地方政府也有自行評估的權限。

分區、分期實施     違法加課2~5倍空地稅

空地稅在民國74年經濟景氣低迷時,宣布暫停徵收,但26年來物換星移、世事變遷,囤積土地養蚊子,待房價飆漲再高價賣出以賺取暴利者,比比皆是,助長房價不合理飆高等亂象;因此,財政部決定將恢復空地稅的徵收,依「平均地權條例」第26條第1項規定,直轄市或縣(市)政府對私有空地,得視建設發展情形,分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建;逾期未建築、增建、改建或重建者,按土地應納地價稅基本稅額加徵2~5倍空地稅或照價收買;土地稅法第21條也有類似規定。此舉不但有助推動土地開發、加速地方建設,也可避免養地炒作,發揮抑制房地價超速飆漲的功能。

台北、新北市應優先施行     台中、高雄市確定不徵

但空地稅徵收或照價收買的實施與否,有賴地方政府各別衡量,中央政府並無強制全台執行;目前推估,不動產炒作較嚴重的台北市、新北市,可能會是優先推動的區域,而對炒作風氣較不盛的其它縣市而言,衝擊不大,一般民眾將不受影響。日前5都之中的台中市、高雄市已相繼表示暫時不考慮課徵,而台南市政府也已成立專案小組做謹慎評估,決定是否開徵。

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南機場都更、社會住宅議題熱 房價火速竄升

【房地王記者/萬真彣報導】萬華南機場雖和台北車站同屬台北市中正區,但幾年前,房價卻有著一個區域、兩個世界的極大差異。南機場一帶向來有建築物老舊、各項機能不足與市容雜亂無章等問題,不但長期阻礙此區房市發展,更連帶拖累周遭房價行情;所幸近年來南機場踏上都更的腳步後,推案絡繹不絕,成為全台房價竄升最快的區域。

拜都更所賜     新案42萬/坪起

發展較早的南機場地區,因平均屋齡達46年,已有建物安全之虞,且常見違建,防火巷多被佔用,嚴重影響公共安全,又有公共設施不足、停車空間極缺等問題,因此被台北市政府列為優先都更之地。依照台北市都市整宅計畫,南機場的整治範圍在中華路2段與西藏路交叉口南側,包含南機場1期整宅基地、忠義國小及周邊道路;此工程雖仍處進行階段,但南機場已受惠於都更話題,成為吸引許多建商與投資客目光的新興都更黃金區,區域行情屢創新高,目前新案成交價每坪多落在42~45萬元。

社會住宅加持     房市鹹魚翻身

此外,南機場一帶也是內政部推動社會住宅計畫的重點區域之一,預計該區將會推出252戶(8坪128戶、16坪124戶)社會住宅,使得南機場再增添一利多。近3年來,本地已脫離生活品質低落的形象,以往缺乏規劃、樣貌窳陋的窘境已不覆見,取而代之的是馬路邊處處可見的新建大樓施工圍籬。

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中和積穗房價25萬/坪起跳 補漲空間大

【房地王記者/萬真彣報導】土地資源愈來愈珍貴,尤其對人口密集、趨近飽和的大台北地區而言,可利用的土地可說是非常有限,尤其有開發價值的區域更是因物稀而貴,讓1字頭房價已快成為大台北房市的歷史名詞。而交通、生活條件好、商業機能活絡的中和積穗地區,是堪稱物美價廉的房價2字頭區域;該區距台北市僅一橋之隔,近年來房市成交量在新北市獨佔鰲頭,後勢看漲;購屋族不妨在此區房價上探3字頭前,好好把握。

商圈成熟     1交流道2捷運線

積穗地區位於中和西側,東為中和工業區,西以環球購物中心與板橋為鄰,南是連城路,可通往土城與金城路相接,北由特1號道路與板橋互通。本區不僅有房價仍處低檔的優勢,區內有傳統市場、夜市和多家賣場,加上學校和10餘座公園及甫落成的雙和醫院,自成一小而美的繁榮商圈, 生活機能完善;且該區除了有北二高交流道外,未來捷運環狀線會於中正、板南路口設站點,捷運萬大線也預定在連城、錦和路口和中和高中旁各別設置出口,對積穗地區的交通有莫大助益,增添了當地更多的房市利多題材,相當受到大台北購屋客的青睞。

多工業住宅     推案集中環球購物中心周遭

雖然積穗地區多公寓式工業住宅,環境也較為老舊,但附近工業區的從業人員,帶來大量的購屋需求,加上區內各項機能成型,所以推案量目前呈穩定成長;尤其環球購物中心一帶近來有多達上千戶的新成屋推出,足以証明本區房市發展潛力雄厚。積穗地區的推案以大樓住家為主,目前區段的新屋行情約每坪25~27萬元,和相距不遠卻每坪動輒60萬元起跳的板橋新板特區比起來,房價明顯便宜許多,對預算有限的購屋族而言,是塊值得考慮的寶地。

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捷運南港線東延段通車在即 南港展覽館站房價漲50.8%

【房地王記者/萬真彣報導】南港房市因有南港展覽館落成、經貿園區廠商進駐、捷運南港線通車、高鐵區都更等利多題材發酵,交易市場持續熱絡,尤其捷運南港線東延段最快可於農曆年前通車,對周邊房價有拉抬效果。雖東延段僅多開通一個站點,但南港線屆時將全線開通,並可串連內湖線,使南港展覽館站成為雙捷運站,形成「北市第一環」,帶動的房市效應不容小覷,除了南港經貿園區之外,中研院商圈、東湖、汐止地區也可望受惠。

往返市中心便利     南港展覽館站破50萬/坪

捷運南港線東延段是板南線的延伸,由已啟用的南港站延長至南港展覽館站,目前已完工,且通過了測試及初勘,報請交通部履勘後,若一切順利,最快農曆春節前就能通車。而東延段通車後,南港展覽館站與文湖線南港展覽館站,將以地下連通方式銜接,構成系統轉乘中心,民眾未來由南港區搭乘捷運至台北車站只需約18分鐘,到信義商圈更不用10分鐘,大幅增加交通便捷性、縮短往返市中心的時間。而通車後躍為雙捷運交會點的南港展覽館站,在預期通車效應的推波助瀾下,周邊房價近3年漲幅就高達50.8%,平均單價已衝破50萬元大關。

中研院商圈、東湖、汐止也受惠     房市後勢看漲

此波通車帶動的房地產範圍,除了南港經貿園區一帶外,鄰近的中研院商圈、東湖、汐止也可望連帶受惠。中研院商圈產品多樣,雖尚未隨著南港其他區域起漲,但在北市府積極推動「中南街生活圈營造計畫」、「四分溪河岸親水設施及景觀設計規劃」後,可望提升該商圈整體環境,補漲空間仍可期。至於東湖、汐止與南港剛好形成「東區金三角」,兩區房市在與南港的比價效應下,有看漲之勢。

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北市大龍峒公營住宅將完工 明年初可入住

【房地王記者/萬真彣報導】台北市第1棟高品質公營出租住宅—大龍峒公營住宅,最快將於今(100)年6月完工,預計明年農曆年前即可開放入住,成為北市公營住宅範例。大龍峒公營住宅位於承德路三段上,近圓山捷運站,地段、生活機能良好;該案採綠建築概念,總計115戶,租金皆在15,000元以下,也另外為身障者提供特別設計的通用住宅。

共115戶     租金最多15,000元

大龍峒公營住宅耗資8億4600多萬元,規畫為樓高11層、地下3層,RC構造;房屋型態大致有3大類,包括家庭型80戶(3房2廳,約24坪)、單身套房型30戶 (1房2廳,約10坪)與店鋪型5戶(約19~28坪),合計115戶。又因考量到約2%的身心障礙人口,特別將其中的3戶規劃成通用住宅,方便身障或弱勢族群進住。至於租金及其承租辦法,北市府擬以周遭租金行情的8折進行訂價,目前暫定家庭型住宅每月租金上限為15,000元,單身套房型則在12,000元以下;承租1次以2年為期,必要時可多延1期,累計租期最多不得超過4年。

承租資格︰台北青年市民、年收入分位點低於60%家庭

此案完工後,市府將採公開抽籤與等候制並行,決定承租資格,且出租對象除了需為設籍台北市的市民外,年齡及所得也有所限制。年齡方面,主要鎖定在青年族群,其中部分名額將提供給申請到「助妳好孕」方案的新生兒家庭優先入住,另一部分是單身年輕人;而所得方面,限制家庭年收入分位點需低於60%。

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預售屋雨遮屋簷登記不計價 違者罰150萬

【房地王記者/萬真彣報導】從去年延燒至今的預售屋雨遮、屋簷是否可以計坪計價爭議,在幾經波折後,行政院長吳敦義日前終於拍板定案,宣布於今年5月上路的新版預售屋定型化契約中,預售屋的雨遮、屋簷確定不可計價,但可列入登記所有權。此新法是為維持長久以來土地登記制度的穩定性,以及維護消費者權益;未來正式啟用後,違反相關規定的業者,將依消保法查核開罰,最高可罰150萬元。

防範業者灌虛坪     5月1日新制上路

依照內政部對屋簷、雨遮規範的統一定義,屋簷是從屋頂平台延伸,用來遮陽、遮雨的構造物;雨遮則是在窗戶或開口上方,距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分,超過就不納入測繪登記。過去屋簷、雨遮無納入建築物容積,所以建商在牆壁、窗戶外圍建蓋一整排沒有實益的雨遮,甚至出現土星環般環繞整棟房子的雨遮,以達到虛灌房屋坪數目的的案例層出不窮,不僅損及消費者權益,也引發許多買賣糾紛。因此,為導正歪風及杜絕不法行為,相關單位呼籲業者務必依法行事,避免在5月1日新政策上路後,發生觸法受罰的情形。

下階段檢討重點︰共有坪數計價、登記

在完善雨遮、屋簷計價登記制度後,內政部表示,仍會繼續推動預售屋定型化契約的改革,預計下階段將先通盤檢討預售屋共有坪數登記所有權,及其計價問題。目前內政部在改善不動產交易資訊透明化的課題上,雖只專注預售屋部分,但未來會積極研擬成屋買賣定型化契約規範,希望成屋買賣市場也得以比照預售屋買賣制度,充分保障民眾權益。

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資金、利率、政策 主控2011台灣房市

【房地王記者/萬真彣報導】回顧台灣2010年,在整體經濟環境回溫與銀行低利制度的情勢下,房市交易持續熱絡,房價屢創新高似乎已成常態,台北市南港、內湖區甚至出現每坪破百萬元的個案;雖年中央行的打房政策一度使交易量縮減,但第4季立即止跌回升,整體而言,是呈現多頭局面的一年。展望2011年房市,因經濟大環境背景與去年相似,所以「資金流動」、「利率變動」、「房市政策」3大因素,將是牽動今年房市走向的關鍵點。

資金流入、利率走低、政策平抑房價     房市榮景可期

根據統計,今年5都推案量將上看1.4兆元,顯示房市景氣很被看好,尤其兩岸商務往來逐漸頻繁,經濟合作協議(ECFA)也於今年1月正式生效,導致市場產生預期效應,除了帶進不少陸資外,也造就一波台商回流潮,拉抬房市買氣;而近來台幣升值也是一大利多,可能會加速資金回流,使投資型產品搶手,房市保值效益亦得以發揮。此外,面對房價居高不下的問題,政府今年仍會持續提出各項政策,以達到平穩房價、降低投機風氣、促進房地市場稅賦合理化等目的,協助民眾滿足安居的需求。

升格效應發酵     5都房市各有所長

至於今年5都房市走勢的預測,專家普遍認為,台北市房價仍會繼續高漲,且都更效應值得期待;但因該市開發趨近飽和,難有大案釋出,所以小基地的都更案將成為矚目的焦點。新北市升格後,因不乏三環三線等重大建設與利多話題,吸引許多台北客前往購屋,被認為可能是今年交易量最大的直轄市。而大台中、大台南及大高雄房市最被看好的地點,則集中在合併升格前的縣市交界區域。

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百億交通建設加持 新店安坑房價扶搖直上

【房地王記者/萬真彣報導】新北市新店安康地區位於新店邊陲地帶,以往因有交通不便的問題,長期以來發展遲緩、房地市場也乏人問津。但隨著台64線、北二高安康交流道、中安快速道路、北二高安康延伸線等多項重大建設陸續興建和完工,大幅提升了該區聯外交通的便利性;尤其中安快速道路與北二高安康支線一但通車,就如同打通安康的任督二脈,大幅縮短與台北市的距離,帶進人潮與錢潮,房價也將翻倍漲。

中安快完工在即     與市區形成完整路網

交通建設向來是衛星都市興盛的主要推手,若又有2項以上的交通建設加持,房價更是易漲難跌。安康地區自北二高通車後,帶動該地住宅及產業的發展,造成安康路、安和路段尖峰時刻車多壅塞的窘境,因此,政府斥資百億預算興建中安快速道路以紓緩車潮。此道完工後,
不僅可銜接西岸環快速道路、中安大橋,並延伸至東岸環快速道路,快速通往北市、中和、永和、板橋、新莊、五股等地,還可與新北市側環快速道路、安坑一號道路、八里新店線及台北市水源快速道路互通,形成完整路網。

住宅需求大增     可望追上裕隆城

安康地區在交通未完善前,以依山傍水的景觀宅吸引台北客入住,人口僅約8萬;而近 10年來交通建設陸續到位、山坡地住宅及產業積極開發,已增長至16萬,提升了當地的住宅需求,使當地房市漸露曙光。房價長期落後的安康,目前每坪行情只有2字頭,但待中安快速道路與北二高安康支線通車,將有機會直追因新店裕隆城話題而上站5字頭的新店市區,成為新北市的房市新熱點。


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三環三線話題發酵 新北市購屋潮增溫

【房地王記者/萬真彣報導】在台北市房價持續高漲的局面下,人口明顯有移轉到新北市的趨勢,但目前該市各行政區雖多有捷運行經,但都以往返台北市為主,缺少直接聯繫新北市相鄰各區的交通系統,造成區內往來的不便。而新北市市長朱立倫上任後,也表示將積極落實「捷運三環三線」政見,加強新北市各區的串聯,縮短城鄉距離;此政策的逐漸發酵,為新北市捷運沿線的周邊房市醞釀下一波漲勢。

形成大台北交通網絡     串連桃園機場捷運

新北市幅員廣大,而三環三線肩負著帶動該市房市區域行情的重任,引起各界注目。所謂三環的第一環,就是捷運環狀線第一階段 (西環段)、北環段、南北線、南環段及已通車的文湖線,此線完工後,將完整連結整個大台北交通網絡系統,便利性大幅提升;第二環指捷運萬大─中和─樹林線,接上將於民國102年完工的新莊線,再結合捷運板南線形成環狀網絡,扮演連貫台北市西區與新北市西區的重要角色;第三環則是捷運板南線、三鶯線接桃園縣境內捷運線後,再連至民國103年完工的機場捷運線的環狀系統,目的是串連機場捷運系統至台北市中心。至於三線包括了捷運汐止民生線、三鶯線及安坑線,拓及至環狀線系統以外區域,如淡海新市鎮、新店市、三峽鎮及鶯歌鎮等地。

市府︰捷運每年通1條     房市買氣大增

新北市市府承諾,未來10年內,每年將會建好1條捷運,因此,隨著捷運路網環狀線及機場捷運的開拓,2011年該市房市持續看好,尤其三環三線全數完工後,新北市的捷運長度將從25公里增加到100公里,捷運站點也將從21個增加到至少80個;其中以淡水、新店、中和、三重、土城站數最多,房價勢必翻漲;而鶯歌、三峽、樹林、新店安坑等原本無捷運之地,在設置捷運後,聯外交通機能大增,將大幅提升區域房市買氣。

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交通建設支撐 老深坑再造房市新氣象

【房地王記者/萬真彣報導】台北市區房價居高臨下,想要買到交通、生活機能便利的優質好宅,難度越來越高,所以不少首購族開始將目光移至房價相對較低的台北近郊,如深坑區。新北市深坑區緊鄰台北市東南方,雖屬自給自足的封閉型地區,但自北二高木柵深坑交流道啟用、信義快速道路通車後,交通條件大為改善,為當地房市注入一股暖流;且近幾年捷運深坑線話題延燒,更大力提昇該區房市的能見度,房價持續增溫。

交流道、快速道、捷運線     深坑交通題材多

深坑區腹地不大,且目前多為一般農業區之甲建及山坡地之丙建用地,因此以往發展的重點,只能強調觀光效益;直到北二高木柵深坑交流道設置後,為本區帶來便捷的聯外通道,以及民國94年通車的信義快速道路,使該地至台北市信義、文山區只要6~10分鐘,經深南路(109縣道)往南港,或經北二高到汐止也只需15分鐘,讓建商開始重視起這處台北市的後花園。而捷運深坑線雖未正式定案,但政府仍保持持續觀注,讓深坑多了拉抬房市的發燒新題材;目前此線擬定起點為捷運棕線動物園站,向東延伸至進入深坑市區後,終點站在石碇服務區,總長約7~8公里。

新大樓每坪20萬起      補漲空間大

受惠於多項交通建設的深坑地區,房市已逐漸嶄露頭角,除了有不少台北、木柵、新店客移入外,也不乏從鄰近的信義區遷入的新居民,因藉由地緣、交通之便,只要多花6分鐘車程,房價立即打6折,受到不少信義客矚目。近期深坑區的新推案多集中在深坑老街及行政中心一帶,產品以一般大樓、低樓層電梯公寓為主,成交行情約每坪20~24萬元,未來捷運深坑線到位後,補漲空間大。