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蘆洲線5大雙捷運宅熱點 民權西路站漲幅居冠

【房地王記者/萬真彣報導】逐捷運而居,早已成為大台北地區民眾購屋的主流。一般搭配1條捷運線站點的捷運宅,已是投資客眼中的金雞母、房市立於不敗之地的票房保證,若站點恰是2條捷運線交會點,即為最炙手可熱的「雙捷運宅」,不僅兼具交通便利及商業機能等優勢,房產增值潛力更是驚人,未來錢景無可限量。 根據統計,捷運蘆洲線沿線雙捷運宅的房價,近5年皆有32.6%~76.8%的漲幅,其中以民權西路站的漲勢居冠。

民權西路站3捷運線交會     行天宮站公車密集

捷運蘆洲線通車後,大台北的房地市場再次洗牌,尤其位處2條捷運線交會的5大黃金站點,包括與松山線交會的松江南京站、與民生汐止線交會的行天宮站、與淡水線交會的民權西路站、與新莊線交會的大橋頭站,和與捷運環狀線交會的徐匯中學站的周邊房價,都陸續在通車前後水漲船高。民權西路站因座擁台北市中山、大同區交界,也是捷運蘆洲、新莊、淡水3線的交會站,5年來房價有76.8%的驚人漲幅,目前每坪約33~45萬元;而表現亞於民權西路站的行天宮站,位於繁榮的民生東路、錦州街口,目前公車班次及路線已相當密集,未來雙捷運交會通車後,整體交通機能更將大為躍進,近5年房價漲幅也有45.6%的傲人成績。

松江南京站金融密集     大橋頭、徐匯中學站房價補漲空間大

松江南京站在商辦大樓密集的松江路、南京東路口,ECFA簽定後,此地進駐了不少陸資企業,商業及居住機能發達。此外,大橋頭站為捷運新莊線進入台北市的第1站,周遭市容雖老舊,但捷運站一帶已劃定為都更區,預期可為房價相對落後的本區,帶來不小的經濟效益;而徐匯中學站的房市也仍屬低價補漲區,其周邊住宅產品多元,新興社區與中古大樓相互參雜,附近的三重重陽重劃區有較多中大坪數的新成屋及預售屋,是推案較集中的地點。

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捷運加持 新莊丹鳳、迴龍房市前景佳

【房地王記者/萬真彣報導】交通建設一直是支撐房價最強而有力的推手之一,而捷運新莊線是台北縣新莊市3條捷運中最早動工,也是唯一串連上、下新莊的捷運線,對長期壓抑的下新莊房價已逐漸產生拉抬效益;特別是位處新莊市、樹林市與桃園縣龜山鄉交界處的迴龍、丹鳳地區,因有捷運新莊線行經且房價仍處低檔,增值空間大,吸引不少建商、外來客逐步搶進,目前新成屋行情每坪約20~30萬元左右。

下新莊房價處低檔     丹鳳、迴龍增值力道強

下新莊的3大房市熱點,其一為最繁榮的鴻金寶商圈,其二是高投資報酬率的輔仁大學周遭租屋型產品,第三則集中在捷運新莊線的3個站點(輔大、丹鳳、迴龍站)。丹鳳、迴龍位於較傳統的下新莊生活圈,與位在上新莊且推案密布的新莊副都心,有明顯的區隔。丹鳳地區周邊多為工業區,較具代表性的住宅區為中正路旁的宏泰社區,是南新莊最優質的純住宅社區;而迴龍介於台北縣、桃園縣交界,捷運迴龍站附近大樓林立,其中,建豐社區近學校、公園與市場,是房市交易較活絡的區段。

捷運議題活絡房市     新成屋站穩2字頭

丹鳳、迴龍地區因緊鄰龜山鄉,以往多為傳統產業工業區,房價表現平穩;但幾年來隨著捷運新莊線的開發,為此地房市帶來前瞻性,使房價穩步墊高,也湧進不少建商在本區養地。目前丹鳳、迴龍一帶中古公寓成交價每坪11~15萬元,中古電梯大樓16~20萬元,新成屋每坪則在20~30萬元之間;尤其龍安路沿途市場、學校、公園一應俱全,生活機能最佳,房價也最高。

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台北萬華區年漲5成 新推案站穩50萬/坪

【房地王記者/萬真彣報導】台北市東區的高房價漲勢,助長了大台北房市軸線翻轉,讓西區風華再現;而緊臨西門町商圈的萬華區,自年初捷運萬大線核定後,房市景氣持續增溫,熱銷個案頻傳,不僅創下2010年上半年度台北市房屋銷售速度最快的佳績,新推案更從去年平均每坪38萬元,漲至今年的58萬元左右,有超過5成的驚人漲幅。

北萬華商業行為活絡     南萬華居住環境單純

萬華火車站將萬華區分隔成北萬華(艋舺)、南萬華(加納)。北萬華銜接博愛特區,商業氣息濃厚,擁有大型外商賣場及以流行文化、多元商品著名的西門町商圈;此區建案多集中於中華路前段,沿途不乏每坪60~70萬元的新推案,也常見突破7字頭的豪宅;另外,康定路有雙捷運機制的西門站行經,又鄰近西門國小,也是精華區段之一。南萬華區內則以住宅區為主,有大片綠地公園及多所學校,文教休閒設施完善,住家環境較為單純,新成屋每坪單價40~45萬元;而青年公園一帶每坪均價30萬元左右,堪稱北市最便宜的公園住宅區段。

區域客鞏固基本盤     置產熱延燒

過去沒落一時的萬華區,踏上都市更新的腳步,已展現全新風貌;近年來萬華房市在價量俱增的促使下,交易呈逆勢成長,不但新推案成交行情已站穩每坪50萬元,即便是每坪上看60萬元的產品,還是受到不少區域客的青睞,成了置產熱區。此外,待2012年機場捷運全線通車後,加上雙子星大樓的落成,台北西區的房市熱潮勢必將從中正區延燒到萬華區。

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「都市更新產業行動計畫」通過 政府投184億整建老屋

【房地王記者/萬真彣報導】行政院日前通過「都市更新產業行動計畫」,針對全台472萬戶20年以上老舊住宅釋出大利多。此計畫將於4年內補助184.6億元,協助2萬戶老舊住宅進行重建或更新,屋齡30年以上的老舊房屋重建後將可維持原有容積,而屋齡在20~29年間的房屋若整建拉皮,則可獲得現金補助或免利息貸款;預估都更後可帶動民間投入約2千億元產值、增加4萬個就業機會,每年提升經濟成長率約0.12個百分點。

執行期限民國100~103年  30年屋重建容積照舊

內政部表示,目前台灣地區30年以上老宅約有302萬戶,屋齡20~30年的則約480萬戶,
民眾對於透過都更改善環境品質之需求殷切,因此政府斥資184.6億元,預定自明(100)年起後的4年內,完成50處政府都更推案、100件民間都更推案,補助整合150個社區更新、100件私有建築整建維護,以及受理2萬戶老舊建物重建等。其中,30年以上舊屋重建,單棟建物除可享最高貸款200萬元、前2年免息外,原容積率可照舊;20年以上老屋改建,單棟可申請50萬元補助及2年免息貸款。

與環保接軌     綠建築容積加碼

「都市更新」是10大重點服務業發展項目,亦為未來都市發展建設之趨勢,具有提高產業價值、帶動周邊產業、增加就業機會、健全都市機能及提升城市競爭力等效益;若此都更產業計畫能全面落實,保守估計可為全台營建業帶來超過7兆元的商機與產值。此外,為與響應世界環保潮流,本次都更計畫在獨棟重建部分,特別鼓勵綠建築的概念,如老屋改建後能符合綠建築規範,相關單位將再提高其容積上限,以資獎勵。

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松山機場開啟新國門觀 帶動周邊房市、商圈

【房地王記者/萬真彣報導】自今(99)年6月中旬,台北松山與上海虹橋對飛啟航後,「兩岸一日生活圈」儼然成形,加上松山直達東京羽田航線於上個月底正式開通,而松山飛往韓國首爾金浦的計畫最快也將於年底實現,使得鄰近松山機場的敦化、南京環亞商圈,和松山、內湖區周遭的商辦及住宅需求大增,房市價量拉抬效應一波波湧現,預計漲幅最高可近2成。

「新國門」概念帶動     松山住宅漲1成、內湖商辦40萬/坪

松山機場逐漸成為通往其他國際都市的橋梁後,愈來愈深具「新國門」的概念;尤其自與上海虹橋對飛以來,台商大量回流至台灣置產,帶動了松山區住宅市場的能見度與需求量,目前該區房價漲幅至少有1成以上的佳績。而內湖區原本即是台北重要的科技園區,也是商辦、廠辦的大本營;此區在兩岸一日生活圈及產業聚集的雙重優勢下,9月份商辦行情已衝破每坪40萬元大關,表現明顯優於全台北市的平均值,潛力驚人。至於機場周邊較老舊的社區,也隨著企業紛紛入駐而加速重建、更新的腳步,是當地居民的一大福音。

兩岸交流趨熱     刺激豪宅、商圈發展

此外,鄰近松山機場的大直、大安與信義等區,也是房市直接受惠的區域;尤其此三區為台北的房市精華區,有較多的高級住宅甚至豪宅聚落,對偏好闊氣居住品質的台商而言,無疑極具吸引力。值得住意的是,在兩岸直航航班不斷增加的情勢下,兩岸交流更趨熱絡,不僅陸客來台觀光人數大增,商務及陸資金額也持續成長,順而刺激了敦化商圈和南京環亞商圈的商務需求,使其商圈的價值如虎添翼。

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南港調車場都更 可望躍為台北新都心

【房地王記者/萬真彣報導】為促進都市發展,內政部營建署釋出4大都市更新案,包括南港調車場案、台中市都市翠谷案、台南縣永康飛雁案與台鐵高雄港站再開發案;其中最受矚目的南港調車場案,是台北市稀有的上萬坪大型都更案,擬配合台北都市發展計畫,重新設定為複合式的「南港商務服務中心」。自本月中旬開始,營建署除了為此案展開國內招商外,也將陸續到香港、新加坡等地招商,引進海外投資人。

位於南港高鐵發展軸線     結合周邊產業共創錢景

台鐵南港調車場的都更案基地土地權屬皆為國有(臺鐵局99%,臺北縣政府1%),座落於南港的三鐵共構核心區,範圍約在南港火車站旁的忠孝東路六段和南港路間,招商面積總計5.43公頃(約1.6萬坪),為台北市區內少有的大面積完整土地開發案。南港調車場案緊鄰捷運昆陽站及台鐵松山站,為延伸台北市東區與信義區的重要樞紐;此案未來除了結合流行音樂中心,朝媒體、流行音樂、通訊等主題開發外,還將串聯周邊的軟體、會展、生技、文創和三鐵共構站區,打造首都創新研發大本營,並設置商業、住宅區,可望成為台北的新都心,區域房市也將隨之水漲船高。

歸類為「特定商業區」     建蔽率55%、容積率300%

原本南港調車場基地的使用以「策略型工業區」為主,但隨著產業的推陳出新,往日的用途已不符合南港地區的發展需求,因此市政透過都市更新,將本地使用分區改為建蔽率55%、容積率300%的「特定商業區」,積極將資產活化運用。本案將採設定地上權方式委外招商,,扣掉權利金等費用,估計吸引民間投資約110億元。

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新店五峰重劃區小而美 房地價屢創新高

【房地王記者/萬真彣報導】年底五都升格的題材持續牽動房市發展,政府積極規劃的重劃區概念也隨之增溫;以新北市而言,即有新板特區、新莊副都心、新店五峰重劃區等3處發燒中的新興重劃區。此3地大樓林立,新建案隨處可見,其中身為龍頭的新板特區房價已喊到每坪80萬元,新莊副都心亦上看6字頭;而位於新店市核心地段的五峰重劃區,增值潛力也相對具想像空間,使該地成為房市新亮點,新案價量屢創區域新高。

位處精華地段     文教色彩濃

新店市本是台北電子業的大本營,也是首都水源區,並攬重大交通建設於一身,吸引許多企業、建商前來耕耘;該市近幾年通過的兩大市地自辦重劃區,除了廣達2萬7692坪的裕隆生活城外,就是小巧精美的五峰重劃區。五峰重劃區雖占地僅8,700 坪,但因座落於中正路、北新路一段交叉口東南邊的精華地段,離捷運市公所站僅200~300公尺,同時臨近捷運七張站,上北二高新店交流道更只需約3~5分鐘車程,聯外交通便捷。該區亦為新店的文化行政中樞,不但公家機關集中,附近還有五峰國中、秀峰國小,環境單純、學風濃厚,是新店市中心難得條件優異又區塊完整的重劃區。

預售屋每坪60萬起       北縣豪宅新聚落

五峰重劃區內規劃良好,有近850坪的公園兼遊樂場,全區電線電纜地下化,分6大街廓,道路寬8米,兩側種植路樹,居住條件佳,所以吸引許多上巿、上櫃規模的大型建商相繼於該區投入推案。目前當地土地、住宅價格同步創新高,預售屋每坪至少開價60萬元,躍為新豪宅聚落的潛力十足;而中古屋的行情,10年內的大樓多要價每坪35~40萬元,公寓則在每坪23~30萬元不等。

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受惠交通建設 新店市安坑房價鹹魚翻身

【房地王記者/萬真彣報導】交通建設是帶動區域發展及房市的關鍵因素之一,台北縣新店市坐擁2個交流道,且有大坪林、七張、新店市公所、新店及小碧潭等5個捷運站行經,聯外交通便捷,是台北都會區的重要衛星都市;而位於新店市新店溪西岸的安坑地區,因處邊陲地帶,早年交通不發達,但近期自各項重大交通建設陸續到位後,區域房市可望脫胎換骨;加上打通南北交通往來任督二脈的安坑一號道路也完工在即,安坑房價行情已見補漲空間。

房價漲近3成     安康路二段、安和路推案多

安坑地區的主要交通幹道為安康路、安和路,以東藉碧潭橋、中安便橋聯絡新店市區,以西由安康路、安和路聯絡中和、三峽等地;往年該區因受新店溪阻隔與自身地勢上(山谷地形)的限制,交通不便,房價與新店市區落差不小,甚至不及其一半;如今安坑地區擁有永和次系統快速道路、中安大橋、北二高安坑交流道及環河快速道路等交通建設,近年來房價漲幅近逼3成。而安坑較精華的地段在安康路二段、安和路一帶,因區內商家、 公車站牌密集,生活機能便捷,是人口與住宅較集中之地;該地段的房價與交易量都有不錯的表現,10年內電梯大樓行情約每坪20萬元,預售個案約每坪23萬元起,行情持續看漲。

重大建設籌備中     「14份都市計劃更新案」、「統一工商綜合區」蓄勢待發

這幾年來,安坑受惠交通建設良多,房市漸入佳境;目前捷運安坑線也已完成初步規劃,但經費與施工時程仍協議中。此外,審議中的安坑「14份都市計劃更新案」,擬複製內湖5期成功經驗,將安和路以東、高速公路以西、中安大橋以南及安坑交流道以北的區域,規劃成住宅區、倉儲物流、商業購物中心、旅館及交通轉運站等,形塑多元化生活商圈。 而另一評估中的「統一工商綜合區」申請案,也計畫打造大規模的購物中心、公設用地、生態公園,以促進安坑低區都市發展。

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板橋溪崑地區房價市區6成起 補漲空間可期

【房地王記者/萬真彣報導】台北縣板橋市從捷運、高鐵通車後,年底又即將迎接縣市合併等大禮,房市利多話題不斷,更隨台北市高房價效應連番漲;尤其新板特區已開出每坪8字頭的天價,亞東醫院周遭也連帶漲到每坪40萬元起,板橋地區房價平均已高座每坪35~65萬元。而板橋溪崑地區雖與板橋市區有一橋之隔,但該區近生活機能成熟的樹林舊市區,房價卻僅為板橋市區的6~7成,未來補漲空間看好。

近取樹林鬧市     生活圈自成一格

板橋市區跨越大漢溪、下浮洲橋後,即為溪崑地區;本區雖高掛板橋市門牌,但因緊鄰樹林火車站,與樹林市集的互動反而較密切。區內地段與便利性雖仍不如板橋市區,但店家、商業機構一應俱全,亦有多座公園與學區,生活圈自成一格,區段人口漸多聚集;而其主要幹道為篤行路2~3段(含金門街、溪崑二街等路段),交通機能多仰賴樹林火車站與捷運亞東醫院站,預計未來捷運萬大線開通後,必定對溪崑地區房價產生拉抬作用。

新推案多 2~4房產品    每坪17萬起

目前溪崑地區已有不少新案推出,尤其自環狀捷運線的興建譜定後,本區看屋人潮愈來愈多,是房市一級精華區旁,次級生活圈的典型代表做。溪崑地區新推案格局以2~4房標準產品佔最大宗,且大部分集中在金門街周邊,成交價每坪17~21萬不等,客源主要來自大漢溪另一端的板橋居民,其次為鄰近的樹林、土城區域客,外來客比例超過4成,且以首購族為多。

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工業住宅搶市 適法性爭議成焦點

【房地王記者/萬真彣報導】高房價效應持續擴大,使得過去在大台北地區房市佔有一席之地的工業住宅,再度以低房價策略搶市;工業住宅房價比其周遭一般住宅的區域行情低1~2.5成左右,購屋者可省下數十萬至數百元的價差,對預算有限的民眾而言,無疑是股莫大的吸引力。隨著市場需求量的增加,工業住宅的房價有不斷攀升的趨勢;根據統計,近5年來工業住宅已有20%~110%的漲幅,買氣也持續熱絡。

不做住宅使用     購屋前需熟悉法規

工業住宅即為所謂的「乙工住宅」,因土地屬工業用地,建商取得價格比住宅用地便宜約4~6成不等,所以房屋售價也相對低廉許多,獲得不少想省錢的自住型買方青睞。但由於法律規定,工業用地建築物只能以一般事務所、一般零售業等名義登記申請興建,也就是說,房子用途只能以辦公、經商、事務為主,不得當住宅使用,所以工業住宅的適法性是需注意的問題。雖然政府已放寬這類房屋在水電、稅負上的規定,甚至開放建案可規劃泳池、花圃等多元公共設施與大型造鎮建案,使其與一般住宅同享舒適的居住環境,但民眾購買時仍要多考量日後運用方式是否觸法,才能避免惱人的糾紛。

貸款成數低     優惠房貸不適用

工業住宅與一般住宅最大的差異除了用途上的區分外,還有承貸方面的問題。即便工業住宅有房價低的優勢,但其貸款成數也比一般住宅低,且若登記用途為廠房或宿舍,一般銀行也不承作房貸,亦不適用一般優惠房貸,購屋者需準備較多的自備款。另外,工業住宅區在購屋的當下雖不見得有工廠林立的雜象,但因仍為法定工業用地,未來可能將面臨廠房陸續進駐、重型車輛出入頻繁等問題,影響生活品質。