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房價登錄機制擬定 區域行情透明化

【房地王記者/萬真彣報導】為導正業者恣意哄抬房價的歪風,行政院昨日通過「不動產經紀業管理條例」修正草案,明定仲介與代銷業者,應在完成不動產所有權移轉及成交後的30天內,向中央主管機關以「區段化」、「去識別化」的方式,登錄實際成交房價與相關資訊;未來民眾可上網查詢區域房價行情,促進交易透明化同時保護消費者權益。另外,行政院亦要求房仲業者在接受買賣或租賃雙方的委託時,須經當事人書面同意,並遵守7要件。

房仲業者案件成交 須買賣雙方書面同意並遵守7要件

國內房屋交易的方式,向來透過不動產經紀業進行,或由買賣雙方當事人自行議定;由於交易過程、價格未公開,沒有一致性的參考標準,導致買賣雙方普遍缺乏正確資訊與觀念,無形間助長業者不當哄抬房價的情況,交易糾紛於是屢屢發生。因此,行政院在討論「不動產經紀業管理條例」草案時,規定房仲業者在買賣雙方簽定書面同意書後,才得以接受雙方委託,並需告知雙方相關7款規範要件。

此7款要件包括:

1、公平提供雙方類似不動產交易價格。
2、公平提供雙方契約內容有關之說明。
3、提供買受人或承租人關於不動產充分必要之資訊。
4、告訴買受人或承租人依仲介專業應查知不動產之瑕疵(例如有無凶殺案或海砂屋)。
5、協助買受人或承租人對不動產必要之檢查。
6、不得告訴當事人他方願接受之底價。
7、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。

維護隱私 登錄採區段化、去識別化制

此案正式執行後,業者應登錄的成交案件內容,除實際交易價格外,還包括移轉面積、交易日期、建物類型或用途、土地使用分區、總樓層數、移轉層次、登錄業者等資料。此外,為保障隱私權,房仲業者在登錄成交房屋的地點時,將採「區段化」原則,以一個街廓的門牌為依據,舉例來說,若地址為台北市木柵區木新路55號,僅以台北市木柵區木新路○號至○號做登錄;而「去識別化」即交易當事人之個人資料(姓名、出生日期、身分證編號等),不列入登錄範圍。

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八里新店快速道路開啟八里門戶 房市補漲空間可期

【房地王記者/萬真彣報導】大型公共建設的發展,往往是帶動區域房市的關鍵性因素,台北縣八里鄉即為一例。省道台64線「八里-新店快速道路」於去(98)年9月底宣告通車後,新店到八里的車程只需約30分鐘,大舉拉近了都會區與邊緣郊區的距離。專家普遍樂觀認為,此快速道路的開通不僅拉抬了沿線的房市,對因缺乏議題炒作而房市歷經長期沈寂的八里來說,是最直接的受惠者,該區補漲空間甚大。

通車近1年     八里房價漲1成以上

「八里-新店快速道路」全長29.4公里,由新店端一路貫穿中永和、板橋、新莊、三重、五股,直至八里台北港,沿途設有新店、中和、板橋、三重、五股及八里等交流道,是連絡台北縣東西向的重要捷徑。而五股由此道開通至今,房價已有逾1成的漲幅,因其與繁榮的都會區有了直接的串連,大幅縮短通勤時間,加上該地房價平易近人,與僅一河之隔的淡水有便宜一截的優勢,對低總價需求的購屋族而言,深具吸引力。值得注意的是,位於八里的台北港將逐步取代基隆港,成為北台灣最大的深水商港,所以八里未來可望躍為就業重鎮,為房市帶來可觀的需求。

依山傍水     景觀休閒宅搶手

近來台北縣有許多重要的公共設施陸續設置於八里,尤其是交通建設的興建,更是八里房市的主要推手;而八里背倚觀音山、正臨淡水河與台灣海峽,擁有優質地理環境和大台北地區難得的河岸風光,所以目前當地的房地趨勢,以開發景觀休閒宅為主,每坪行情在32萬上下。此外,若台北縣政府的「港埠城市整體發展計畫」能如期落實,預計民國110年八里的國際港埠都市機能可成形,屆時在觀光、港口的帶動下,可引進超過37萬的入遷人口。

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五楊高架道路101年通車 楊梅房市受惠良多

【房地王記者/萬真彣報導】國道1號五股至楊梅路段,在交通尖峰時刻總發生車輛壅塞的窘境;因此,為加強台北、桃園地區往來的便利性,並因應兩地未來發展需求,橫跨五股到楊梅的五楊高架道路工程,已於今(99)年2月進入全面施工階段,全案預計於2011年底完工。此道動工期間,位於末段的桃園楊梅周邊房價已水漲船高;將來通車後,此地也將是沿線房地市場的最大贏家。

交通便利腹地大     楊梅將躍為台北衛星都市

五楊高架道路總長40公里,北銜汐止五股高架段,南止於楊梅收費站北端;其中,楊梅鎮是北台灣帶狀科技園區的中心,有2處(幼獅、楊梅)交流道、3座(埔心、楊梅、富岡)火車站與4個(幼獅、大興、高山頂、下陰影)工業區,其交通便利及腹地廣大的優勢,促進了該區科技產業的蓬勃,造就無數就業機會及商機,也為當地帶來大量的居住需求。楊梅一向是北台灣重要的運輸轉運據點,而五楊高架道路的興建,可將楊梅至台北的車程,由平均40~50分鐘大幅縮短至30分鐘內;屆時楊梅將成為台北的衛星城市,無疑為該地的房市再度注入一股活水,躍為北台灣具增值潛力的新都市。

楊梅房市3熱點︰楊梅車站、埔心農場、環南路

目前楊梅的人口已突破15萬,即將升格為縣轄市,而其房市熱點以楊梅車站、埔心農場周遭及環南路一帶等地為主。楊梅車站因坐擁成熟商圈,房市交易向來熱絡;而埔心農場附近有景觀優美、綠地廣闊等良好居住條件,加上鄰近的山坡地開發了大量的透天別墅,使該區景觀、休閒宅發達。此外,環南路因緊鄰龍潭科技園區及工業區,亦和行政中心與優質學區為鄰,房屋需求量大、推案量多。

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鬼月不畏老忌諱 房市成交、推案量逆勢成長

【房地王記者/萬真彣報導】傳統的農曆鬼月向來是台灣房市淡季,加上今年6月底央行為落實打房政策,祭出升息半碼等措施,使房市瀰漫著觀望及不確定的氛圍。但根據相關單位統計,打房政策僅對6、7月的交易量造成震盪效果,8月份即漸趨回穩;同時,今年鬼月的買氣與看屋熱度不僅沒有往年度小月的窘況,推案量更高達1498億元,較去年同期成長近2倍,創下近4年來最大量的榮景。

8月成交量漲4成     推案量創4年新高

以往鬼月不宜購屋的禁忌與習俗,似乎已隨著時代腳步的前進日漸式微;近年房市鬼月效應
逐步遞減的情況明顯,成交量僅有1~2成的萎縮幅度,而今年不但幾乎沒有影響,還銜接7月份遞延的買氣,成長了約4成,呈現逆勢回溫的現象。以大台北地區而言,8月的成交、推案量與房價皆回穩,也不乏大規模建案的推出,為緊接而來的928檔預試水溫並注入一劑強心針;其中,台北市的推案熱門區大致包括中山、南港區,台北縣則以永和、林口、新莊與淡水為最。

兩岸議題激勵房市     第4季將量穩價修

儘管央行的打房策略讓6、7月的交易量暫緩,8月又面臨鬼月的到來,但真正牽動房市景氣的關鍵性因素仍取決於整體經濟環境,尤其是市場供需面及政經面的走向。而全台房市在ECFA簽定後,政府招商動作亦不間斷,在這些兩岸、國際投資題材的利多激勵下,整體經濟環境持續走強,帶動景氣明顯復甦,鞏固了房地市場的信心;目前外資對於台灣房市仍持續看好並加碼投資,預估今年房市第4季,將出現「量穩價修」的局面。

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北市光武新村都更 房價晉升豪宅行情

【房地王記者/萬真彣報導】根據統計,台北市屋齡30年以上的老房子約占北市建物的1/3強,即每3戶中, 就有1戶年逾30的舊房子,所以引發了更多的都更需求。以位於敦化南路附近的連棟公寓─「光武新村」為例,其屋齡已高達45年,日前在當地住戶、建商與建經公司的三方共識下,在短短的10個月內即取得75%住戶的認同, 創下東區跨越都更門檻最快速的都更案;預計此案完工後,每坪約50萬元的老舊公寓,行情將翻升數倍,甚至可飆漲至每坪百萬元的豪宅價。

位處精華地帶     都更獲利不容置疑

光武新村正臨敦化南路1段(162~172號),介於忠孝東路4段與市民大道之間,與百貨公司為鄰;由於位處台北市精華地段,使當地住戶與建商早已瞄準該地實行都更帶來的龐大利益,因此積極關注都更相關事項。該案原為4層樓公寓住宅,現有住戶72戶,未來開發後,基地總面積共886坪、面寬超過40米,且得以興建20層高樓,並將改名為「敦南168」;預估此案銷售面積可達6355坪,總銷規模約在65億元以上。

住戶領土免費擴大     房價可望漲3倍

目前當地舊公寓房價每坪約50~60萬元,以光武新村一戶平均30坪換算,每戶總價約1500~1800萬元;但都更改建完成後,每戶不但多得一個車位,更可享分回比原本多22~25坪的福利,每坪至少值80~100萬元;因此未來光武新村的房屋可增值2~3倍,躍為總價超過4000萬元的豪宅。

達成都更共識關鍵︰公平、公正、公開

都市的更新改建,對提升都市機能有著重要且的正向影響,且在發展飽和的都市中,更是一股無法抑止的必然趨勢。但都更議題時常有備受爭議的疑慮,其爭論的重點,不外乎為規劃、時間、資金等問題,因此都更案成功與否,全賴於整合的過程是否以公平、公正、公開的原則來獲得住戶對執行、承辦單位的信賴,順利達成多方共識。而光武新村即是一正面的都更案例,在住戶有極強的參與意願的前提下,再經過透明機制、充分溝通及提供住戶房價增值獲利的遠景,則可在短時間內取得認同。

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租屋網點閱數創3年新高 招覽房客妙招多

【房地王記者/萬真彣報導】高房價時代來臨,政府祭出的打房政策效應逐顯,使台灣房市近期觀望氣氛濃厚,買賣雙方皆緩步靜待進場佳機。此情此勢,讓租屋市場幾個月來如火如荼狂燒,「買不如租」、「以租代買」的風氣普遍瀰漫;資料顯示,今年6月份至今,網友上網點閱租屋物件的次數已創下近3年新高,且租金也平均竄升了8%以上。尤其9月開學季即將到來,學生租屋需求大量湧現,使這波租屋熱更添柴火;而在競爭激烈的租屋市場中,如何讓自家產品脫穎而出以縮短待租期,成了房東們最費思量的問題。

全配套房最搶手     招租房客有訣竅

目前最受房客歡迎的租屋產品,非「全配套房」莫屬,因其基本傢俱、電視、冷氣、冰箱、洗衣機、第四台、寬頻網路等配備皆一應俱全,可減少租屋族的租賃成本,市場接受度極高。而房子外觀的樣貌通常不是出租重點,房間內部的狀況才是勝出的一大關鍵;一般而言,屋內除了要整齊乾淨外,格局方正、採光好、通風佳的房間,較易取得房客青睞。另外,一些如可養寵物、接受短期租賃、備車位、性別限制、安全設施等附加條件,也可吸納有特殊需求的房客。至於租金行情,與房子的地段、周圍的生活機能息息相關,房東可斟酌房子的條件來參考屋況類似的物件,以訂出合理的租金。

租屋通路選擇多     網路平台占5成

更重要的是,物件曝光的通路對出租的速度而言,有著舉足輕重的影響;以往登於報紙、貼上佈告欄的傳統紙本廣告手法,已隨著科技的日新月異逐漸式微,取而待之的是滲透性、多元性、整合性高的網路租屋網。根據統計,近5成的民眾已選擇透過網路搜尋租屋,特別是對學生、上班族等年輕族群來說,更是成為主流趨勢。所以房東們不妨積極利用如房地王網站(http://free.housetube.tw)等的免費網路租屋平台,把扣人心弦的招租文案,與美輪美奐的展示照片鋪上網,吸引租屋族點閱。

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學區租屋報酬率評比 成大13.2%傲視全台

【房地王記者/萬真彣報導】每年暑假是學生租屋、換屋的高峰期,學生套房的投資報酬率,也成了投資客最關心的話題。根據房地王網站資料顯示,目前台灣各大專院校租屋點擊最熱門的學校,前5名依次為︰元培科技大學、清華大學、成功大學 、逢甲大學及台北科技大學。但就投資報酬率而言,府城的成功大學最高可達13.2%,居全台冠軍,其次為中原、中央、中山、元智等大學;反觀北市學區,雖租金行情比中南部高出許多,但報酬率最優渥的政治大學卻僅有3.75%,相差幅度甚大。

中南部房地成本低     投資報酬率優於北部

學生們強烈的租屋需求,使不少投資客視學生套房為可長期投資的標的,並選擇獲利空間大、遠景可期的學區下手。相異於北熱南冷的買屋市場,中南部地區的租屋市場有地價、房價較低的優勢,最少僅48萬元即可投資學生套房,且大多平均有超過10%的穩定度,相對報酬率較北部地區大;尤其成功大學因處在台南市最精華的東區,生活機能成熟且學生人數多,接手力道強,是投資客激戰的一大熱點。而北部地區的學生套房雖租金較貴,但因投資成本高,導致報酬率的獲利彈性低;以台大、師大周邊套房而言,其投資報酬只有約1%~3.6%的薄利,需長久經營才能累積豐厚的利潤。

房價漲幅、潛在需求與供給量     應列入考量

雖然各學區租屋的報酬率高低,是決策投資的重要指標,但投資者在進場買屋時,也必須兼顧房子本身的未來增值空間,轉手時房價會比較有保障;同時,也應透過觀察各大院校的學生宿舍不足率、新生報到率、學生通勤率等變因,來評估市場的潛在需求與供給量,如此,才能成功地當起輕鬆又快樂的包租公與包租婆。

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淡水休閒景觀宅熱賣 上半年推案177.7億元

【房地王記者/萬真彣報導】為導正投資客炒房歪風,央行於今年6月底宣布升息並降低房貸成數,是近幾個禮拜全台房市成交量微幅下滑的原因之一。但北台灣休閒景觀宅推案區的集中地—台北縣淡水鎮,卻逆勢成長;因其擁有晴空萬里、海風徐徐的海岸風光,而炎炎夏日恰好為此類產品的強銷期。根據統計,淡水上半年度的推案量達新台幣177.7億元,預估全年將上看300億元;且該區今年第3季將分別有2個高達14億元與20億元的休閒景觀建案投入,使淡水躍為新興國際級海灣都市,房市潛力十足。

交通建設消弭城鄉差距     淡水房價漲不停

近年來政府強力於淡水一帶投入重大建設,其中最具關鍵性的方針非交通莫屬,尤其是民國86年底捷運淡水線的開通,為該區區域發展之鑰,啟動了淡水房市急速成長,吸引愈來愈多的建商在此推案,亦有不少買方隨捷運而來。此外,如芝投公路、淡水河北測快速道路、淡江大橋、中正東路40米拓寬計劃等重大交通建設,不僅讓該地與台北市區的距離更為拉近,還可疏通三芝、金山、石門繞經淡水、竹圍等地往來台北的車輛,大幅改善交通擁塞情形;加上目前頗具話題性的淡海捷運輕軌於2016年通車後,當地交通便利性可再邁進一大步,房價不漲也難。

兩大觀光休憩開發案      創造房市榮景

此外,台北縣政府第1個觀光旅館BOT案—「淡水漁人碼頭觀光旅館暨藝術大街」,也將在此落實;據了解,未來在漁人碼頭港區會興建約200間客房的觀光旅館,也將設置台灣第一座逾100公尺高的觀景塔;全案預計於2012年完工,屆時勢必使淡水湧現大量的商機與就業機會。而淡水也有世界級「家庭綜合休憩園區IFR」的規劃,幫助帶動地區周邊產業及觀光發展,亦為其生活圈帶來可觀經濟效益。以上兩案皆大力拉抬了當地房產,目前其新成屋價格每坪落在15~25萬元間,而淡水小坪頂更已出現每戶總價 2億元起跳的豪宅 ,是熱門的休閒景觀宅推案區,更是淡水房市的新指標;至於中古屋的行情,每坪已經來到16萬元,成交量也比今年1月增加1倍以上。

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泰山18甲新軍崛起   北縣建案銷售最快

【房地王記者/萬真彣報導】資料顯示,綜觀幾個月來大台北各區的房市成交情況,北市依舊以大安區最亮眼,北縣則由中和市蟬聯冠軍;但若單就成交速度及銷售率指數做評估,前幾年表現平凡的北縣泰山鄉,從去年開始,即以軍突起之勢稱霸大台北地區。其中,泰山鄉的18甲重劃區因囊括各項交通優勢與完善的基礎設施,近4年房市發展速度驚人,房價從平均每坪11萬元飆漲到18萬元;目前區內不但已大樓林立,新建案更是持續熱銷,湧進了絡繹不絕的首購族。

交通無往不利  坐擁特一、二號道、中山高、機場捷運

泰山18甲重劃區在泰林路以西、明志路以南、中港西路以北、仁義路以東的範圍內,因總面積18甲(約5.3萬坪),故得其名。鄰近中山高五股交流道是18甲重劃區的一大賣點,一旁則有中山高架橋,開車10分鐘即可達台北車站;沿中山路二省道直行,亦可到台北、三重。此外,特一號道路能由該區通往板橋、中永和、新店等地,而預計2011年完工的特二號道路,則可聯絡中山高和北二高;加上將於2013年通車的機場捷運,可望在泰林、中山路口設站,18甲重劃區的交通動線,實屬上乘,使該區房市愈炒愈熱,開價也屢創新高,未來預計每坪會上站25萬元。

生活圈完善  街容美觀綠地多

一般而言,新興重劃區的生活機能大多有匱乏的問題,但18甲重劃區因緊鄰舊商圈,且已有許多超商、小吃店進駐,更有可滿足住戶基本採買需求的公有市場,便利性高。18甲重劃區房市的主力產品為2~3房大樓,透天產品較為零星;全區街廓為棋盤式、電線地下化,整體外觀整齊不雜亂,且區內目前已有4塊公園綠地,但綠化工程仍積極進行中,未來也將開發休閒用的自行車道,使該區成為泰山鄉生活品質最佳的地段,吸引不少來自新莊、五股、泰山等舊社區的居民前來選購住宅。

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坐擁1高2快3捷運 新莊頭前重劃區每坪50萬

【房地王記者/萬真彣報導】過去是工業區且發展緩慢的台北縣新莊市,近幾年重大建設不斷,尤其以「1高、2快、3捷運」為架構的交通建設成效最為卓越,直接刺激當地的房市,使新莊成為建商在大台北地區的交戰之地。新莊市目前話題最多的兩個區塊,分別為區位條件不輸新板特區的副都心與頭前重劃區;其中,頭前重劃區的規劃目地,主要是在支援副都心的住宅需求,所以全區採低密度開發,居住環境良好,為區域房市熱點。

挾交通之便      媲美新板特區

頭前重劃區位於新莊市東北方,與副都心之間隔著思源路,東以福前街為界,西臨思源路,北抵中山路二段,南側為頭10計畫道路,佔地面積約47公頃;該區雖然沒有台鐵、高鐵穿越,但擁有3條捷運線,包括已動工的環狀捷運線、預計於2012年完工的機場捷運線,與新莊中正路上興建中的捷運新莊線。加上其西、北邊分別以特1號、特2號道路為界,交通的便利性相較於新板特區可說是有過之而不及。

低密度開發     居住環境清幽

而重劃區內的道路規劃成走南北向與東西向的棋盤式,街廓完整且交通動線明確,為當下北縣最整齊的重劃區。全區以住宅為主且採低密度開發,除了管線地下化、多座公園外,包括商業區在內建蔽率也縮小至50%,代表所有建地的一半需為綠化所用,讓居民的視覺舒適不紊亂,景觀清爽宜人不繁雜。

房價一路飆漲     後市備受期待

該區現階段以40~50坪的產品為大宗,在地客的接受度相當高,但大坪數產品的需求也不低,有許多往來台灣、大陸兩地的自營商,看中捷運機場的便利性而於當地置產。至於頭前重劃區的房價,從去年的每坪30萬元一路急速上探,最近開發的新建案中,多已開出每坪50萬元的價格;而當地中古屋的行情,也隨周邊房價連破新高的現況順勢被拉抬,近半年內已有3~4成的漲幅。整體而言,頭前重劃區在交通與道路的規劃上逐漸成形,也具備了基礎建設,使該區房市深具潛力,不但吸引不少建商前來搶地,也受到不少購屋族的青睞。