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三峽新市鎮 宅區靚地價美

【房地王記者/萬真彣報導】

台北地區的房價不斷飆漲,一般購屋民眾已負擔不起居高不下的價格,日漸逐台北邊陲區域而居;政府也陸續於邊緣都市打造新市鎮,試圖解決台北腹地有限的問題,希望給予民眾更多的選擇、更優良的居住環境。而原以老舊小鎮聞民名的三峽鄉,因政府造鎮計畫的施行,目前已高樓林立、生活機能便利,儼然為北縣房市新星。

北大特區可塑性高 購屋人潮集中

三峽是近年來造鎮的代表區域之一,自開始規劃至今已歷10年,新市鎮的雛形早顯而易見;而近五年來北大特區的開發及捷運三鶯線的評估通過,更吸引了家樂福賣場的進駐與遠雄建設的高額投資,使該地越顯出新興市鎮的樣貌,所以當地房市交易日趨熱絡,推案進度也增速不少。三峽地區可分為老市鎮區與北大特區二個區塊︰老市鎮區以中山路、大同路為主要幹道,因為是老聚落,市集雖小但機能齊備,區內多為屋齡十幾年的屋子,房價起伏不大,成交價為每坪10萬左右;而新開發的北大特區範圍為學府路以南至三樹路以北、大學路以西至大義路以東,市政的重要建設、學區的設立、大企業的投資、連鎖商店的入駐皆多集中於此,該區境內大樓林立、道路規劃整齊寬廣,尤其以學勤路上的藝術街路樹密集,沿途又有學校及商街,為房市交易的主力,每坪幾乎衝破20萬大關。

交通便利 捷運三鶯站可期

三峽地區緊鄰北二高,且至捷運永寧站的接駁車頻繁,往來台北地區很方便;而北大特區至三鶯交流道僅3分鐘車程,30分鐘左右可達台北市區,到機場更只需15分鐘,交通便利。而三峽房價目前有相對便宜的優勢,未來採高架輕軌系統的捷運三鶯站動工後,勢必再度帶來購屋人潮,掀起一波漲幅。

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政策、捷運效應發酵 新莊房市備受期待

【房地王記者/萬真彣報導】台北縣將於2010年底正式升格為直轄市,縣長周錫瑋表示:「未來北縣將以板橋新都心、新莊副都心、台北港都心3個都心區為發展重點。而與台北市僅有一水之隔的新莊市,除了有地理位置的優勢外,多項重大公共建設的加持,使得新莊房價近半年來已上漲近兩成,被業者視為下半年度的大黑馬;今年928檔期北縣推案最多的區域,就是新莊。

國道、快道、捷運環繞 挾四通八達之勢

近幾年重大建設不斷的新莊,在成績最卓越的交通方面,以「1高、2快、3捷運」為架構,包括︰中山高五股交流道,東西向八里新店線、特二號快速道路以及捷運新莊線、機場線、環狀線。其中仍興建中的捷運新莊線完工在即,且預計2013年後,從五股工業區站到台北車站僅約10分鐘,到台北東區僅需20~25分鐘,轉乘環狀線至新板特區更只要5分鐘,是繼內湖之後,受惠於捷運而成為房市熱門地點的區域。

兩大重劃區為建商爭鳴之地

新莊市大致以新樹路為界,分為上、下新莊兩大區塊︰新莊區、頭前區、中港區合稱為「上新莊」﹙包括幸福路、中信街、中港綠堤等區段﹚,福營區則通稱為「下新莊」﹙以輔仁大學學區及鴻金寶商圈為主﹚,其中最具代表性的區域,非上新莊的「副都心重劃區」與「頭前重劃區」莫屬。「副都心重劃區」為中山路、中原路與思源路所圍成,占地約100公頃;區內規劃中的有中央合署辦公大樓、國家電影文化中心,以及可於明年底完工的世界級中港大排河廊。此外,中央行政機關準備於此計劃區內闢建「中央合署第二辦公室」,擬將勞委會、文建會、客委會、原委會等部會暨所屬機關遷入,屆時約有2,700名公務人員進駐辦公,帶來人潮與商機;至於「頭前重劃區」,其東邊和南邊與頭前工業區為鄰,西邊及北邊分別以特一號、特二號道路為界,面積共約47公頃,全區採低密度開發,並設置了地下化管線、井字街廊、數座公園,目的為支援副都心的住宅需求,預計數年後的上新莊,將擁有與新板特區不相上下的優質條件,形成新台北都會區的新核心。

新莊房市深具補漲空間

目前新莊房市行情仍處於相對低檔,上新莊每坪平均20~25萬元,下新莊每坪約17~20萬元,不僅房價低台北市一大截,也比條件相當的板橋、新店、中和地區低廉許多,因此未來新莊地區的房市極具增值空間,至捷運開通前,應有2~4成的漲幅;比照新版地區的情勢推測,未來通車後,沿途的中正路一帶可望飆漲至一坪50萬元。

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捷運內湖線通車 內湖房價為北市最抗跌

【房地王記者/萬真彣報導】捷運內湖線於民國76年開始規劃、91年5月正式開工;歷時22年後,終於於98年正式完竣。內湖線全長14.8公里,沿線設有2座地下車站、10座高架車站,為台北捷運初期路網的最後一條路線,並採中運量模式銜接木柵線;今年6月底通車後,不但可與大安、中正、信義三區連結,台北市12個行政區也已全數納入捷運路網。而內湖線沿途目前房地行情保值性最高的地域,首推擁有蓬勃科技園區、各項機能發展成熟的內湖,此區長年來房價持續上揚、交易熱絡。

生活機能、交通網絡、科學園區 三項全贏

內湖區在捷運及科學園區的雙重加持下,此區不但交通占上風,也發揮了內科的群聚效應,使房價快速翻漲,為北市近年來房市表現最亮眼的地區;以商辦大樓為例,每坪單價從過去的30萬元一路攀升,至今每坪已直逼45萬元,漲幅高達15%。內湖線繼連接松山機場後,台商、陸客可從松山機場站直達內湖,此優勢吸引許多跨國企業業者的目光,進駐需求陸續增加。除了捷運內湖站周圍的商圈,為內湖機能最完善、最適合居住的區域外,西湖站、港墘站至文德站屬內湖科技園區生活圈,其外圍有多條快速道路串聯南北,園區內也有美麗華商圈、大型賣場等,生活條件亦相當優越,因此該區未來不論店面、廠辦或住宅,前景皆長期看好。

捷運內湖、南港線將匯合 發揮最大效應

目前內湖的房價僅次於大安、信義、松山及中山,在台北市約排名第五,將來南港線東延段完工後,內湖線的南港展覽館站將與南港線接通,打通內湖任督二脈,因此內湖房市的未來,仍有令人可期的上漲空間。此外,目前北市府正推動的「大內湖科技園區」計劃,面積達5.4平方公里,是現有內科園區的2倍大,日後將擴大內湖科技產業群聚效果,招攬更多科技及周邊相關業者進駐。

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迎接新北市 新板特區成為豪宅新地標

【房地王記者/萬真彣報導】台北縣升格案已通過,確定於明年12月25日正式晉級為直轄市,並以「新北市」為名,繼續朝國際化城市發展。而隨著台北市房價持續上漲,購屋民眾逐漸將目光轉移到包覆北市的外圍第1圈衛星城市,如板橋、三重、中和、永和、新店與汐止等6地,這些區域房價相對較低,且擁有與台北市比鄰而居的最大優勢,與北市形成共同生活圈。其中最受矚目的為板橋市,且目前以境內的「新板特區」房價居全縣之冠,為熱門的新興豪宅聚落。

攬政經、交通、文化、消費等優勢於一身

新板特區以「立體化城市」為規劃概念,其範圍大致以漢生東路、民權西路、文化路與區運路為界,不僅是台北縣政府所在地,也是北縣最重要的交通樞紐,區內的板橋車站為高鐵、台鐵、捷運板南線、環狀線等4鐵共構,並設有長途客運站,且擁有海山國中、海山國小兩所明星學校,及各大百貨公司與購物中心。此外,未來該區也將有國家歌劇院、巨蛋、五星級旅館BOT案等多項建設,生活機能的得天獨厚及其發展潛力可見一斑。

未來特區可望持續擴大

號稱是台北縣信義計畫區的新板特區,於1992年開始規劃,預計2013年完成開發,目前房價即將挑戰每坪70萬元大關,是業者一致推崇的熱門區段;未來,此區也將擴大三倍,成為「大新板特區」及「板十四特區」,是板橋第一個可媲美內湖、南港科技園區的商辦綜合特區。

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北市房價飆漲 全台推案卻大幅減少

【房地王記者/萬真彣報導】      擺脫去年下半年度的金融風暴後,台灣的房市於2009年初開始回溫,持續保持穩定成長,尤以北台灣在今年329檔期推案最為猛烈,熱絡至極;但928檔期的推案量,不但不及去年,進度也比以往緩慢許多,建商推案態度多轉為保守,而營建和北市土地成本高漲的情況,也使得推案價格不斷創飆高。雖然看好房市者眾,但豪宅房價頻創新高,多數建案卻多處下跌的不對等現象,仍是後市的隱憂。


政府高價標售國土  衝擊房市買氣

而日前國有土地的高價脫標,讓建商不但在素地開發上增加困難度,土地取得成本也會增高,間接助長房價飆升的火焰,對高房價效應雪上加霜;加上政府優惠房貸的不續撥,打擊了民眾進場購屋的意願,使得房市交易熱度急速降溫。種種因素,使得市場上出現買賣雙方認知差距日漸擴大的現象,建商和代銷業者、購屋民眾皆叫苦連天,各方皆轉向觀望不前的保守態度。

提升建築品質為市場趨勢

雖推案量減少,房仲業者多仍樂觀看待,因此波房市熱度暫緩的現象,或許可讓現今已供過於求的成屋市場,有喘息和消化的空間。而儘管房市交易量已陷入連二月負成長的窘境,但以台北市而言,地段佳、區隔性強的推案仍穩如泰山;這說明了,在這品質至上的年代,只要產品有實力、品牌有信譽,無論大環境處於何等劣勢,都能締造亮眼的銷售佳績。

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內政部擬修法 標明公設價格

【房地王記者/萬真彣報導】      日前經監察委員程仁宏、劉玉山調查發現,現行房屋建物登記面積,與建管執照面積不一,質疑內政部給予建商「灌虛坪」機會,有損民眾權益。對此,內政部承諾於半年內修法,擬將主建物、附屬建物及公共設施分別標價。

公設價碼過高  恐建商以移花接木之策報價

此一政策宣布後,反對聲浪接踵而來,因單獨標價後,雖價格更公開、透明化,表面上保護了民眾的權益,但近年來,建商為提升新成屋的兢爭力,皆於公設上大做文章,所費不貲。所以標明高達成交總價3~4成的公設價格後,恐會因價格比例過高,大大降低民眾的購屋意願,而建商因此可能將以提高主建築物的單坪售價為對策,來分擔公設的成本。一旦提高了主建築物的單坪售價,勢必對鄰近的中古屋房價有帶漲作用,對房價的下修沒有幫助。

消基會:「以主建物為計價標準」

內政部保護消費民眾的美意,目前因各單位爭論不休、意見分歧而備受考驗,而消基會更建議改為「以室內面積計價」的做法,表示如此才真正對消費大眾有實質幫助。總之,上有政策,下有對策,無論法令如何修改,建商與消費民眾之間,總是會玩起金錢遊戲。因此,建議民眾於購屋前,除了多聽、多看之外,還應主動於地政機關,調閱建商最初所登記的「建物測量成果圖」,並從中估量每坪單價是否合理,及評估是否有過多華而不實的公設,再選擇最符合自己需求的房屋,才不會成為吃虧上當的冤大頭,也能減少買賣糾紛。

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台北城的負荷,超越極限了嗎?

【房地王記者/萬真彣報導】台北市-台灣最耀眼的一顆星,面積僅271萬平方公里,卻承載了這個小島上最多的人口、最熱絡的交通、最蓬勃的經濟。而這個高度開發的城市,因密集度過高,近年來在其房市方面似乎已呈現土地成本過高、大片建地難尋等狀況,許多建商正苦惱於如何在台北這塊首善之地,再度購得適合開發的土地。然而,密密麻麻的台北城負荷已經超越極限了嗎?在房地市場上,還有哪些面向是值得研究與開發的呢?

東區已發展至極致  成長空間小

台北是個邁向國際化的都市,雖然密度極高,但仍有愈來愈多的國內外企業、人士,願意湧入這片地狹人稠的土地;這個跡象顯示,台北城在商業或房市的表現上,只要政府再度提出新的政策、建設及規劃,將商機的餅做大並開發新區域,未來仍會有無限的成長空間。北市最繁榮的區域,首推信義區;該區在這幾年政府與建商全力的開發後,擁有世界著名的101金融大樓、最多的企業總部、辦公大樓、商務旅館、會議中心等,是台北地價最高的地段,也是目前發展最趨近飽和的地區。因此,市政府繼成功的扶植信義區與南港區後,近來將整頓重心轉向交通樞紐中心的所在地
西區。

西區風采重現 爆發力猛烈

總統馬英九致力於西區再生計畫,提出「翻轉軸線,再現風華」的口號,並於初步即砸下重金,設立了交九轉運站,且計畫興建雙子星大樓,企圖取代101成為台北最重要的指標。而台北站前的地下樓層,也規劃接通新光三越大樓、台北車站、雙子星大樓、交九轉運站等建築,形成地下站前特區。此外,捷運機場已動工,未來與機場接軌後,該區將是外國人士訪台的第一站,將西區更快速的推向國際舞台。

整頓市容 老屋翻新需求大

因台北市區內可開發土地的取得愈來愈難,加上政府積極推動修整台北市容的拉皮計畫,激起了北市房市老屋翻新的浪潮。根據北市府都發局統計,截至今年3月底止,依都市更新條例劃定的都市更新地區共有467處,其中由市府劃定的有222處,申請自行劃定的有245處,劃定面積共達454.2公頃。這個數據說明:北市政府市民對改造的老房子或中古屋有更多需求,是目前建商積極投資的方向之一。

更新都市機能 成就無限商機

北市雖發日前展趨近飽和,但在各項都市更新逐漸完成後,商業機能將會變得更強,各種需求也必然隨之增加,包括住宅或商辦大樓在內,也會掀起一波高潮。所以,只要建商在市區中,尋找有潛力的更新區投資,不難有豐沃的獲利。然而,台北市也不乏開發中或未開發的邊緣地帶,這些區域未來都極有可能成為政府施政的重心;因此,只要熟悉市政規劃,並依循該計畫作投資,台北房市依然充滿蓬勃發展的空間。而日前很多民眾仍看好台北的錢景,只要政府持續推動改革、開發商機,台北這個繁華的小國度,依然充滿著無窮的希望。

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大專院校開學爭奪戰!!您宅了嗎?

【房地王記者/萬真彣報導】 每逢九月份開學季,各大專院校學區總颳一陣遷徙風,薪薪學子們忙於尋找棲身之處,眾家房東也致力於「租屋之戰」,是租屋市場的旺季。由於學生套房的租金穩定、房客來源多,加上一般民眾對學生套房要求的條件不如自家住宅多,只需安全、便利、價位合理即可,所以在這景氣動盪不穩的時勢下,投資報酬率穩定的學生租屋商機,再度受到投資客的矚目。而大專院校開學在即,您知道哪些大學的租屋點閱率是最高的嗎?

普通大學租屋點擊率,國立成功大學居冠

根據網友搜尋「房地王」網站的結果統計,普通大學租屋點擊率,前三名的學校依次為:成功大學(26%)、清華大學(23%)、臺灣大學(22.9%);科技大學為:臺北科技大學(25%)、高雄應用科技大學(24%)、元培科技大學(22%);技術學院類為:臺中技術學院(69%)、南亞技術學院(10%)、亞東技術學院(8%);而專科類學校則為:康寧醫護管理(50.5%)、樹人醫校(16.2%),臺南護理專科學校(13%)。

善用網路線上租屋  省時省力省開銷

一般而言,學區範圍內的商圈愈成熟、房價愈低的區段,愈能創造較高的報酬率;加上投資者如能選擇周邊房價增值潛力高、品牌老且學生人數眾多的學校,則未來更具發展空間。而投資者在進場前,也必須先熟悉該區或該校的民情及行情,以避免出租房屋的方式及格調,與當地情況落差太大,導致資金回收不易的情況。另外,房東若能掌握學生蒐集資料的通路,如BBS、學校官網或各大租屋網,甚至自行架設網站,即可將房間以低廉的行銷費用,順利、快速的租出。

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普通大學租屋點閱率前三名-成功大學、清華大學、臺灣大學

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■成功大學:BOT效應昇華 套房豪華豐當頭
成功大學為南部地區的最高學府,所在地為台南市生活素質最高的東區。由於成大學區發展得早,所以校園周邊可開發的建地較少,學生租屋市場競爭激烈,也逐漸趨近飽和;但值得注意的是,鄰近成大校區的永康市,因今年縣市合併政策的發酵,湧進了不少投資客;加上永康市境內學校多,且地價較台南便宜,所以近年來也成為欲投資學生套房者的新寵兒。而新完工的成大太子學舍,雖因租金偏高,對當地的學生租屋市場影響不大,但由於其學舍採飯店式管理且設備新穎齊全,使得該區的學生套房瀰漫著一股「豪華風」,不少業者以旅館或民宿式的經營模式來搶攻市場。
 

 

 

 

■清華大學:清、交生與竹科人 共同支撐租屋市場
清華大學以新竹市內的主要幹道-光復路,與交通大學、新竹科學園區串連,沿線學校密集、店家林立,儼然為新竹市最活絡的生活圈。此區租屋市場的主要客源為學生族群與園區員工,租屋需求相當穩定;其中以大學路、建功一路、光復路二段、建新路一帶,為清華學生租屋最熱絡的區段。而位在校區北側、光復路對面的清大夜市,為清、交大學生主要的消費商圈,是學生人口最集中的地點。

■臺灣大學:學生人數最多 租屋需求大
臺灣大學矗立於台北市公館商圈內,因學生數量高達三萬多人,所以學生租屋市場需求量大,出租率相對穩定;而台大周邊租屋的情況,以鄰近校區的汀州路三段、羅斯福路四段及師大路最受學生青睞。但台大太子學舍落成後,該校生入住BOT宿舍的意願高,確實對當地租屋市場造成部分的衝擊;不過由於學區四周商辦大樓多,承租的上班族人口可頂替流失的學生。

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科技大學租屋點閱率前三名-臺北科技大學、高雄應用科技大學、元培科技大學

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■臺北科技大學:商辦大樓密佈 地段房價高
台北科技大學鄰近台北捷運忠孝新生站,校區周圍除了有著名的光華商場外,環繞四周的忠孝東路三段、新生南路一段及松江路,皆是台北市的黃金地段,沿途滿是商辦大樓,而住家多居於巷內。此區因緊鄰辦公商圈,學生租屋多分布在忠孝東路以北、八德路以南、復興南路一段以西等區段;由於處在菁華地段,該地的租屋價格較一般學區高,雅房租金約6000~8000元,套房租金約9000~1.2萬元上下。
 

 

 

 

■高雄應用科技大學:優質文教區 租屋市場穩健
高雄應用科技大學位於高雄市三民區,在發展成熟的建工商圈內,其中建工路為高雄市東西向的主要幹道,沿線市集繁榮、人口密集、住家大樓叢聚,加上當地學區完整,所以有許多學生及上班族租賃房屋於此,租屋需求穩定。此外,因高雄市主要大學多設立於市中心,開發較早、土地有限、腹地飽和,所以投資者多由舊公寓或老透天的改建下手,並以整層出租的比例較高。

 

■元培科技大學:香山區金三角 互依共存
元培科技大學與玄奘、中華大學一同座落於新竹市南側的香山區,且三校共同在此區形成一個特殊的小生活圈。該校周圍的租屋型態,以透天住家改裝成套房出租為主,其中以元培街、東香路、五福路等區段離校最近,租賃的套房較搶手;而香山下的大庄商圈因離新竹市區較近,生活機能完備,所以租金行情略高於校區周邊。