分類:購屋知識

看屋注意事項(2)

五、房屋內部陳設

1.是否有附贈傢俱、家電或是裝潢?
2.房屋有無滲漏水?若有的話,應該在滲漏水處標上記號告知出售人,請他們找人來處理。
3.天花板有無裂縫?若有的話,應該在有裂縫處標上記號告知出售人,請他們找人來處理。
4.地板、磁磚或壁磚有無破裂變形現象?
5.水龍頭能否正常出水?水質是否乾淨?
6.有無設置網路線?
7.排水系統是否暢通?

六、停車位

1.停車位種類為法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位、平面式或是機械式?
2.停車位產權是否清楚?有無獨立權狀?若有的話,則編號、面積、權利範圍各為多少?
3.停車位是否為住戶共有?
4.停車位是否有分管協議?若有的話,分管編號為多少?若沒有的話,有無口頭約定?
5.停車位是否需要另外購買?
6.停車位是否只有使用權?
7.可以停放的車子長、寬、高限制分別為幾公尺?
8.上下車是否方便?
9.機械式停車位運作是否正常?
10.停車道進退迴轉是否方便?
11.停車場的鐵門操作有無正常?
12.使用停車位時的方式為何?是固定位置使用、需要承租、需要排隊等侯、需要定期抽籤或是每日先到先停,這些都應該事先問清楚。
13.是否需要繳納車位管理費?若需要,則管理費的金額及繳交方式又為何?

七、其他

1.向鄰居、當地警察局或是公所查詢,是否曾經發生火災或其他天然災害?若有的話,其房屋的損害情形和修繕情形為何?
2.有無住戶規約?若有的話,規約內容是否符合自己的居住習慣?
3.向鄰居或當地警察局查詢,賣方於所有權持有期間是否曾發生兇殺或自殺之情事?若有的話,應該考量是否在意這件事情,在支付訂金前就必須要慎重考慮以免日後反悔。



下列事項內政部提醒您:

一、成屋交易資金龐大,看房屋時要冷靜,應注意房屋有無瑕疵,若有的話該如何改善。購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害等,及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。決定購買時最好有一段緩衝時間,多看幾次且不同時段去看並且多方面的比較,免得貿然付出訂金後才發現房屋缺失,或是不合乎自己及家人使用需求而遭受損失。
二、與賣方或不動產服務業者交易時,不要輕易的有口頭保證、約定或答應等情事,凡事都應該要求記載在書面文件內,並經過雙方簽章確定,免得日後空口無憑產生糾紛。
三、若是透過不動產經紀業購買房屋,應該請業者提供不動產說明書,以供核對。
四、內政部訂有「成屋買賣契約書範本」供社會大眾參考,簽約前可先查看其內容與契約條款之相異度,並請業者或賣方說明。




【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:內政部

分類:購屋知識

看屋注意事項(1)

購買成屋(土地及其地上坐落之房屋)時,無論是委託不動產經紀業購買或是自行找屋主購買,都應實地勘查以瞭解房屋的現況,為了讓大家看屋或是在選購房屋時能夠更加注意,因此在這邊整理了七大項看屋應該注意的類別。

一、坐落位置及面積

1.土地坐落的確切地址,應該詳細的查看是否與土地登記簿謄本標示部內容相同?
2.土地的正確面積是幾坪?
3.土地使用分區是否為都市計畫用地?如果是的話,是編定為哪區哪用地,都應該詢問清楚。
4.房屋是否已經辦理建物第1 次登記?若以經辦理,其建號為多少?
5.房屋的確切地址。
6.如購買的成屋為大樓,則本棟大樓地上、地下各共幾層?擬購買房屋層次哪層?主建物、附屬建物、共用部分及總面積分別各為幾平方公尺?
7.如購買的成屋為獨棟別墅,則房屋層數共幾層?每層樓的面積各為幾平方公尺?總面積為幾平方公尺?

二、權利資料

1.土地是否為共有?若是的話,是否持有分管協議書?
2.土地的所有權,是全部或是持分多少?有無其他權利?
3.房屋的所有權,是全部或是持分多少?
4.土地與房屋所有權人是否為同一人?若不是,則房屋是否有合法使用權?
5.出售人與所有權人是否為同一人?若不是,出售人有沒有擁有授權書?
6.土地或房屋有無限制登記?有無登記其他項權利?

三、房屋現況及環境

1.房屋目前用途為何?主要結構是什麼?建築完成日期為哪時?
2.房屋是否有改建、增建、加建或違建?若有的話,完成日期是何時?
3.房屋是否有施作夾層?若有的話,是否合法?
4.房屋有無占用他人土地?土地有無被他人佔用?
5.土地或房屋有無出租於他人?
6.房屋所有權人與使用人是否為同一人?若不是,則是被佔用還是出租?
7.是否有積欠水費、電費、瓦斯費或管理費?
8.房屋有無被建管單位列為危險建築?
9.房屋有無傾斜狀態?
10.房屋的梁柱有無出現傾斜或裂縫?
11.房屋的鋼筋有無裸露?
12.使用公共設施〈例如:健身房、游泳池‧‧‧等〉,是否需要另外付費?
13.房屋附近是否有鄰避設施?
14.居住環境如何?

四、房屋基本設施

1.用水是自來水或是地下水?水質是否正常?
2.排水系統是否正常?
3.有無獨立電錶?
4.使用天然瓦斯或是桶裝瓦斯?
5.電梯是否使用正常?
6.有無成立大樓管理委員會?若有的話,管理費的收取方式及收取時間是如何計算的?
7.消防系統是否正常?消防通道有無暢通?
8.逃生系統是否正常?逃生通道有無暢通?
9.有無自動火警灑水設備?
10.照明系統是否正常?
11.有無斷電備用設施?
12.是否有完善的無障礙設施?
13.水電管線有無更新?




【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:內政部

分類:購屋知識
分類:購屋知識

常見的不動產交易糾紛產生原因

不動產交易糾紛原因依照內政部從91年至95年第一季統計的資料,大致上可以區分為39項,依照其原因特性歸類為資訊不對稱/廣告不實、產權糾紛、違反契約條文規定、施工品質瑕疵、退費糾紛與其他等六類,分別在下列描述:


(1)資訊不對稱/廣告不實:

凡是因為仲介、買方或賣方等為了自身利益,隱瞞與不動產交易相關的資訊皆歸類於此;主要是包括契約審閱權、廣告不實、隱瞞重要資訊、要約書之使用、未提供要約書或斡旋金 契約選擇、未提供不動產說明書、房屋現況說明書內容與現況不符、仲介公司欺罔行為、停車位價金、標的物貸款問題(仲介隱瞞實際可貸金額與優惠利率、 買方隱瞞實際財務狀況)等十項。

(2)產權糾紛:

因為不動產所有權或是使用權所發生的糾紛皆歸類於此;主要包括產權不清楚、坪數不足、屋頂使用權與產權爭議、地下室使用權與產權爭議、法定空地使用權與產權爭議、建物不符容積率規定、停車位使用權、停車位面積等八項。

(3)違反契約條文規定:

舉凡仲介或是買賣雙方不遵守契約規定所造成的糾紛皆歸類於此;主要包括開工遲延、建材設備不符、交屋延遲、建商要求客戶繳回契約書、建商對於預售屋未售出部份自行變更設計來增加戶數銷售、建商倒閉、一屋二賣、銷售人捲款潛逃、终止委售或是買賣契約等九項。

(4)施工品質瑕疵:

因為房屋建造時所使用的材料,或是建造完成後有使用性或者安全性等疑慮所造成的糾紛皆歸類於此;主要包括施工瑕疵、房屋漏水問題、工程結構及公共工程安全問題、鋼筋輻射檢測、氯離子檢測等五項。

(5)退費糾紛:

舉凡與退費的交易糾紛皆歸類於此;主要包括訂金返還、仲介「斡旋金」返還、賺取差價(差價返還)、服務報酬爭議(退還不合理之服務報酬)、逃漏稅捐(退還應由甲方支付之稅費)、有關稅費爭議(退還應由甲方支付之稅費) 等六項。

(6)其他:

舉凡上列類型未涵蓋的不動產交易糾紛原因皆歸類在此。



【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:各縣(市)提供,內政部統計

分類:購屋知識

了解不動產交易糾紛

近來不動產市場交易熱絡,購屋糾紛也隨之增加,根據行政院消費者保護委員會統計,光是民國96年第1季全國各縣市政府受理的不動產消費申訴案就有315件,與去年同時期比較增加了6.42%,主要態樣有「訂金返還」、「品質爭議」、「契約審閱權」及「隱瞞重要資訊」等。行政院消保會特別呼籲消費者: 了解目前購屋糾紛的態樣,以及要求業者製作「不動產說明書」,是避免重蹈他人覆轍的第一堂課。

一、「訂金返還」爭議:

在不動產買賣交易中,通常雙方當事人就標的物及價金意思表示一致,買賣契約成立後,還必須完成稅捐、證件用印以及過戶登記等後續的程序。因此賣方會要求買方先支付訂金,做為毀約的賠償。但是建商甚至是代銷業者為了達成績效,經常口頭承諾「先付訂金,不買可以退訂金」的方式,催促看屋的消費者立即決定購屋,只是事後消費者要求解約退還訂金時,卻以「退訂金要扣手續費」、「錢已經匯入總公司帳戶,退錢要花時間」等各項推、拖、纏的方式刁難,希望消費者打消解約的念頭。

行政院消保會建議:要求業者將各項口頭承諾均清楚記載於繳付訂金之預約當中,否則不簽約。



二、「契約審閱權」爭議:

依照消保法第11條之1規定,企業經營者必須提供合理的契約審閱期,使消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。另外依照目前公告之「成屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣契約書範本」,其契約之審閱期間至少5日。但是業者常常以「現場看屋,來就送好禮」、「現場簽約就送獎品」、「今天不簽約就沒機會」、「不簽約就不能看 契約」等行銷手段吸引人潮,從而以買氣旺盛之氛圍,變相壓縮消費者的冷靜期。

行政院消保會建議:依照消保法規定,企業經營者有提供定型化契約審閱期間的義務,消費者也應該主動要求,確實審閱契約內容,不可輕率簽約。



三、「品質爭議」爭議:

不動產的瑕疵往往不容易在現場察覺,所以消費者在購買之後,發現建物品質和原簽訂契約的內容不同或是認知有落差時,爭議就在所難免,例如地板材質、地面高低落差等。其中又以「房屋漏水」、「施工瑕疵」為最典型。

行政院消保會建議:注意購買前建物品質,貨比三家,尤其瞭解瑕疵處理及賠償的相關規定。



四、「隱瞞重要資訊」爭議:

不動產的重要資訊,往往是消費者決定是否購買的重要因素。因此不肖業者為了達成交易目的,故意隱瞞房屋的重要資訊,特別是建物的履歷資訊,例如隱瞞該房屋曾經是兇宅、發生過火災、被建管單位列為危險建築等等,行政院消保會就曾接獲消費者投訴表示,房屋仲介業者以及賣方隱瞞標地物曾經被判定為「九二一地震」半倒戶的重要資訊。

行政院消保會建議:
(一)應該向房屋所在地之鄰居瞭解房屋出售的原因,並且實地的了解鄰近房地狀況,才不會吃虧。
(二)委託不動產經紀業者購屋時,應該要求業者製作「不動產說明書」,記載建物相關的瑕疵。因為「不動產經紀業管理條例」規定,「不動產說明書」也是買賣契約的一部分,消費者千萬不要讓應有的權利被剝奪。





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:行政院消費者保護委員會

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不動產交易買方應付相關稅費

費用

內容

仲介服務費

1.一般為成交總價2%,最多不得超過6%

2.於簽訂買賣契約書完成後分頭款與尾款支付給仲介業者

3.仲介業者同時開立正式統一發票給客戶收執

契稅

1.為房屋現值6%

2.賣方土增稅辦理一般稅率則約7個工作天後要繳納契稅

印花稅

1.為公契所載價格0.1%

2.於交屋時結算

買賣登記規費

1.為建物核定契價0.1%

2.土地申報地價總額0.1%

3.於交屋時結算

登記謄本費

1.登記謄本費:每張20

2.書狀費:每張80

3.皆於交屋時結算

地價稅

1.一般稅率為申報地價1%

2.自用住宅稅率為申報地價0.2%

3.以交屋日為準按天數比例分攤

4.於交屋時結算

房屋稅

1.住家用為房屋現值1.2%

2.非住家營業用為房屋現值3%

3.非住家非營業用為房屋現值2%

4.以交屋日為準按天數比例分攤

5.於交屋時結算

地政士簽約執筆費

1.行情約1000

2.於簽訂買賣契約書完成後支付給地政士

買賣所有權移轉登記地政士費

1.每件10000元以土地一筆建物一棟為一件

2.增加筆棟另加收費用

3.於交屋時結算

銀行貸款設定地政士費

1.一個順位約4000(全貸或超貸加收2000~5000)

2.於交屋時結算

銀行貸款徵信費與開辦手續費

1.銀行貸款徵信費一個人約300

2.大部分銀行有收取開辦手續費約為3000~5000元,依銀行規定辦理

3.於房屋貸款核發時由銀行收取

銀行貸款住宅火險及地震險

1.費用由產險公司估算

2.於房屋貸款核發時由銀行收取

水、電、瓦斯、管理費

1.依近期收費單據計算

2.以交屋日為準按天數比例分攤

3.於交屋時結算

備註:本表費用可由買賣雙方協議繳付。



【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:內政部不動產交易服務網

分類:購屋知識

不動產相關之財產交易所得稅

凡中華民國境內之財產及權利因交易移轉所獲之所得,須依所得稅法第十四條第七類規定申報繳納所得稅。

第七類:財產交易所得:凡財產及權利因交易而取得之所得:

一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券,持有滿一年以上者,於出售時,得僅以其交易所得之半數作為當年度所得,其餘半數免稅。



財產交易所得稅的課徵基礎,依照財產及權利因交易移轉而獲取的所得,可以分為兩種方法


一. 核實認定:

個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,得依所得稅法第十四條第一項第七類之規定核實認定。也就是以交易時的成交金額,減去原來取得時的成本和因為改良、取得或移轉費用後的餘額,作為所得額申報。

二. 依財政部公佈之財產交易所得標準課稅

其未申報或未能提出符合規定之證明文件者,稽徵機關得依財政部公佈之該年度個人出售房屋財產交易所得標準作為核課之依據。

97 年度各地區的標準如下:

(一) 直轄市部分:

1.臺北市:依照房屋評定現值的29%計算。
2.高雄市:依照房屋評定現值的19%計算。

(二) 準用直轄市之縣(即臺北縣)部分:

1.市:依照房屋評定現值的16%計算。
2.鄉鎮:依照房屋評定現值的8%計算。

(三) 其他縣(市)部分:

1.省轄市:依照房屋評定現值的13%計算。
2.縣轄市:依照房屋評定現值的10%計算。
3.鄉鎮:依照房屋評定現值的8%計算



【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:財政部、所得稅法

分類:購屋知識

“賣”土地時該注意的稅法

由於小陳已經在東區買了一間新房子了,所以決定把之前住的小平房給賣掉,先到稅捐處評估一下要繳交的土地增值稅稅額,結果按照一般土地稅率計算要1百多萬元,而使用自用住宅用地稅率則不用30萬元,怎麼會差這麼多呢?趕緊跑去服務中心詢問,經過服務人員的解說之後,小陳終於了解了。

原來土地增值稅是從買進到賣出這段期間土地現值公告的漲價總金額,依照漲價倍數用累進稅率計算,一般土地稅率分為20%、30%和40%共3種,但自用住宅用地優惠稅率只要10%而已。

自用住宅就是自己的房子是自己在居住,且在簽訂買賣契約的前1整年都沒有出租或是營業,還要有直系親屬或者是配偶設立戶籍在那邊,而戶籍登記是只要簽約當天有在那裡就可以了。

由於自用住宅用地稅率是屬於優惠稅率,稅法規定一個人一生中只有1次的機會,但並沒有限定只能1處,所以如果同時擁有好幾棟房子都是直系親屬居住並且有設立戶籍在該地,只要能安排在同一天來簽訂買賣契約,且同一天向稅捐處申報土地增值稅,就可以好好的利用都市土地90.75坪的最大額度了。

服務人員還跟小陳說,因為他是在兩年內買新房子、賣掉舊房子,而且都是小陳的名義自己居住,有符合自用住宅的條件,再加上新房子的公告現值總額遠遠超過舊房子,所以可以辦理申請退還土地增值稅。不過服務人員也說,退稅之後新房子在5年之內都要做為自己住宅使用,不可以有出租、營業、遷出戶籍或是把所有權移轉,而稅稽處每年都會清查,要是不符合規定馬上就會追回退稅額,這點是非常重要的。



【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:財政部稅務入口網

分類:購屋知識

“買”土地時該注意的稅法

小陳已經存了好幾年的積蓄,就是為了要買一間房子好接年歲已高的父母親一起過來居住,在東區看好房子後,前幾天就委託了仲介公司代辦手續,簽約、申報土地增值稅和過戶登記,也付了印花稅、房屋部分的契稅和土地登記規費之後,終於在8月初拿到了土地所有權狀,開開心心的接父母親到新房子居住了。

仲介公司業務員小黃一直提醒小陳,要趕快把戶籍遷進去好去申請享受地價稅採用自用住宅優惠稅率,更強調必須在9月22日之前遷好戶籍,要不然今年就來不及享受自用住宅稅率了,而且地價稅額會差很多呢!

一扯到金錢,小陳馬上把握時間去辦理,遷好戶籍後就到稅捐處去填寫了自用住宅用地申請書,並且附上戶口名簿影本,果然沒多久就收到了稅捐處發的核准公文,總算放下了一顆心。

10月底收到了地價稅單,小陳一看背面說明,一般土地稅率是10‰~55‰,採累進課徵,而自用住宅用地才2‰,真的差很多。接著再確認一下自己家是採用哪種稅率,沒錯!是按照自用住宅用地課稅,接著就照著規定期限在11月30日前繳稅,做到人民的納稅義務了。

不過小陳還是不懂為什麼明明8月初才辦理過戶登記的土地要繳交1整年的地價稅,於是打電話向稅捐稽徵處服務中心詢問,經過稅務人員的說明才知道稅法規定地價稅是以8月31日的土地所有權人為當年度地價稅的納稅人。

自用住宅用地必須是要沒有出租或是作營業使用才可以申請,而都市土地面積最多只能有90.75坪,戶籍登記倒不限定土地所有權人一定要是本人,只要是配偶、父母、祖父母、岳父母、成年子女、成年孫子女都可以,但是房子必須要登記為自己的、配偶的或是直系親屬的才可以適用。



【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:財政部稅務入口網

分類:購屋知識

貸款購屋的相關稅法

阿偉最近想要脫離無殼蝸牛的稱號,也看中了一棟還不錯的房子,不過自己的積蓄算起來還是跟房屋賣價有差距,還好銀行利率低,對阿偉而言經濟上還是負擔的起,而且向金融機構辦理自用住宅購屋借款的利息支出,還可以在綜合所得稅中列舉扣除,所以決定要貸款購屋。


那要申報列舉扣除綜合所得稅時,阿偉有哪些事情要注意的呢?

1.每一個申報戶以一棟房子為限,而且房屋必須登記為納稅義務人本人、配偶或是受扶養親屬所有。

2.課稅年度中在該地址辦竣戶籍登記,並且不可以有出租、供營業或是執行業務者使用;如果是部分住家和部分非住家用的時候,原則上是以房屋稅繳款書上課稅現值的比例認定。

3.購屋借款的利息支出應開要先扣除掉儲蓄投資特別扣除額後,用剩下的餘額來申報扣除,每戶以30萬元為限。


申報時要附上當年度繳納利息單據正本,單據上如果沒有記載該房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權的取得日、借款人姓名或是借款用途,阿偉就要自己在單據上註明並且簽章,還要提出展示建物權狀和戶籍資料影本。





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:財政部稅務入口網