預售屋解約虧大　這樣做最恰當

[房地王/盧振池報導]   房地王的不動產法律系列文章曾經提到，「民眾如果買了預售屋想違約退屋，法定的違約罰則金額最高上限是房地價款的15%」，不能再任由建商在自訂的預售屋買賣契約裡制定「房屋加土地總價款的20%」或是20%以上。不過，現在的股市、房市、經濟景氣都很差，平時錢已經很難賺了，除了解約賠上這一大筆錢，難道沒有更好的方法嗎？   ▲房市轉為不景氣，預售屋建案價格明顯下修。   房產業者表示，雖然內政部頒布的預售屋買賣定型化契約有規定違約賠償金額上限是「房屋加土地總價款的15%」（如果這15%的違約賠償金超過了民眾已經繳交的款項，還要以「已繳交的款項」為上限，不可強求解約的民眾補足這15%房地總價款的賠償），但是以現在的預售屋房價仍然很昂貴的情況下，房屋加土地的總價款15%，還是會賠掉很多錢（以總價1000萬元的預售屋為例，就要被迫損失150萬元）。   因此，已經買了預售屋而有意退屋解約的民眾，最好不要直接向建商表達此意，可以先尋求以下的解決之道，才能把預售屋退屋違約的金錢損失降到最低：  

一、找親友承接

許多民眾想要賣房子，直覺都會先想到找房屋仲介業者來賣，但實際上，如果自己找到買主，省下的費用將會更多，預售屋的出售也是一樣的道理。因為預售屋解約會損失上百萬元的資金，因此第一步就要讓這個預售屋的買賣契約不要走上解約、退屋的地步。   ▲想要轉賣預售屋，最好先問親友的接手意願。   民眾可以先找身旁的親戚、朋友、同事，有沒有對這個預售建案有興趣？如果很少親友有對於承接此預售屋感到興趣，不妨以「降價、賠多一點本錢」來提振親友接手的意願，只要損失不要比解約賠償的金額高就好。  

二、請房仲業者找買家

這個方法是目前最多有意解約的預售屋已購民眾所採用的方法，原因是民眾可以省下自行找承接換約的買家，缺點是要付出仲介服務費。不過，有鑑於目前房市比較不景氣，預售屋轉售大多是賠錢居多，房仲業者私下提醒民眾可以在事前就談好服務費支付百分比，例如從以往的賣方付總價的4%，酌量降到3~3.5%，以便減少相關的違約損失。   ▲房仲業者的仲介服務費金額都是可以談的。  

三、找建案瑕疵

如果用盡各種方式還是找不到承接預售屋的對象，不得已要走上解約退屋的途徑，不妨找出這個建案的「瑕疵」，讓解約、退屋變成正當理由。預售屋建案常發生的瑕疵包括「建商違約在先」、「廣告不實」等。例如最近發生某個建商以財務出問題為由，片面宣布預售建案暫時停工，甚至要求已購客戶必須每坪再加錢，才願意讓建案復工；也有個預售屋建案在銷售時，展示要蓋出「白色」的大樓，但是完工後卻變成土黃色的房子，這就屬於重大瑕疵的一種，民眾都有解約、退屋的空間。   延伸閱讀： 不動產法律系列　預售屋解約該怎麼賠？ 買房子注意　3個最常發生的購屋交易糾紛   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw