不動產法律系列　預售屋解約該怎麼賠？

[房地王/胡兆陽報導]  

國內的預售屋房市景氣好的時候，買屋的人享受到房價增值的利益，所以不太會有退訂的問題，但是預售屋市場現在遇到不景氣、房價可能因為房地合一稅制的開徵而下滑，使得不少已經下訂預售屋的人想要解除買賣契約，但是又會遭受大小不一的解約損失，因此最近國內的預售屋市場已經出現不少這一類的糾紛。   ▲房地合一稅制明年上路，預售屋市場也跟著掀起漣漪。  

法界人士表示，以往已經下訂、簽約的預售屋買主，如果想要解約而違反買賣契約書中的「付款方式及條件」，就得按照建商規定的「賠償房地總價的固定成數」（通常是2成）給建商做為補償。   顯然過去這種賠償比例任由建商決定，甚至賠償比例都沒有寫進「預售屋買賣契約書」裡，讓購屋民眾的權益非常沒有保障，所以自從數年前，內政部頒布新的「預售屋買賣定型化契約」，裡面的「應記載事項」明文規定：買方違反有關「付款條件及方式」規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之XX（最高不得超過百分之十五）計算的金額。  

▲預售屋買賣糾紛不少，因此內政部訂定了不少維護民眾的權益事項。  

換句話說，現在的預售屋買賣契約書裡，不僅要註明「買方解約」的賠償房地總價款的比例，而且這個比例的上限還不得超過15%，否則建商就是違法。而且條文中還規定：如果建商因購屋民眾違約而沒收的金額，超過了民眾已經繳交的款項，就要以「已繳交的款項」為上限，不可強求解約的民眾補足這15%房地總價款的賠償。  

舉例來說，小陳買了總價800萬元的預售屋，訂金、簽約、開工款共繳交了80萬給建商，開工後的房屋工程款也每月繳了2萬元，共繳了4個月。但之後就因為房價不斷下跌，為了斬斷虧損而選擇和建商解除這間預售屋的買賣契約，已經付出去的80萬元＋（2×4）=88萬元，只好全數認賠。  

▲預售屋的銷售作業必須支付接待中心、樣品屋、業務人員佣金等費用，所以解約的民眾要付賠償金給建商。  

但是建商以契約書裡提到「解約需付給建商房地價款的15%做為賠償」為由，再向小陳索賠32萬元（800萬元×15%－88萬元）。法界人士表示，類似案例在法院裡已經審理很多次，最後都是判決建商敗訴，因為內政部的法條已經規定得很清楚，但是這也必須購屋民眾充分明暸這項規定，才能避免在預售屋解約時，被建商給唬住了。  

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