再談軍宅投資　三大風險先考慮清楚

[房地王/盧振池報導]   之前房地王的文章曾經介紹過「軍宅」的產品，也提到投資軍宅的獲利確實相當誘人，然而俗話說：「富貴險中求」，越高的投資利潤必定藏存著越高的投資風險，軍宅的投資也是一樣的道理，想要趁此房市低迷時機介入軍宅市場領域的人，一定要先認清購買軍宅的三大風險。  

先付鉅款的風險

根據「國軍老舊眷村改建條例」第24條的規定，「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、贈與或交換。」   ▲眷村改建的軍宅有5年內產權不得轉移的規定。   換句話說，一般民眾想要早一點買下軍宅，享受軍宅增值的利潤時，必須先付一筆購屋自備款（通常是約定房屋總價的3成，往後逐年再付10%左右）給軍宅的屋主，等到過了5年的閉鎖期，房子才能過戶，所以買方第一個就要承擔付出這大筆的軍宅自備款之後，卻什麼也得不到的風險。   購買軍宅和一般住的風險比較

項目	軍眷住宅	一般住宅
自備款	鉅額自備款很高，還要卡關5年	自備款較多，但購屋風險較小
屨約保障	需簽訂權利買賣書，但違約風險仍大	簽買賣簽約書，有多項屨約保障
房價變動	有5年的閉鎖期，房價變動因素大	簽約到過戶僅數個月，房價變動不大

 

權利買賣書的履約風險

當然，這筆購買軍宅自備款也不能白白就付出去。房仲業者表示，為了保障買賣雙方的購屋及賣屋承諾，彼此會簽訂「權利買賣書」，內容規範了售屋的價格、過戶的日期、前期屋款的金額、支付方式、以及軍宅閉鎖期前、後的各自要履約的權利、義務及違約罰責等。   雖然有了這項軍宅「權利買賣書」的保障，但是對於存心想違約或是翻臉不認帳的屋主而言，善意的另一方還是得承受上法院求償等判決的漫漫長日，例如萬一這5年閉鎖期間，屋主過世、房子由子女繼承，子女不願履行原有的約定；有的屋主還會「一屋兩賣」，把房子又賣給另一個投資者，也和對方簽了另一份權利買賣書；還有真實案例是屋主在閉鎖期間，偷偷把房子拿去銀行二胎、三胎再貸款，最後房子被法拍，買軍宅的人落得拿不到房子的下場。     ▲不動產有繼承權的問題，複雜情況有時並非一紙合約書可以解決。  

房價波動的風險

最後是軍宅這5年的閉鎖期間，並不保證未來的房價一定會漲，除非是買來自住的就比較沒關係。尤其現在的房市呈現價跌量縮的情況，軍宅這種類似「期貨」約定價格的投資方式，風險肯定比一般房屋更大。   如果幸運的話，閉鎖期間房價大漲，卻又要擔心賣方惜售、毀約，或是開口向買方要求額外的「補償金」，否則不願配合日後的產權過戶，以上的各項風險處理起來都相當麻煩，值得有意購買軍宅的民眾好好想想。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw