不動產法律系列 了解不動產說明書的法律效力

作者：謝彥安 律師

許多人都聽過「不動產說明書」這個名詞，但上面的記載內容所代表之意義為何?卻常常一知半解。基本上，「不動產說明書」就像是買方購屋的護身符，如果能了解它所具備的法律效力，懂得捍衛自身的權利，就可預防買屋糾紛的發生。 「不動產說明書」是指一份記錄房屋產權調查結果的資完整料(包含權狀、謄本、地籍圖、現況說明書等重要資訊)，幫買方明確掌握房屋狀況，免除房屋買賣糾紛產生。其中，「現況說明書」是由賣方親自勾選屋況中是否有出現各種瑕疵狀況(如漏水、海砂、輻射、違建等)，以供買方能確實了解後再決定是否購買。

為什麼說「不動產說明書」是買方購屋的護身符呢?以仲介居間銷售的成屋買賣為例，因為我國法律要求仲介及賣方對於提供「不動產說明書」須負一定的責任，否則可能會觸法，相對地對買方即是一種保障：

一.仲介對於提供「不動產說明書」應負的責任

我國不動產經紀業管理條例規定，如委由仲介銷售，「不動產說明書」應先由委託人簽章確認，再由有專業證照的不動產經紀人簽章。仲介在執行業務時，應以「不動產說明書」向交易之相對人解說。於雙方當事人簽約時，仲介應將「不動產說明書」交與相對人，並由相對人在「不動產說明書」上簽章。前項「不動產說明書」視為買賣契約書之一部分。 如果仲介違反上開規定(例如常見仲介未先以「不動產說明書」向買方解說，待要簽約時買方才第一次看到，讓買方措手不及)，仲介可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分。如果涉及故意隱匿或提供不實資訊，輕則仲介可能負損害賠償責任、重則買賣契約可能無效或被撤銷，甚至仲介可能有刑事詐欺或偽造文書等罪嫌。

二.賣方對於提供「不動產說明書」應負的責任

我國民法規定，賣方應擔保其出賣之房子，於移轉於買方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。舉例來說，賣方刻意在不動產說明書的「房屋是否有漏水」選項勾選「否」，以隱瞞房屋漏水的事實，但是因為漏水會使房屋價值降低、減少房屋效用(房屋通常有防漏水功能)，屬於賣方應負的瑕疵擔保責任。此時，依民法買方即可主張減少買屋價金或解除契約、撤銷買賣契約等。嚴重者，賣方可能構成刑事詐欺罪或偽造文書等罪嫌。

三.其他與「不動產說明書」相關問題

比較有趣的是，「不動產說明書」上面登載的事項，是否可由仲介或賣方自己決定呢?舉例而言，同樣一份不動產說明書，A仲介提供「賣方持有期間，是否曾發生非自然死亡(即俗稱凶宅)?」選項供賣方勾選，但B仲介卻選擇不提供，讓買方可能陷入不知情的危險，此時B仲介是否有違法呢? 要解答這個問題，須了解我國中央主管機關有訂定「不動產說明書應記載及不得記載事項」，以仲介銷售之「成屋應記載事項」為例，包括應記載「建築改良物標示、權利範圍及用途」、「權利種類及登記狀況」、「目前管理與使用情況」、「建築改良物瑕疵情形」、「重要交易條件」等資訊，其中「建築改良物瑕疵情形」目前僅規定應記載有關海砂、輻射、漏水、損鄰、違建、火災等瑕疵。因此，B公司未提供兇宅的相關瑕疵資訊，因不在應記載之列，所以並不違法。但是如果買方有特別詢問或請求加註，仲介或賣方仍選擇隱瞞，則是另外一個問題了。

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