不動產法律系列 違建買賣之法律爭議

作者：謝彥安 律師 近來由於柯市長憂及台灣的違建亂象，遂提及一項議題：「考慮讓以後有違建的建物，就不得進行買賣。」，此話馬上引發社會關注。茲值得探究者，現行違建是否可以買賣？買方可能擔負之法律風險為何？如就「有違建即不能買賣」立法上會遭遇什麼困難？本文簡要介析如下： 違章建築是指未依法申請主管建築機關之審查許可，並發給執照，擅自建築的建築物。因違建部分無法出現於使用執照或竣工圖上，故倘原始起造人整部皆為擅自建築者(例如頂樓加蓋)，依法無法辦理建物所有權登記(土地登記規則第78、79條參照)；又倘僅一部為擅自建築者(例如陽台外推)，則就其他部分仍可辦理登記，僅就違建部分不包含在內。 按民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，因此未經登記部分依法無法移轉所有權。不過，司法實務仍肯認違建本身為受法律保障的財產權，認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買方得自由使用、收益、處分該建築物，並排除他人之干涉(最高法院67年2月21日67年度第二次民事庭庭長會議決定(一)參照)。 未經登記之現行違建雖可就處分權為移轉，惟買方取得既非完整之所有權，未來即可能發生：無法辦理貸款設定、房屋遭他人占用時無法以所有權排除侵害、原屋主因負債致房屋遭法院查封拍賣等情況。另外，違建本身或可能遭主管機關列管拆除，或因占用共有部分而遭其他住戶請求拆除(此在頂樓加蓋部分最常見)，此時買方可否回頭向原屋主求償又是另一複雜問題。更不用論違建本身有公共安全之疑慮，取得後尚須祈禱不要發生傷人意外，以免吃上官司。以上均顯示現行違建雖可移轉，但仍存在諸多問題，侵害買方及社會大眾的權益甚鉅，柯市長之顧慮仍有其道理。 不過，因現行違建屬法律肯認的財產權，如需限制人民不得買賣違建，須符合憲法第23條：「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」所明定之法律保留、比例原則等原則。法律保留是指涉及限制人民權利者應制訂法律階層之規定或取得法律授權，恐非地方機關自行以行政命令可解決；比例原則是要求立法者應衡量是否有其他替代方案可降低對人民權利的限制(例如以提高違建移轉稅賦代替一律禁止買賣、僅限制整部而非一部違建之買賣等)。由此可見，柯市長的願景有諸多想像空間，未來還有很長的路要走！ (延伸閱讀： 北市違建禁令9/1上路　先看懂違建項目)   不動產法律系列 違建拆除的法律挑戰(一) 不動產法律系列 違建拆除的法律挑戰(二) 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw