公告地價狂漲　 影響性比你想得多更多

[房地王/胡兆陽報導]   又到了3年調整一次的公告地價時刻，台北市發出「狂漲」的第一槍，明年度的公告地價平均漲幅高達30.38％，沒有房子的民眾認為如此一來，可以讓「刧富濟貧」的正義得到伸張，所以一片叫好聲，但是有自用住宅的民眾明年的地價稅可就要多繳了，平均每戶要多增加1,100元的稅金。   ▲台北市明年度的公告地價漲幅超乎民眾想像。地價稅別多付　節稅看三大招數  

由於台北市的房價最近跌得比其他縣市還大，公告地價都還漲得這麼凶，預計後續其他縣市公布的公告地價也會有相當可觀的漲幅。但是可別以為就只是「有地、有房的人多繳一點稅」這麼簡單，公告地價大幅調升的影響性絕對比你想得多更多。   首先，公告地價的漲幅如此之高，直覺讓人認為「政府帶頭炒地價。雖然可以藉此增加囤房族、大地主等投資者的地價稅收，但是政府認定的地價都已經調漲這麼多，往後的房價也很難反向大幅下降。  

台北市公告地價平均漲幅前5名行政區

資料來源：地政局  

其次，房子買在重劃區、或是商業區的民眾要注意了，因為這兩個區域的住戶成長、人潮密集度、公共建設都是最多的，所以各地的公告地價漲幅最高的區域，往往就是新興重劃區以及商業區，當然民眾日後賣屋所能享有的增值效益也會最高。   相對的，如果自家買房的地點在上述這兩個區域，但是公告地價的漲幅卻反而落後給其他重劃區或商業區，代表房子所在的區域繁榮性以及未來成長性已經大不如前了，房價當然也不太有上漲的空間，此時就要考慮儘早出售投資性質的房地產。   ▲市中心重劃區的公告地價漲幅相對較高。 

再者，前一陣子有買地上權建案的民眾要注意了，買屋的人每年不必繳地價稅，但是要繳地租給政府（而非建商），由於政府各地的地上權建案土地租金的計算數字，就是以「公告地價」為基準，公告地價如果調漲，繳交的地租就要跟著調漲；如果公告地價調降，地上權的地租費用也會隨之調降。   然而，公告地價調整的情形也是為了反映不動產交易市價的現況，現在公告地價和市價的差距仍然很大，所以公告地價每3年調整一次，幾乎可以確定是「每3年就要漲一次」，等於地上權住宅的屋主繳給政府的地租也要每3年就漲一次，勢必會影響未來建商投標地上權土地、BOT開發案、以及民眾購買地上權建案的意願。   ▲財政人員訓練所將蓋成地上權住宅，地租將隨著公告地價的調漲而越來越貴。  

最後，無論是地上權房屋的地租、一般民眾的地價稅，還是BOT開發案的租金，都會跟著公告地價的調漲而上揚，此時為了轉嫁這些增加的稅金、地租成本，有房屋對外出租的包租公、包租婆就會調漲房客的租金，BOT開發案的建商也會調升商場裡店家承租的每個月租金。   然而，店家的開店租金、或是地價稅等成本增加之後，只好跟著調漲販賣商品的價格，最後變成物價也隨之上漲，而國內物價如果全面性的緩步上漲，是不會有回頭的一天的，最近國內油價跌到7年新低價，物價不但沒跌、甚至食品類還持續上漲就是最好的例子。一旦物價上升帶動了通貨膨脹，已經修正一段時間的房價就有好轉的機會。    

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