認識法拍屋(上)　拍賣先過一般程序這關

[房地王/胡兆陽報導]   最近全球經濟陷入不安的氣氛，國內房市景氣也不被看好，使得越來越多繳不出房屋貸款的民眾乾脆選擇「放手」，讓房子由銀行接手、進入法拍市場。然而，房子一旦進入法拍市場，想標下房子的民眾一定希望得標金越少越好，但是一切都要遵照法拍屋的拍賣程序，所以想撿便宜的民眾，應該要先暸解法拍屋的「5道」拍定程序。   ▲房地產市場吹寒風，法拍屋的案件將逐步增加。   首先，房屋一旦進入法拍階段，要先經過第一階段「一般程序」的拍賣過程，也就是由債權人（可能是銀行或一般民眾）、律師、鑑價單位及法院，依據債務金額以及參酌市價的情況，訂出第一拍的價格（即是公告底價），可能比市價低（當債權人想要快點解決不良資產、或是市況冷清時）、但是也可能比市價高（自認地段很好、不想賤賣），所以千萬別以為法拍屋的第一拍價格就一定比市價便宜，就倉促下標買下。   由於法拍屋具有「無法進屋內看屋」、「自備資金較多」、「人為干擾」的風險，所以一般而言，法拍屋的第一拍價格都會訂得比市價低（大約8～9折），才能吸引民眾前來下標，但這也只是「一般情況」，實際上民眾要下標前，還是要衡量實價登錄網的成交價、房仲業的開價以及物件的搶手程度而訂。   法拍屋拍賣程序的五大過程

項目	說 明	定價情況
第一拍	債權人、鑑價單位及法院依據債務金額決定價格	可能比市價低1~2成
第二拍	較多人下標的階段	第一拍底價打8折
第三拍	越來越少人下標	第二拍底價打8折
應買	公告三個月，民眾自行遞件下標	底價不變
特別減價拍賣	債權人向法院提出	第三拍底價再打8折

  如果第一拍的階段沒有成功拍賣出去（俗稱「流標」），就要進入「第二拍」的階段，也就是第二次再拍賣此房子。第一拍和第二拍的時間間隔大約1個月左右，至於第二拍的底價則是按照規定，必須是第一拍底價打8折。例如第一拍底價是1000萬元，那麼第二拍的底價就是800萬元。   一般正常的法拍屋物件（例如不是凶宅、不是暇疵屋、有點交、屋況不差），如果在第一拍因為底價太高而乏人問津時，在第二拍的階段就會吸引較多的人群進場下標，因此第二拍往往是法拍屋物件競爭較為激烈的時刻，對法拍市場不熟悉、或是擔心一時下標太高的法拍屋新手，也都會等到第二拍的階段再行下標。   ▲只要不是瑕疵屋，就會成為民眾撿法拍屋便宜的目標。   如果第二拍還是沒有人得標，就進入第三拍階段，其底價也就以第二拍的底價再打8折，以前面為例變成640萬元。雖然已經從1000萬元底價變成640萬元，卻不一定有人投標，因為大家會擔心「便宜沒好貨」，所以第三拍還是流標時，就要進入法拍屋的第二階段－「特別程序」。 認識法拍屋(下)　特拍程序房價減半　有好康可撿便宜     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw