要搞清楚!建商不會說的祕密!地上權稅負擔沉重

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】「一般房地」、「地上權」、「使用權」負擔稅賦不同,以持有稅來看,「一般房地」,所有權人每年要繳付房屋稅及地價稅;「地上權人」,每年繳付房屋稅及地租(公告土地現值3%~5%);「使用權人」,每年要繳房屋稅及地租(公告土地現值3%~5%)。
 
 
台灣房屋高資產中心執行長邱太煊表示,地上權建案差異最大的是「財產交易所得稅」,其中出售使用權(例如,京站),屬於權利移轉,獲利直接併入個人綜合所得課稅;地上權出售,由於只有房屋移轉,房地比為1:1,因此財交稅也是負擔沉重。
 
以下為出售一般房地、地上權、使用權財交稅課稅舉例:
 
假設買方當初買進台北市大安區1,000萬元不動產,持有數年後,以1,500萬出售,其「一般房地」、「地上權」、「使用權」所應繳的財產交易所得稅也有不同計算方式:
(一)  「一般房地」:
有成本、有售價:(1,500萬-1,000萬)-改良費用(仲介費等)=財交所得,併入個人綜合所得課稅。
無成本、有售價:(1,500萬-1,000萬)×房屋評定現值/(房屋評定現值+公告土地現值)×48%=72萬(財交所得),併入個人綜合所得課稅。(假設房屋座落於北市大安區,房地比為3比7)。
 
(二)  地上權:
有成本、有售價:(1,500萬-1,000萬)-改良費用(仲介費等)=財交所得,併入個人綜合所得課稅。
無成本、有售價:(1,500萬-1,000萬)×1/1×48%=240萬(財交所得),併到個人綜合所得課稅。(房地比為1比1,房屋座落於北市大安區)。
 
(三)使用權:
有成本、有售價:(1,500萬-1,000萬)-改良費用(仲介費等)=財交所得,併入個人綜合所得課稅。
無成本、有售價:(1,500萬-1,000萬)=500萬(財交所得),併入個人綜合所得課稅(使用權屬於權利轉讓)。
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