仲介未明示海砂屋,縱想特約免責也罔然

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】雖然出賣人的物之瑕疵擔保義務,可以透過特約免除或限制,但是如果出賣人本人或其委託的仲介故意不告知商品的瑕疵,依照民法第366條規定,上述特約就會無效。
 
新北巿詹姓巿民向巿府消保官陳情表示,2013年1月間透過中○房屋三重重陽橋加盟店,以新台幣1,480萬,僅略低於原開價1,650 元之價格,向朱姓屋主購買一棟位於本巿蘆洲區之1樓房屋,經過將近1年才知道同棟隔鄰買的房屋竟然是棟海砂屋,其氯離子值超過1kg/m3,遠高於1998家cns3090「預拌混凝土」標準0.3kg/m3,甚至都高於1994國家cns3090標準0.6kg/m3值,詢諸仲介赫然證實自己買的房屋也是如此,但仲介不願賠償,向轄區蘆洲延平派出所報案仲介詐欺、背信罪遭警局拒絕後,訴請新北巿府提供協助。
 
新北巿府消費者保護官介入調查時,中○房屋三重重陽橋加盟店不動產經紀人莊君證實,上述海砂屋況為接獲委賣個案後,在產調過程中自同棟另間房屋所發現,但堅稱確實有告知詹姓買主上述情形,並引述由中○房屋三重重陽橋加盟店撰寫,提經買賣雙方簽字之「協議書」中文字:「甲、乙雙方同意,乙方及 中 ○ 房屋三重重陽橋加盟店皆不負擔氯離子含量之瑕疵擔保責任,日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何,皆與乙方及中○房屋三重重陽橋加盟店無關。」強調已明示「海砂」字樣,且經雙方簽字,就足以證明買方消費者已經知悉,不該事後再主張權利。
 
當消保官進一步詢問,為何明知氯離子含量不正常,卻不鑑定檢測房屋結構受有多少影響,也不修改「不動產說明書」中之記載:「建築改良物瑕疵情形:1、是否有做氯離子含量檢測:無」,更不要求賣方確定屋況說明書中相同之記載,甚至綜觀全部文件,都未見隻字片語警示本件個案屬海砂屋?反而只要求買方簽立「協議書」免除賣方的瑕疵義務,也順便免除仲介責任。
 
業者只表示,之前遇有疑似個案,通常都會先做氯離子檢測,待鑑定報告出爐,才要求雙方簽立所謂的「協議書」,但本件個案仲介認為已經以口頭向買方說明屋況情形,而且經雙方簽字確認屋況為海砂屋,所以才沒有進一步做氯離子檢測;何況,買賣雙方之房地買賣契約中,買方已同意:「甲方『不得』於本買賣標的物點交前,要求進行氯離子含量檢測。」所以,中○房屋不動產經紀人再次認為,買方不應該事後再有所主張。但詹姓屋主激忿填膺:「仲介根本都在騙人!」,並表示氯離子含量如此之高的房屋,當初怎麼可能願意接受如此接近開價的成交金額,甚至未經幾番折衝的議價程序就成交,根本說不通,業者的「協議書」顯然不合常理。
 
不論房屋由誰建造,房屋的出賣人依據民法第354條以下規定,對於所出售的房屋,都負有瑕疵擔保的減少價金與被解約義務;擔任居間仲介的不動產經紀業,依據民法第567條以下規定,則負有對委託事項盡法律上調查,及就其所知據實報告的義務,如果故意過失違反義務造成消費者損害,不但不能向消費者請求報酬,經紀公司依據不動產經紀業管理條例第26條規定,還要與經紀人員負連帶賠償責任。
 
從本件消費爭議的事實中,顯示了仲介業界可能會透過邀集買賣雙方簽署類似本案「協議書」的方式 ,在內容中僅提及 「日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何,皆與○○○無關。」等,而不明確記載屋況是否為「海砂屋」(或輻射屋、或傾斜屋、或違章屋…)的字樣,試圖利用特約免除或排除上開法定義務,但囿於民法只允許從實告知房屋瑕疵的出賣人,才可以透過特別約定免除瑕疵擔保的義務,而「日後不論…為何」等語是否可以認為已經從實告知瑕疵所在?都是日後迭生消費爭議的源頭。
 
況且,依據消費者保護法第12條第2款關於定型化契約條款的規定,仲介費心制作的定型化免責契約條款,如果與民法不得特約免除瑕疵擔保義務規定的立法本意矛盾,免責條款恐怕面臨無效的結果。消保官查核定型化契約條款,已嚴禁仲介業者繼續使用類似「日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何」等不明確字樣,做為供房屋買賣雙方簽署的定型化契約條款,以免造成日後使消費者受有損失之虞;消保官也提醒消費者,如遇有類似特約,應儘量避免在確定有無瑕疵事實前,就冒然在文意不明的文件上簽字。
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