房地產銷售廣告15大不實陷阱

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】建築業與房仲業者為促銷房屋,通常會以不同的方式製作廣告吸引顧客,例如:電子媒體、報紙、雜誌、海報、傳單、信函等,如果廣告內容有「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵,致使買方對產品產生錯誤的了解,就可能違反公平交易法第21條,有不實廣告之嫌疑。
 
依消費者保護法第22條規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。而公平交易法第21條更規定:「事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限......等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」。業者如果違反此等規定而為虛偽不實或引人錯誤之表示時,消費者除得依法向業者請求損害賠償,公平交易委員會更得限期命業者停止或改正其行為;逾期仍不停止或改正其行為者,得按次連續處以罰鍰。
 
公平交易委員會對房屋不實廣告開罰的案件非常多,絕大部分都來自預售屋廣告;例如:分區管制、房屋用途、位置標示、交通狀況、建築物面積、建築物外觀、設計、格局、建材及設備、夾層屋、價格、環境景觀、公共設施或視野、停車位等,並且為保障消費者權益,避免業者不當廣告行為誤導交易相對人,形成不公平競爭,對於可能有不實廣告的情形,訂定了處理原則,如有疑義,則可向公平交易委員會查詢。茲將常見不實廣告態樣分述如下:
 
(一)工業住宅
 1. 廣告未對建築基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」之表示。
 2. 廣告雖已載明基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」,但標註較廣告中其他說明顯然有所不足。
 3. 廣告未對建築物係供與工業有關之使用明確加以表示。
 4. 廣告使用一般住宅配備為圖示,或文字說明暗示其建築物適合供住宅使用。
 5. 廣告中有關「建築物用途」之宣傳,與建築或使用執照不同。
 
(二)國民住宅
 1. 未經主管機關核准即以國民住宅名義為售屋廣告。
 2. 建商於獎勵投資興建國民住宅廣告中,使用誤認政府機關為主、協辦單位。
 3. 廣告中引人誤認未限制承購資格即可辦理國民住宅優惠貸款。
 4. 僅部分建物經核准興建國民住宅,廣告使用誤認全部建物均屬國民住宅。
 5. 建商以「公告」型式為國民住宅廣告,而廣告中隱匿廣告主體,或所載內容不足以辨別交易主體,或足以引人誤認為政府機關直接興建銷售之國民住宅所為之「公告」。
 
(三)建物坐落地點
 廣告上標示建物坐落地點與實際不符,而差異難為一般大眾所接受程度者。
 
(四)建物面積
 1.未經主管機關核准即以國民住宅名義為售屋廣告。
 2.建商於獎勵投資興建國民住宅廣告中,使用誤認政府機關為主、協辦單位。
  (1)建商於廣告中以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等說明建築物外觀、設計、格局配置、建築物環境建材設備建物廣告與公有公共設施及交通不符房屋仲介加盟店標示建造執照納骨塔廣告建築物用途夾層屋非法定名詞為建築物面積之表示或表徵,未於廣告中明顯處,以相當比例之字體註明其包括範圍,而有引人誤認面積數量者。
  (2)建商使用法定用語(如「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共同使用部分面積」)作為建物面積之表示時,而面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符,其差距難為一般消費大眾所接受者。
  (3)廣告表示建物公同共有或共同使用設施比例之具體數字與完工建物不符者。
 
(五)建築物外觀、設計、格局配置、建築物環境
 1.建築物之外觀、設計、格局配置與廣告海報不符者。
 2.建築物之外觀、設計、格局配置雖與廣告海報相符,惟與施工平面圖或竣工圖不符,且經建築管理單位認定係屬違建者。
 3.設施不屬於給付或附隨給付之內容,而有被誤為屬於之虞者。
 
(六)建材設備
 廣告上對建築物建材所為了表示或表徵,與實際不符,且其差距難為一般消費大眾接受者。
 
(七)建物廣告與公有公共設施及交通不符
 1.廣告對公有公共設施(如學校、公園、運動場、政府機關等)之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符,且其差距難為一般消費大眾接受者。
 2.建築物之銷售廣告上以未完成之公有公共設施及交通道路為表示或表徵,使人誤認已完成者。
 3.廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示,未以通常得使用之道路狀況為計算標準。
 
(八)房屋仲介加盟店標示
 未於廣告、市招、名片上明顯加註「加盟店」字樣,使人誤以為係該仲介直營店之行為者。
 
(九)建造執照
 建造執照尚未核發引人誤認已取得建照。
 
(十)納骨塔廣告
 1. 納骨塔廣告使人誤認業經核准設置、啟用。
 2. 納骨塔廣告使人誤認有增值效果。
 
(十一)建築物用途
 廣告表示建築物之用途與建造執照(或使用執照)所載不符,且依都市計畫或建築管理法規不得變更使用者。
 
(十二)夾層屋
 廣告表示系爭房屋為挑高空間,並以文字、照(圖)片、裝璜參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設計或較建物原設計更多建築物視野、景觀停車位仲介業之「一看板廣告面積表示」導正之使用面積,且有下列情形之一者︰
 1. 廣告平面圖與施(竣)工平面圖不符者。
 2. 廣告未明示建築法規對施作夾層之限制(樓層、面積、材質、容積率管制等)者。
 3. 經建築管理機關確認為違建者。
 
(十三)建築物視野、景觀
 建築物視野、景觀與廣告所表示不符,且其差距難為一般消費大眾所接受者。
 
(十四)停車位
 廣告與施(竣)工圖不符,經營建主管機關認為違法者。縱建商嗣後實際交付之停車位與廣告相符,亦同。
 
(十五)房屋仲介廣告
 誇大不實房屋成交紀錄、仲介服務家數、服務品質、服務內容、獲獎情形及履約保證等。例如:
 1.成交紀錄與實際不符。
 2.分店數量與實際不符。
 3.使用「買方」或「買方數量」等非法定名詞作為服務數量之表示或表徵,未於明顯處標示其統計期間及統計區域。
 
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