奢侈稅解凍 抓緊五大趨勢搶進房市潛力區

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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2012年受到奢侈稅、豪宅貸款限縮、實價揭露資訊正式公開等影響,房市量能遲遲無法擴張,究竟2013年房市景氣將會如何?永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,政府強力嚴管房市,投資客生存越來越困難,再加上買方居高思危,都使房價走勢趨緩,房市秩序逐漸走上正軌。2013年隨著全球經濟緩步回溫,台灣整體經濟也將從谷底緩步回升,在低利、自住的健康氛圍下,房市買氣可望回溫,重點區域曙光乍現!

展望2013年房市,雖然產品、區域回歸「住」的需求面,呈現各自表現的局面,但有下列五大趨勢,有意購屋者可好好掌握:
一、奢侈稅滿2年,市場可售物件將逐漸增多:供給量增加,間接壓抑價格浮動,有助市場交易量回升,且實價登錄提升房價透明度,有利縮小雙方價格認知差距,促進成交速度,預計各區量能至少回溫一成以上,消費者只要下定決心掌握回檔區,必能搶得打房戰利品。

 
二、大型開發熱,千億元地上權案百花齊放:信義計畫區A25地上權案、松山機場開發案、台灣菸酒公司的板橋、花蓮、竹南酒廠地上權案及台灣中油、台電、國防部主導的地上權開發案,都將於2013年公告招標,可望帶動區域發展。尤其金管會對壽險業投資不動產設下重重關卡,卻對政府規劃的開發案網開一面,將使資金大量湧入這些計畫,加快周邊開發成果,絕對是中長期佈局的致勝點。

三、車站BOT案將完工,帶動周邊房價提升:捷運車站不再只是交通轉運功能,還有消費、娛樂、辦公商務等設施,以松山車站BOT案為例,投資金額高達32億元,2棟建築包含商場、國賓飯店、辦公大樓、停車場,未來將結合周邊的饒河夜市、五分埔商圈,帶動大量人潮湧入,使得周邊房價提升,根據永慶房產集團研究發展中心統計,松山車站近三年房價已從每坪42.8萬漲至57.3萬,漲幅達34%,比松山區24.3%的房價漲幅高出近10%,未來發展潛力可期。另外,南港、內湖兩站,以及全國矚目的台北雙子星,也蓄勢待發,值得期待。

四、捷運完工,沿線店面燙金:施工近十年、行經台北市精華區域的捷運信義、松山線的工程圍籬已陸續拆除,預計將於2013年通車,周邊店面效益目前逐漸發酵,將帶動沿線房價及店面租金上揚,以信義線的大安森林公園站為例,因施工黑暗期影響,近三年漲幅僅9.1%,單價從每坪79.5萬漲至86.7萬,比大安區漲幅19.6%落後,在施工圍籬陸續拆除、接近完工啟用日之際,房價勢必將破繭而出,湧現大漲波段。

五、桃園航空城啟動,4000億活水注入大桃園:行政院去年9月拍板投資航空城4,630億元,帶動桃園房市飆漲,各大上市建商、大型壽險業已提早卡位航空城,帶動桃園房市熱度,未來土地、住宅行情看俏。另外,眾所期待的自由經濟示範區目前除了高雄確定優先推動外,桃園、台中也是熱門試點城市,嘉惠港埠及規劃的相關聯產業發展,對於商用不動產市場應有激勵效果。

了解2013年五大房市趨勢後,針對首購族、換屋族、投資族究竟在2013年該怎麼買屋呢?黃舒衛指出,首購族預算有限,加上以後有換屋的可能,因此在決定購屋時除須謹慎評估房貸負擔能力,增值潛力大的首購屋更是攢下第一桶金的關鍵,所以建議找房應以具交通建設、捷運規劃等重大建設區域為首選,畢竟交通建設是支撐房價的重要因素,且以通勤時間換取房價空間,對於荷包有限的首購族是最佳的選擇。

若以購屋預算1000萬為例,在台北市的文山、萬華、北投區內有木柵線、板南線、淡水線經過,目前平均成交單價均在50萬以下,可買到兩房物件;若再向外圍延伸,新北市中和、三重、蘆洲、新莊、土城、淡水區內也都有捷運路線通過,以同樣的價格則可買到三房物件,往來市中心最多約30分鐘,房價卻不到市中心的一半,經濟又實惠。

對於換屋族,黃舒衛指出,衡量換屋因素是生活空間過剩或是不足是重要關鍵,而不加總價預算的平轉則需要情報跟技巧。若是因子女成年離家發展,居住空間過剩的換屋族,可掌握B級地段換A級地段原則,如從新北市的大坪數四房,換到市中心大安、信義等黃金區的小坪數三房,增加生活、醫療及交通便利性;反之,若為使用空間不足的換屋族,則掌握A級地段換B級潛力區原則,以換取更大的生活空間,如以大安區2500萬、35坪的老公寓,則可換到內湖區45坪的新電梯大樓。

至於手中已有相當資金的投資族,黃舒衛建議,針對市場上稀有釋出優質物件,如公園第一排、主要道路臨路三角店面、學區宅、知名稀有豪宅、潛力重劃區新成屋等項目,大膽趁房價回檔時搶進,物以稀為貴,不論景氣好壞,持有稀有物件幾乎等於是資產增值的保證;此外,挑選商業活動熱絡、知名學區或是就業、就學人口眾多的商圈置產,則可增加房產出租機會。
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