借鏡德國房市政策 炒房=犯罪

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如果開發商訂定的房價超過50%則為「房價暴利」,這亦觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處3年徒刑。

【MyGoNews 林承志/台北報導】經濟利空消息不斷,房市交易量大減,但觀察各大房仲成交資料,成交價格下修空間仍然有限,台北居大不易仍是購屋民眾心中的痛。一部由陽光衛視所製作的紀錄片「房市命運大不同 台灣德國兩樣情」在網路上經過網友轉載竄紅,同樣面對房市,德國人享受生命,台灣人則疲於奔命。學者表示,德國政府首要政策為保障居民住宅的福利政策,以及完善房地產市場機制等,因而造就德國房市穩定發展的現況,可作為台灣政府的借鏡。

紀錄片簡介中說道:「面對房市,兩國人有天南地北的體驗,也因為兩國文化及政策大不同,導致兩國人命運大不同。為什麼德國房市過去十年平均只漲百分之一?台灣房市可以半年內狂飆百分之八到百分之六十八?為什麼德國人可以不用急著買房而台灣人得二三十歲就開始不吃不喝瘋狂工作幾十年來買房?德國房市政策到底給了德國人甚麼?」影片連結

無獨有偶,一個由政府委託學界製作的健全房市報告也研究德國經驗,報告中指出,德國獨有的房地產政策,視房地產為民生必需品,將房地產市場定位為消費市場,而非投資市場,進而制定相關政策,於資訊面、供給面、金融面和稅制面穩定房市。

並透過嚴謹法令體系監管市場健全的發展,例如:《建築法》、《經營法》和《仲介及開發商法》等以規範開發商行為。所以當各國受到國際金融風暴影響的同時,德國房市仍然繼續保持著穩定的趨勢。

研究中指出,德國提供法律機制來穩定房價,法律規定實施「指導價」,由獨立估價師對地價、房價、房租等進行評估。若開發商制訂的房價超過「合理房價」的20%即為「超高房價」,根據德國《經濟犯罪法》之規定,訂定超高房價為違法行為,購屋者可以向法院起訴,如果房價不立即降到合理範圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。

如果開發商訂定的房價超過50%則為「房價暴利」,這亦觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處3年徒刑。學者認為,房價資訊透明化不僅可以抑制國內投機者的投機行為,也可以有效抑制國外炒作資金來干擾國內房地產市場。

此外,德國政府更透過嚴厲的雙重稅收政策來抑制投機行為。自有自用住宅不需繳付不動產稅,只需繳付土地稅,而出售房地產時,賣方除需繳付評估價值1至1.5%的不動產稅,賣方還要繳付3.5%的交易稅。如果買賣獲利,還需繳付15%的差價盈利稅。自有房屋出租需繳付不動產稅外,租金收入還需繳付25%的資本利得稅,政府藉此稅制來抑制投機者的獲利空間。

除購置住宅外,德國政府也相當重視房屋租賃市場,全國約58%以上的人都以租屋為主,而政府每年有將近25萬戶新竣工的公寓,不論是聯邦、州、市及村鎮,德國政府對各行政階層之住宅政策皆有長遠的規劃,各地區的住宅供給量是依據該區域人口需求而定,最基本的標準是每一個家庭擁有自有住宅。

目前德國自有住宅率為42%,租賃住宅率高達58%,而年輕族群中租屋佔77%。政府制定嚴格的租賃法,相當注重房客的權益。另外,德國政府鼓勵民間自建或合建房屋,打破開發商對房屋供應的壟斷,每年新建房屋總數中合建房屋佔超過30%的比例,而透過供應大量廉價租賃房屋的手段,對穩定房市起了重要的作用。

學者認為,德國政府對房地產市場制定多方面政策,有助於完善機制以及穩定房市,例如:提供長期低息貸款、提供合理價格的土地、減少稅收、補貼租金、以及鼓勵自建和合建房屋等政策保障居民住屋需求,加上合理的稅制與房價管空措施,對德國房地產市場產生穩定作用,而且成效顯著,台灣可參考其相關政策並根據國情而加以調整。
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