房市「添涼」4大族群購屋策略

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不同類型購屋族各有不同購屋策略

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年下半年房地產市場受到奢侈稅的實施、歐債危機、美信評被降級到引發全球股災、近期的實價登錄政策因素影響,在投機客往日進場較頻繁的台北市、新北市等地區,平均下滑約有1.5成~2成左右,隨著市場變化,太平洋房屋特別對4大購屋族群提出購屋建議。

1. 首購族
首購族自備款財力有限,如果沒有長輩的金援,常常需要藉由高額貸款方式來補足購屋資金的不足,因此購屋的資金是否足夠成為首要的考量要素,評估自身的購屋能力,找出自己能夠負擔的月付款(佔月收入的1/3為宜),進而計算出購屋總額,再依照購屋總額去選擇具抗跌增值,上班方便的地點。

建議第一次買房,可考慮15-20坪左右等較小坪數的房型,針對內部設計做多功能的規劃利用,相信擺脫無殼蝸牛不是夢。若身分符合政府推出的優惠房貸或軍公教貸款,也可去申請。

2.換屋族
換屋族通常是因為家庭成員變多,需要更大房型來容納而產生的,也有是經濟能力改善而想提升居住品質而換屋的,此族群要考慮的重點變多,不但對新房子要考慮其附近環境的品質,而且還要賣掉原先居住的房子,計算好搬遷的日期,以期能準時入住新房,另資金的籌措也要格外地精準為宜。

可以把握以下三原則:(1)先賣後買─如果資金較不充裕的話,可以先賣屋取得資金,保持財務資金的充足,但是會有因為急於求售的時間急迫性而可能沒辦法以好價格售出,且到時若無法在交屋前買房的話,就必須面臨租屋及搬遷問題。(2)先買後賣(或出租)─若資金充裕的話,建議先買屋,原屋再看情況出租或是賣掉,因為沒有急迫性,所以通常都能夠以合理的價位出售或是出租,整個換屋過程較輕鬆,只要資金到位順利,又有先前的購屋經驗,相信換屋會很順利才對。(3)重購退稅─根據土地稅法的規定,無論是先賣後買,或先買後賣,只要在2年內重購土地,或出售土地,即可向主管機關申請土增稅的重購退稅,以補足換屋金額的不足,但須留意,此規定限於自用住宅,且不得於出售前1年內,供營業使用或出租。

 

3.銀髮族
對於銀髮族來說,居住空間就不必像原來孩子在家時那麼寬闊,建議轉購小坪數,夠二人生活的住宅即可。以一大房換二小房,一小房自住,另一小房出租,也是相當不錯的投資置產組合。銀髮族在購屋時,可以把社區及居住環境的品質納入首要考量,附近是否有公園可提供定期的聚會及休閒散步娛樂,或是否有醫療機構,可隨時提供醫療服務。

選擇房屋時,因老年人行動較慢,電梯大廈、有保全管理的社區型大樓或特定銀髮宅都是考量的重點,士林天母地區附近就有市立陽明醫院、北投地區就有榮民總醫院及振興醫院等,就醫方便,因此適合做為銀髮族購屋考量地區之一。若選擇公寓,也儘量不要超過2樓。

4.置產投資族
想投資房地產產生收益,不外乎透過低檔買進或出租取得租金收入。一個區域的房地產市場若是長期處於需求遠大於供給的狀態,在經濟發展穩定的前提下,房產價值中長期一定會看好上漲,台北市就是一個最明顯的例子。一個好的地點,中長期不只可以讓房價增值,若供出租,更可以讓租金水準提高。

舉例來說,捷運站、公車站、轉運站等交通據點附近,因有許多聚集經濟效應,加上外出通勤便利,可以節省時間成本,所以需求多,但是房屋量少,供給有限,就容易產生房價上漲的現像。投資置產族想要將手上的閒錢做最好的投資,選定市中心店面、人潮多的夜市商圈、及市中心區投資報酬率高的套房,都是不錯的選擇。

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