「金九銀十」銷售難 地產商面臨四重壓力

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「金九銀十」難成銷售旺季 開發商面臨四重壓力

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中國房市傳統的銷售旺季即將到來,根據鏈家地產市場研究部統計,2011年8月19-20日,開發商取得預售許可證將要入市的專案就達到8個,8月中上旬的供應量和7月同期相比增加70%。鏈家地產首席分析師張月認為,近期大量新盤將集中入市,意味著開發商方面也期待在傳統的成交旺季取得良好的銷售成果。但是和去年相比,新房市場狀況已發生較大改變,今年至少在「金九銀十」前期,低靡的狀況還將持續,開發商將會面臨多方面的銷售壓力。

根據鏈家地產市場研究部統計,截至24日,8月新房住宅成交3946套,預計全月成交在5500套左右,環比下降約40%,是新政半年以來各月成交量的最低值。日成交量從7月底300套左右持續減少,8月下半月基本維持在200套以下。張月認為,「金九銀十」將近,但新房住宅成交量卻出現半年以來的最低值,且未現上漲趨勢,「金九銀十」出現成交量低位回暖的拐點時間或降延遲,至少在9月初尚難以體現。同時樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰,較去年8月底增加了1萬多套,預計隨著9月份的開盤放量,庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響,在售和未來兩月將要入市項目的銷售壓力在「金九銀十」期間很難有所減弱。

8月23日,富力地產在中期業績發佈會上宣佈調控以來價格已下調10%,預計下半年價格還會下調10%左右。根據鏈家地產市場研究部統計,今年富力地產在京已開盤銷售的商品房住宅項目金禧家園,擬售和成交均價較去年上一期開盤時分別下降7%和4%。另外,截至25日北京一共有108個商品期房住宅專案入市,舊盤新開的專案有65個,其中約有35個成交價格低於上期開盤,占比54%。

張月認為,算上打折促銷的純新盤,今年實際降價入市的商品住宅專案比重將超過50%,而據媒體報導,9月將要入市的項目大部分也出現顯著降價或停漲,未來的兩個月,價格下降的壓力將持續存在。一方面,城區降價項目少有分佈,持續高價下消化能力已顯衰退,根據鏈家地產市場研究部統計,8月中上旬城區商品住宅成交比重較7月下降11%,預計「金九銀十」期間城區不會出現價格大幅上漲的可能,漲幅回落和維穩的可能性較大;另一方面,和上半年相比,中小房企的降價比重增加17%,張月認為,大型房企下調價格對於市場的標杆作用得以凸現,加上中小房企在京存貨較多,即使在「金九銀十」價格下調的步調也難以停滯。但價格依然只會平穩下降,不存在出現價格戰的可能。
 

 


根據鏈家地產市場研究部統計,自去年10月20日起,央行累計上調基準利率5次,5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%,而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準利率85折的優惠,實際5年以上房貸利率上漲2個百分點。同樣貸款100萬,20年還款期,當前月還款額和總還款額分別增加1156元和28萬元。張月認為,和去年「金九銀十」相比,消費者購房成本顯著提高,除了體現在利率連續上漲導致月供增加外,首先,90平以下的首套房最低首付比重較去年9月提高10%;其次,雖然經歷的第三輪嚴厲調控,但8月商品住宅價格同比仍上漲7%-10%左右。另外,根據央行25日資料,7月人民幣存款減少6687億元,同比少增8166億元,這意味著市場現金流動速度加快,通貨膨脹的壓力依舊存在,「金九銀十」期間加息預期增加,這意味著現在購房的消費者將要付出更高的成本,已有的高位購房成本下,對於消費者購房意願的減少將形成疊加效應,和去年「金九銀十」相比,消費者購房意願或顯不足。

張月認為,房企在售期房住宅銷售業績下降將直接影響房企的自籌資金來源。根據國家統計局公佈的7月份房地產資金來源資料,受成交低靡的影響,自籌資金環比降幅28.8%,預計8月這一指標依然會有所下降。根據鏈家地產市場研究部預測,9月份北京將會有30個左右項目入市,較8月份約增長一倍,一方面房企方面或期待「金九銀十」成為下半年銷售旺季或放量一搏,另一方面今年「金九銀十」和往年相比,受上面所述因素制約未必成交火熱,放量開盤或可以在一定程度上推動成交,但成交虛高的背後可能是更多的專案滯銷,房企資金回籠可能更多地需要在價格、供應等多方面平衡中得以實現。

張月認為,今年「金九銀十」期間,開發商面臨的不僅僅是單一新專案的銷售壓力,還有庫存量居高不下、銷售業績下滑、價格持續走低等多重壓力,僅僅是對單一方面做出應對是遠遠不夠的,更需要對各方面有所平衡。比如房價下降是否能夠獲得薄利多銷,提高成交量,是否能夠減少庫存,都是開發商做出相應對策時應該考慮的方面。

2011年入市項目數
舊盤新開項目數
降價項目數
降價專案城郊區分類
降價專案房企分類
城區
比重
郊區
比重
大型房企
比重
中小型房企
比重
108
65 
35 
 8
20%
27
80%
 16
46%
 19
54%
資料來源:鏈家地產市場研究部

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