4大房屋估價法與4大提昇房屋魅力撇步

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中信房屋發現,每個售屋者都希望能將房子賣個好價錢,但是當夾雜情感因素在內時往往開不出理智的屋價,因而造成賣不出去的情形。

【MyGoNews 林承志/台北報導】買房子是很多人一生最大的投資,賣房子則是很多人一生最大筆的收入,有些人更是因房子賣了好價錢而一夕致小富。中信房屋發現,每個售屋者都希望能將房子賣個好價錢,但是當夾雜情感因素在內時往往開不出理智的屋價,因而造成賣不出去的情形,還賠上無以計價的時間精神;另外一種情形就是屋主不了解房屋市場的行情,因此將屋價訂的太低,賣出後才覺後悔但已莫及。

中信房屋建議,估價若要做的精確,應該由充分瞭解市場行情的房仲業店爲您服務,但欲自行評估者,一般常見有運用週遭行情的「市場比較法」、利用房子收益回推房價的「收益還原法」、以建物殘存價值為理論基礎的「折舊計算法」及可提升房屋價值的「其他加值因素」。

不過,中信房屋也表示,房屋估價是一門相當專業的學問,舉凡政經環境、社會問題、國際局勢、股價油價等等因素都會造成房價的波動,而房屋價格又因區域的不同和個別條件的差異,並沒有絕對標準可依循。

除為房子評定獨一無二的完美價值外,中信房屋認為透過「檢查房屋缺點」、「改善房屋缺點」、「塑造優雅氣氛」、「徹底清理整潔」4個小撇步可以提昇房子的魅力,可以幫助賣方更迅速找到買主。

所謂的4大估價法,分別為:

(一) 市場比較法:
蒐集最近期間在欲出售房屋附近,條件相近的成交個案數件,再依據其成交價格作為參考,並針對自己房屋條件上的差異,來推估合理售價。這個方法雖然經常被廣泛使用,卻有其運用上的限制與缺點;因為往往會發現最近期間,附近並無相類似的房屋成交個案可供參考,或由於國人保守習性而無法探詢到真正的成交價格,使得行情的可信度大為降低。

此外,更因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同,因此往往使得表面相似的兩戶房屋,在價格上有極大的差異。此外尚有下列因素會影響到房價的高低:區域環境、鄰居素質、生活機能、交通、格局、座向、樓層、景觀、屋齡、坪數及裝潢等,一般屋主由於缺乏這方面估價經驗,因此開出的售價經常和房屋的真正價值有所差距。房屋仲介公司因參與實際交易,故了解實際成交價金並擁有較多參考樣本,以此法估價時會較符合市場價值。

(二) 收益還原法:
此法是將房屋的純益(如房租或營業收入)視為資本產生的利息,而房價視同資本額;再依照資本產生利息的反方向,去推估換算成本的價值,來當作應售價格。例如某公寓月租的純收益為每月1萬元,1年共計12萬元,假定銀行利率為3%,專業投資評估運用收益還原法時,還需扣除閒置期及營運費用,是以淨收益來評估,則一般概略推算房價120,000÷3%=4,000,000,故此公寓的售價應為400萬元。但若依此方法推算房價,得出的結果卻往往會比市價略低,因為租金收益的投資報酬率經常是較銀行利率高的。

(三) 折舊計算法:
估計若將房屋依現有結構材質重建所需之費用,再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額來當作房屋現在應售的價格,這個計算只能得到建築物重估價格,至於土地的價格,可用市場比較法或者收益還原法求得,將建築物和土地的價格相加,就可以得到房屋現在的應售價格;或依鄰近路段的預售屋價格打折後乘上建物殘存價值計算。但由於此法牽涉到較專業的計算,加上現在影響房價的因素過於多元,恐非一般屋主所能運用。

(四) 其他加值因素:
區分為房屋用途、特殊裝潢、違建值價、改建效益等。房屋若有店面價值或是辦公用途,其價位皆會比住宅高出一點,但若在商業區裡的住辦混合大樓因出入份子較為複雜之故,純住宅大樓之價值反倒因稀少而物貴。名家設計和高級建材的附加裝潢通常能提升房屋價值,而保養得宜的房屋也會直接影響房價。違建增加的夢幻價值總令人又愛又恨,依據頂樓加蓋、露台增建、一樓外推或夾層屋等不同違建物,每坪約以1/3~1/2單價加値計入屋價。通常25年以上的房子,其建物殘存價值已幾近於零,此時因可供改建而顯重要的土地價值便躍居評價標準第1位,土地面積越大當然越有加値條件。

此外,4個可以提昇房子的魅力的小撇步則是:

(一) 檢查房屋缺點:
首先,將這些因素逐一列在表上,為了避免過於主觀,建議請親朋好友幫忙評估,經過仔細審查評估後,可能會發覺以前從未注意到的缺點。

(二) 改善房屋缺點:
依評估結果將可能改善的缺點盡量修飾,工作重點可分為公共設施、室內裝潢、其他設備3大項。公共設施方面,首先要特別注意環境整潔;如果是公寓,要注意樓梯間的燈光是否足夠,明亮的梯間可予買主良好的第一印象。

在室內裝潢方面,基本設備要齊全,如:廚檯、廚櫃、浴室盥洗台、水龍頭、燈泡等,然後檢查其他如牆壁是否剝落、油漆是否龜裂、地板磁磚有無破裂等,設施如有毀損,要徹底整修。至於其他設備方面,如:水管是否阻礙,電源是否不足、水龍頭是否漏水、門窗是否易開等。

(三) 塑造優雅氣氛:
設施完好的房子,如果再上雅緻的居家氣氛,則更加突顯賣點,讓買主留下深刻的印象。

(四) 徹底清理整潔:
從大門、樓梯口、梯間至室內門窗、浴廁、天花板,裡裡外外作一次徹底的清潔工作,雖稍辛苦,但代價絕對值得。

最後,中信房屋提醒屋主,不論是委託房仲介者代為銷售或是自行處理售屋事宜,在訂定房屋售價時要清楚自己的彈性空間,並依每位看屋者的出價和意見不斷修正,如此必能有完美的售屋經驗和成交屋價。

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