瑞銀張化橋:房地產泡沫何時破滅?

MyGo
分享:
瀏覽數 :  3

瑞銀張化橋:房地產泡沫何時破滅?

【MyGoNews編輯部/綜合報導】瑞銀投資銀行中國區副總經理張化橋2010年10月13日在中國證券報有一篇關於他討論資產泡沫化的文章,他在擔任瑞銀中國研究部主管期間,曾連續4年(2001-2004年)榮膺《亞洲貨幣》評選的「最佳中國分析師」殊榮。著有《一個分析師的醒悟》,所以,當他發表相關資產泡沫的說法,立即受到注意,以下即是他的文章內容。

中國今天的房產、地產價格只不過是一個貨幣現象而已。印的鈔票多了,地產和房產的價格就漲了。過去5、6年,不少猛士前仆後繼地預言中國的地產泡沫會在半年或者一年內破滅。我總算聰明了一回。我從來沒有做過那樣的預測。前段時間,中國的地價房價屢創新高,政府的調控措施也陸續出臺,但我還是不敢預言中國的房地產泡沫何時破滅。

究竟中國的房價為什末會漲到今天這個程度呢?從長期來看,原因當然是經濟的持續高速增長,因此人民的收入持續高增長。與此相對應,貨幣供應量也有了持續高速的增長。實體經濟的增長需要貨幣來潤滑和支撐,而貨幣也對實體經濟有推波助瀾的作用。它們互為因果,兩者節節攀升。

大多數宏觀經濟變量在短期、中期和長期內往往都很難準確計算,但是貨幣供應量相對準確一些。它無非是全國人民在金融體系的存款加上流通中的現金。在過去25年(從1985年起),廣義貨幣供應量的複合增長率高達23%。顯然,我們的實體經濟並沒有以20%的高速度增長,更沒有以23%的速度增長。所以,中國今天的地價和房價上漲,無非是通脹加上實體經濟增長的結果。
 


中國未來的地價和房價會怎樣?如果實體經濟還以一個高速度在增長,同時,貨幣供應量還以一個更高的速度增長(別提現在的25%或者29%,即使15%也是一個很高的速度),那麼資產價格的上漲就一定難免。

我的第二個觀點是,即使現在的地價和房價確實是一個泡沫,未來必然會破滅,所以,你想預測這個泡沫何時破滅也是非常天真的。早在1997年就有人預測美國的互聯網泡沫會很快破滅,但他們拋空這類股票都給自己帶來了大大的虧損。互聯網的泡沫直到2000年初期才破滅。另外,2004~2007年不斷有人跟美國的次級貸款和房地產市場過不去,但都在未能迎來曙光之前就已經彈盡糧絕。

我本人對中國的房價和地價也很焦慮。老百姓買不起房是一個大問題。但是我不敢預測泡沫的破滅,原因如下:

(1)實體經濟好像依然很強勁,雖然效率低。與此有關的,貨幣供應量好像還會以比較高的速度增長。巨大的就業壓力意味著政府不可能讓信貸太過緊張。大量居民除了購房以外好像別無出路:股票不便宜而且風險也大。多數企業的管理層還不太善於尊重少數股東。

(2)中國的家庭負債還不太高。絕大多數買房者在房價下跌時都有不拋售的能力。也就是說,他們有一定的抵抗能力。大量的房子確實是長期空置的,也可能還會空置很多年,但這能給業主帶來心靈的平靜和安慰。對於全社會來說,這是一個巨大的資源浪費。

當人們預測自己未來的收入會高速增長時,他們才願意承受較高的房價。只有當他們希望破滅或者調低期望值時,房價才會大跌。但是,未來幾年內,這個可能性不大。
 

分享:
關於記者 MyGo

相關文章: