【投資客告白12】「合理房價」的計算公式

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幫忙解決!阿祥、阿美的房事問題

【MyGoNews主筆室/方暮晨】買房不難!有錢就可以!裝潢不難!有錢就可以!但是,別人買房就是比你便宜,同一個建築物或預售案,A君可以買到1坪38萬,B君到現場卻買到1坪40萬,同樣是50坪的格局,B君卻多花100萬,為什麼?答案是:B君笨蛋!不會殺價。
 

房屋殺價難不難?不難!用力殺


那A君憑什麼條件能購買到便宜的房子呢?因為A君事前作足了功課,知道「合理房價」在哪裡?知道殺價的底線約略在什麼位置,就這麼一個簡單的用功,就讓A君省下100萬。

其實,大家都想知道房子的合理價怎麼計算,有一位學者曾經出書教育大家,他說:「預售屋的購屋者可由表價向下殺價約10%~20%,在某些時機、某些地段,甚至可以殺價超過30%,不同房子的殺價空間會因為時機、屋齡、所在區域、房屋種類不同,而有所差異。」

這是一種大概的殺價方式,真正精準的殺價,是必須先計算合理價之後,用數據跟銷售人員談判,合理房價如何計算呢?有以下的2種方式:
 

用「房價/租金比」計算合理房價


(1) 用「房價/租金比」計算合理房價
----在台北都會區,一間房屋的合理年租金,應該等於或低於房價的三十分之一,也就是說,「合理房價」應該等於這間房子年租金的30倍(年租金報酬為3.3%),最高也不應該超過40倍(年租金報酬為2.5%),如果「房價/租金比」小於20倍(年租金報酬為5%),那麼屋主很幸運。

用「房價/租金比」計算合理房價不是一成不變,由於租金變化通常比較慢,是房價的落後指標,如果房地產景氣處於上升時,「房價/租金比」必須跟著往上調一點,否則恐怕會買不到房子;如果房市景氣是屬於下滑的趨勢,那麼「房價/租金比」也要跟著調低,以免計算出來的「合理房價」會過高。
 

用「房價/所得比」計算合理房價


(2) 用「房價/所得比」計算合理房價
首先,用「房價/所得比」計算合理房價,這裡所謂的「所得比」指的是要購屋這個人的年所得,基本上,「房價/所得比」是越低越好,對一般購屋者來說,3倍到5倍是合理的,7倍則已經是偏高的上限了,每個月的合理房貸,不要超過購屋者月收入的1/3,最多也不要超過1/2。如果,是家庭合力購屋(例如是夫妻兩人),那麼「所得比」的數字,就必須把一起出錢買屋的兩人年所得合併計算。
 

阿祥、阿美的房事問題


舉例:阿祥每月薪資為5萬元,加上年終獎金,年收入可達80萬元,他老婆阿美,月薪4.5萬,加上業務獎金的年收入可以達到100萬元,現在住的30坪房子是租來的,每個月的租金是2.5萬元,夫妻倆想買房子,想來想去,這間租屋已經住了3年,附近環境一切都熟悉了,於是,向房東表達想要購買的意願,房東開價1300萬,請問阿祥用理性的角度考量,該不該買?或者,該用多少錢買?
 

(1) 用「房價/租金比」計算合理房價----租金是2.5萬/月,所以,合理房價應該是年租金的30倍,因此,理性的合理房價是900萬元(2.5萬/月×12個月×30倍=900萬),但是,現階段房市景氣不錯,到處都在創高價,所以,如果用「房價/租金比」上限的40倍計算,是1200萬(2.5萬/月×12個月×40倍=1200萬)。用這樣的計算公式,這間房子的總價區間約在900~1200萬元之間,這中間有300萬價差,但也距離房東開出的價碼有點落差。

(2) 用「房價/所得比」計算合理房價----阿祥的年所得80萬,阿美的年所得100萬,夫妻兩人決定合力買這間房子,所以,兩人合計的年所得是180萬元,以3~5倍的合理價位計算,他們只能買540~900萬元總價的房子(180萬×3倍=540萬,180萬×5倍=900萬),如果提高到7倍,則可以買到1260萬元(180萬×7倍=1260萬)的房子。
 

「合理價位」出爐 剩下就是「殺價」


用「房價/租金比」與「房價/所得比」一起計算之後,阿祥與阿美這對夫妻,最適合買的房屋總價應該是900萬元左右的房子,這樣的總價不會影響到他們的生活品質,如果,真的碰到合適、也很喜歡的房子,也不要超過1200萬元總價,於是,他們可以買房的「合理價位」就出現了。

阿祥如果真的很想買下現在的租屋,那就可以跟房東談價格,房東的開價,顯然是在附近問過行情的,所以,看起來,房東並沒有亂開價,只是開在價格的上限,接下來就是雙方的談判誠意與技巧了。
(阿祥、阿美房事問題還沒完全解決,下集請看:http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c2566220a2ef

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