【投資客告白8】4個單字+3個指標 掌握區域市場

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【投資客告白8】4個單字+3個指標 掌握區域市場

【MyGoNews主筆室/方暮晨】投資客為什麼在房地產的操作比較容賺到錢,因為這些專業投資客比一般買房族更認真,他們自己比喻為一個「房市醫生」,每天不斷的對房地產市場進行「望、聞、問、切」用現在的技術線型專業術語來說,就是「供、需、量、價」。
 

「望、聞、問、切」VS「供、需、量、價」


「望、聞、問、切」是中醫生常用的診斷方式,所謂「望診」,是透過觀察病人的神、色、形態,來了解身體狀況,「聞診」則是包括聽聲音和聞氣味。「問診」是四診「臨症之首務」,透過問診了解起病時間、發病原因、病情經過、現在的自覺症狀、飲食、睡眠及既往病史,再結合其他三診作出判斷。「切診」就是把脈,中醫的切診有許多獨到之處。

而技術線型分析的「供、需、量、價」則指的是供給量、需求量、成交量、成交價,在研究「供、需、量、價」之前,投資客會先把準備投資的區域挑好,因為投資客喜歡在自己熟悉的區域進行投資,根據調查,各區域市場的購屋者,約有70%原本就住在這個區域,稱為「區域客」,剩下的30%則是「外來客」。這是因為區域客在同一區域內買房子,「隱形成本」比較低,因為他已經熟悉區域生活環境。
 

掌握房市的「量價循環」


在投資客的「供、需、量、價」關係中,「供、需」是一起觀察,因為沒有購屋者的需求,房地產業者就無從供應產品,不過,這中間會有一個例外的狀況,就是當房地產業者強力宣傳,也會刺激民眾的購屋需求,投資客通常會把這種例外狀況予以排除,投資客的觀點是「不要把特例當成常態看待。」

投資客對於「量、價」關係,也是同時比較的,通常股市用的量價分析,在房市也管用,遵循「量先價行」的原則,一個房地產景氣循環,必定先從「量價俱揚」走向「價漲量縮」,然後進入「量價齊跌」,之後再轉為「價跌量漲」,最後再出現「價量俱漲」完成一個循環。這個循環裡,如果出現「價量背離」,按照股市的操作,就應該是買股、賣股的時機,在房市也一樣,房市出現「價量背離」之際,就是賣屋、買屋的好時機。
 

指標1--用「房價/所得比」看區域


至於一般想要入門進入房市投資領域的購屋族,該如何了解房地產的「量」、「價」資訊呢?在新成屋、預售屋部分,只要上網進入各縣市政府的都市發展局、城鄉局、工務局就可以查詢區域市場所在行政區的「建築執照」與「使用執照」數,這個資料等同於預售屋、新成屋的數量。中古屋的資訊比較不容易精準估算,可以去仲介業者網站查詢數量變化,這部分就要自己勤於比較做功課,才會了解區域房屋數量的供需變化。
 

區域市場「需求」之增減,自住行購屋者可以留意該行政區的「房價/所得比」,如果「房價/所得比」偏高,代表房價已經過高,購屋需求可能轉弱,如果「房價/所得比」偏低,購屋需求可能轉強。「房價/所得比」的觀察標準,當然是越低越好,一般來說3~5倍尚稱合理,7倍以上則是偏高,而且臨界買房的上限。
 

指標2--用租金看供需 一樣有效


投資型的購房者則需要注意租金變化的高低,租金是投資者重要的現金周轉,維持房貸正常繳付的關鍵因素,租金高代表市場需求強勁,租金低意味著市場需求疲軟,租金的變化比較緩慢,且為落後指標,要小心觀察。

至於什麼樣的租金才合理?其實這個沒有一定的標準,因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡,不過,租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情,如果是租金等於房價的三十分之一,算是相當合理。舉例來說,一間房子目前的市值為600萬,那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬),合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。
 


不過,這樣的租金計算都是「概算」,必須看看屋況與相關室內配備及條件而定,以上面的例子來說,1.67萬的月租金指的是「空屋」價格,如果房東附有「部分」家具,例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等,每月租金還可以再往上提高約3000元,如果房東還提供家電,包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等,房租恐怕又要再往上加個2000元,所以,如果是全套家具還在內的出租房,單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。(相關文章請參閱:http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c1c26368f69e)
 

指標3--用「家戶數」掌握區域動向


另外一個觀察指標也會在投資客的考量範圍之內,那就是「家戶數」,假設區域市場家戶數逐年成長,房地產的需求勢必增加,容易因為供不應求而出現房價上揚。但區域市場家戶數逐年遞減,房地產的需求勢必減少,區域市場會因為供過於求,而出現房價下跌的危機。至於這個資料要怎麼取得?向戶政事務所詢問,就會有答案了。
 

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