房價怎麼定出來的?用比較的!

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仲介業賣房子,通常是參考附近預售個案成交價格

房價是怎麼定出來的?仲介業賣房子,通常是參考附近預售個案成交價格,然後就區段、位置、建築、屋齡……等條件,以「比較」方式,對中古房價加加減減之後,定出來的價格。所以,當你跟仲介約好去看某個地區某戶房子的時候,仲介台詞一定都是告訴你「鄰近的某某個案,最近我們成交的是多少錢」,房仲業者多半是用別人的價格來告訴買方「這樣的價格是合理的。」
不過,房價除了和小區域比較之外,也要與大區域比較。

近年來,強調「到站即到家」的捷運共構宅,房價往往高於區域行情1~2成,這樣的觀念其實已經被大多數人認同,能夠多出這1~2成的房價空間,其實就是「方便」。根據房仲業者統計,大台北地區以捷運新店線的共構宅個案最多,合計成屋與預售屋共8件,近半年來,漲幅最大的共構宅是中和線的永安市場站,每坪單價從33~36萬,漲到38~45萬元,漲幅高達2成。

就以這個例子來看,在台北縣中和市以這樣的單價購買捷運共構宅貴不貴呢?根據一個2010年1月實際成交的例子,在台北市內湖區捷運「內湖站」距離50公尺面臨金湖路的一棟30年30坪的5樓公寓頂樓住宅,成交總價為951萬元,平均每坪成交單價是31.7萬元,這棟5樓公寓外觀維持得還不錯,屋主投入130萬元進行了全新裝潢,這戶房子的總成本達1081萬元,相當於每坪單價36萬元。這個時候,你是要花每坪38~45萬元去買台北縣的捷運共構住宅案?還是在台北市內湖步行2分鐘就可以抵達捷運站,每坪36萬元老公寓全新改裝的住宅呢?

內湖30坪的公寓是早年建蔽率個案,公共設施所佔的比例非常低,所以,實際室內可以用面積約達26坪,室內是大3房2廳雙衛格局。以目前一般容積率個案來計算,室內實際使用面積要達到26坪,權狀面積恐怕必須要在38坪以上,因為現在的個案,平均公共設施都佔了3成以上的面積。換句話說,買到台北縣中和永安市場站,同樣室內面積的房子,台北縣中和捷運共構新房子要賣1444~1710萬元(這還不含買家具、裝潢的錢),在台北市內湖買捷運旁邊的中古房子,房屋含裝潢的總價是1071萬元,哪一個划算?
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