大里擁產業群聚效益 支撐剛性需求買盤

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年Q2大台中房市分析季報,就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。根據統計調查資料顯示,2020年第二季建物買賣登記棟數為9,676棟,季減7.4%、年減10%;第一次登記棟數為3,311棟,季減8.7%、年減23.1%。而就單月來看買賣登記棟數表現,2020年8月買賣移轉登記棟數為4,136棟,相較於上月增加1.9%,比2019年同月大增23.7%;本(8)月買賣移轉的前三大熱區依序為西屯區(729棟)、北屯區(652棟)及大里區(493棟)。2020年累計至8月為止,買賣移轉登記棟數共計28,315棟,較2019年同期小幅領先336棟,年增1.2%。

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建照、使照量部分,2020年第二季建照量合計為7,225(戶),較2019年同期增加3,101(戶),年增75.2%、季減12.5%;使照量為3,088(戶),比2019年同期落後473戶,年減13.3%、季增6.4%。而以單月表現來看,2020年7月建照為3,288(戶),月減17.8%、年增23%;使照為2,675(戶),月增1.77倍、年增2.71倍。本(7)月使照量突破新高,直逼2,700戶,主要係因於清水區有遠雄之星6(642戶)挹注所致,建照戶數雖有減少情形,但2020年累計至7月為止,建照及使照戶數均優於2019年同期表現,分別領先6,393戶、1,311戶,推案量能仍強勁,但市場賣壓情形亦重。

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依據實價登錄資料分析,2020年Q2成交金額為1,571億,季減6.1%、年減8.7%;成交量為10,684件,季減7.7%、年減11.6%。2020年Q2房屋與土地的成交總金額貢獻度分別為58%、42%,為繼103年Q1後,暌違六年土地佔比再度突破40%,主要係因土地成交價屢創新高,地價飆漲仍無法阻擋積極搶地的情形。

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端看土地成交價格部分,2020年Q2都內土地各類均價表現與上季相比,商業區下跌約3.8萬/坪,農業區持平,其餘則有漲幅;而其他區成長高達7.7萬/坪,主要係因有興富發(惠國段90地號成交323萬/坪;惠民段114~116地號成交232萬/坪、235.6萬/坪)及永豐國際開發(惠國段43、44、47地號成交295萬/坪)購買新市政中心專用區土地而致均價大幅拉高。都外土地各類均價表現與上季相比,乙建持平,甲建及丁建上揚,而丙建、農牧及其他則有下修情形。

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2020年Q2商業區土地均價約41.1萬/坪;住宅區土地均價約25萬/坪;工業區土地均價約17.5萬/坪;農業區土地均價約7.2萬/坪。本季商業區土地仍以衛星區(舊台中縣)交易佔大宗,價格已連兩季下修。

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近年來各類型建物的建坪平均單價為:透天厝單價約23萬/坪,大樓單價約20.8萬/坪,華廈單價約15.6萬/坪,公寓單價約14.2萬/坪。以長期而言,呈微幅上漲趨勢。2020年Q2各類產品單價表現:透天厝略漲0.2萬/坪、公寓及華廈亦成長0.4萬/坪、大樓則持平,無明顯波動變化。
 
依據2020年Q2實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為44%與24.9%,交易以總價500~1,000萬元為主,佔44.8%。
 
2020年Q2各行政區屋齡2年內大樓交易案件,以南屯區單價較高,而交易量則集中在北屯區、大里區及南屯區。北屯區前標~頂標主要反映龍寶仁美臻邸個案行情(成交價為31~37萬/坪),致漲幅高達6萬/坪以上,均標則因有大毅讚幸福交易,帶動價揚逾2萬/坪;大里區近半數交易屬親家愛+,成交價為19.2~21.6萬/坪,影響均標~前標有約1~2萬/坪跌幅,其餘區位續穩;南屯區頂標大幅下修至40萬/坪以下,反觀均標則受想享五期、愛樂OP.1等多案影響,價格顯著攀升至3字頭房價,漲幅10.5萬/坪。
 
而分析2020年Q2各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過25件者),以南屯區、北屯區及太平區之平均總價較高,本季新屋透天厝交易熱區為清水區、梧棲區及太平區。清水區購買主力帶為846~1,228萬元間,整體呈小漲;梧棲區購買主力帶為970~1,358萬元間,僅前標跌幅較顯(約150萬);太平區購買主力帶為1,488~2,300萬元間,頂標價格大幅下修430萬,回跌至2,500萬元以內。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示,2020年上半年雖受疫情影響,而使房地產成交也出現短暫停滯或衰退情形,然端看台中的建物買賣登記棟數表現,經過4、5月的整盤期,而後已呈逐步回穩狀態,連續兩個月達4千棟大關。

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進一步統計分析,2020年上半年台中前五大交易熱區依序為北屯區(3,348棟,佔16.6%)、西屯區(2,639棟,佔13.1%)、南屯區(1,708棟,佔8.5%)、大里區(1,573棟,佔7.8%)及北區(1,441棟,佔7.2%),三大屯區仍備受購屋民眾青睞,尤其是有捷運綠運直接受惠的北屯區,不論是中古屋或是新成屋,買氣都當紅不讓。

值得一提的是,大里區為唯一入選的舊台中縣區域,大里區於縣市升格前,即發展成以居住功能為主、工商業功能為輔之都會型衛星市鎮,後因縣市合併升格以及台中生活圈四號道路(台74線)建設完成,大幅提升與潭子、太平、大里、霧峰等地區之可及性,亦提高台中都會區東側南北向運輸功能,進而強化大里、太平、潭子工業區與中部科學工業園區之聯繫,再加上中台灣首座軟體園區「台中軟體園區」的進駐開發,形成中部地區產業群聚空間效益,建構一條串連西部產業的科技走廊,為大里區帶來龐大商機與就業機會,且當地的重大建設正陸續運作,包含屯區市區化、美樂地計畫、台74線草湖匝道等,可望循著中科模式,由就業人口帶動的剛性需求,對其未來發展產生推波助瀾效應。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室表示,本次各數據統計時間說明如下:買賣登記案件數量統計至2020年8月、建/使照數量統計至2020年7月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年6月。
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