打房嗎?投資客超前部署,中央銀行事後圍堵

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2020.12.7中央銀行的一紙行政命令,2020.12.8即期生效,沒有緩衝期的打房措施,讓投資客及建商們措手不及,對於建商來說將購地貸款由原本的無規範改成6.5成,且保留1成動工款,另外需檢附具體興建計畫。自然人的第3戶購置貸款也降為6成,且無寬限期,另外,最多人使用的公司法人購置貸款,第一戶6成無寬限期,第二戶5成無寬限期這招直接斷了投資客的金援,因為最近的一人公司真的超多,看似景氣復甦,公司林立,其實是為了降房地合一稅之故,因為個人房地合一稅非自住是15%~45%,法人則是單一稅率20%。
 
新北市地政士公會指出,「上有政策,下有對策」,其實,在政府防堵法人單一稅率20%前,早有一群投資客去拆解房地合一稅的內容,發現設置公司法人作業成本還是偏高,因為必須請會計事務所做帳、報稅、記帳費用……等,是一筆不小的開銷,所以直接在土地增值稅裡下手,明確簡單,獲利了結,不拖泥帶水,免作業成本、免記帳費。
 
新北市地政士公會表示,為了避免重複課稅,房地合一稅在課徵土地增值稅後,可以從房屋土地交易所得額中,再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額。重點來了,土地增值稅稅率是20%、30%、40%,房地合一稅非自住是45%、35%、20%、15%也就是,如果高報土地移轉現值,只要繳納20%的土地增值稅,卻可以避免第一年45%的房地合一稅,賣方現賺25%,且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」免受土地增值稅的課徵,何樂而不為?
 
新北市地政士公會舉例說明,有一個投資客賣了一間近800萬元公寓,沒有裝璜、未滿一年,現賺110萬元,如果以必要費用5%計算,800萬元-690萬元-(800萬元*5%)=70萬元(所得額),70萬元*45%=31.5萬元(房地合一稅),賣方將這70萬元所得額轉換成土地漲價總數額,課徵土地增值稅,結果是70萬*20%=14萬元(土地增值稅),賣方現省31.5萬元-14萬元=17.5萬元整,20%稅率和現在的打房公司法人購置住宅稅率相同,而且取得三大保證:
 
1.保證免設立公司。
2.保證免會計事務所記帳。
3.保證買方短期內移轉不用再繳土地增值稅。
 
看來打房的同時,投資客們已經超前部署完成,並且截彎取直,直球對決,房地合一稅也該補破網,檢討一下了。
 
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