電價、利率雙漲 房市效應看五重點

胡兆陽
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經過政府各部門多次的討論,國內的電費調整方案終於塵埃落定,住宅用電漲幅3~5%、產業用電14~25%。然而民眾最擔心的事情除了每個月的電費支出要增加之外,更憂心各個產業、商家因為用電費用的上升而調漲商品價格、金錢的實質購買力下降,形成所謂的通貨膨脹現象,讓房地產市場行情也跟著波動起來。

▲台電公司鉅額虧損使得電價將大規模調漲,物價、房價....萬物價格蠢蠢欲動。

 

為了抑制民眾對於通貨膨脹的預期心理,中央銀行在3月底無預警地宣布調升國內貨幣市場的利率半碼(0.125個百分點),房屋貸款利率勢必也將跟著調升,因此想買房子的民眾將會面臨實質金錢購買力下降、房貸利率上升的-雙面夾擊的購屋痛苦,也使得未來國內的房地産市場將出現以下幾個值得觀察的趨勢。

 

一、電費漲、房價漲嗎?

仔細觀察過去三次電價上漲與房價的連動關係,可以發現彼此的相關情形並不明顯,因為房價的漲跌現象,最主要的影響因素還是在於政府的政策(例如房地合一稅、平均地權條例上路)、房市供需情形而定。不過,由於這次的電價調漲對象不只是工業用電大戶,包括小吃攤、商家,甚至一般住家都包括在內,所以大面積地拉升物價的通貨膨脹效應勢必更加明顯,房價也就會跟著蠢蠢欲動。

▲電價調漲,物價沒有不漲的道理,鈔票的實質購買力將下滑。

 

二、可能再升息、資金精打細算

中央銀行已經明確表態,未來國內的消費者物價指數如果再上升到3%以上,那就不排除還有再升息的可能。在美、日等全球主要國家都準備或正在降息的情況下,中央銀行還做出「可能升息」的宣示,代表中央銀行展現抑制國內通貨膨脹的決心,當然也可能繼續對房市施以更嚴格的金融信用管制。正所謂「民不與官鬥」,所以此時想要透過銀行貸款進軍房地産市場的投資客,最好先算一下升息之後的房貸支付能力是否充足?以免資金周轉不靈。

 

三、年輕人、首購族不等了

首購族、年輕族群近幾年來一直是房市的買方主力,例如青年房貸族的比例已經從2020年的29.9%,逐步上升到2023年的32.2%。另外,根據房市業者的調查,對於政府推動上路已經半年的「新青年安心成家方案」優惠貸款,有51%的受訪者表示,會因為這項優惠房貸政策而加速購屋腳步。此時國內房地産市場又遇到電價大漲、物價再漲的環境,首購族、年輕族群擔心房價「越等越貴」,勢必又會加快購屋的決定。

▲年輕族群、由租轉買的首次購屋者比較偏好中小坪數、付款輕鬆的預售建案。

 

四、置產族不管利率升降

有鑑於加權指數已經突破2萬點大關,加上通貨膨脹步步逼近、買不動産保值的風潮再起,口袋飽飽的置産族把投在股市的資金轉移到房市置産的意願也隨之大増,因此置産族偏好的商辦、店面、豪宅的銷售情況可能漸漸好轉。至於,房貸利率的調升對於這些置産族投資不動産有沒有不良效應?答案是幾乎沒有,因為只貸款一點點或是砸現金買不動產的富人大有人在,所以中央銀行這樣半碼、半碼的利率調升是不會被看在眼裡的。

 

五、由租轉買,中小坪數吃香

根據行政院主計總處最新的統計,今年2月全國房屋租指數為105.37,年增率約2.21%,已經連續7個月的年增率都是2%起跳,代表租金跟房價一樣都是一去不復返,房客們很早就想「由租轉買」房子。現在電價調漲造成的物價上漲,勢必會讓房東們找到再次調漲房租的理由,因此這些本來還拿不定購屋主意的租屋族會加快購屋的腳步。不過,受限於房貸月付額、自備款有限...等問題,低總價、低頭期款的中小坪數建案産品比較會受到他們的青睞。

 

 

 

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