小宅攻略!北市府小坪數5大投資分析大公開

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】據內政部的人口統計資料顯示,不論全國或台北市,平均每戶人口數呈現逐年遞減的趨勢,使得小坪數住宅的需求與接受度有逐步升溫的現象,加以房價居高不下,部分民眾購置房屋已直接以總價作為篩選標準,大台北房市已儼然邁進總價時代,各月份的小坪數住宅交易量普遍都維持在500件以上,並佔整體住宅交易比例達28.3%,顯示小宅已受購屋民眾的注意及青睞。
 
台北市地政局為利民眾了解小坪數住宅的變動趨勢,特篩選北市實價登錄期間(2012年8月至2013年12月)建物型態為「一房(一廳)一衛的套房」及「面積20坪以下(不含車位)的公寓(5樓以下無電梯)、住宅大樓(6樓以上有電梯)」(以下簡稱小宅),並比對地籍資料庫資料,分別針對交易量、所有權人屬性、建物特性及價格資訊進行統計分析,提供民眾購屋參考。
 
一、小宅交易熱,中山區量佔全市3成,每2件成交即有1件為小宅
觀察北市各行政區交易情況,小宅交易比重最高的前三名依序為中山區50.2%、萬華區37.7%及大同區34.6%。其中,交易最火熱的中山區因位處市中心,交通便利,生活機能佳,向為北市小宅交易熱區,總件數達3,346件,佔全市小宅交易量的3成,主要交易路段集中在新生北路2、3段、林森北路、農安街、雙城街,鄰近捷運中山國小站、晴光商圈一帶;而房價基期較低的萬華區及大同區,因坪效較高的小公寓交易比重相對較高,亦為小宅的交易熱區。至於南港、文山、內湖、士林等區則因套房案件相對較少,所以小宅交易比重約介於13%~17%間。
 
二、小宅購屋族群以女性為主,平均年齡約41.9
實價登錄期間取得住宅案件之所有權人類別中,本國自然人佔97.1%,非本國自然人(包括外國人、本國法人等)僅佔2.9%。以本國自然人所有之小宅與20坪以上之公寓、住宅大樓交易案例進行比較分析,小宅購屋年齡層相對公寓、住宅大樓為低,平均約41.9歲;在購屋性別上,小宅的購屋族群女男比例約1.55:1,住宅大樓女男比例約1.26:1,公寓女男比例則無明顯差別,依數據顯示,小宅主要購屋族群明顯以女性為主。
 
進一步以所有權人設籍地分析,可以發現小宅因為購屋門檻相對較低,為外縣市民眾想要進駐北市的優先選擇;另外由於小宅總價較低,加上部分銀行對於小坪數案件的貸款較為嚴格,故有設定抵押貸款的比例僅近7成,相對公寓及住宅大樓有設定抵押貸款的比例8成左右,約少1成。
 
三、小宅交易主流面積12坪~16坪,屋齡10年內近半
在交易移轉面積方面,目前小宅市場面積是以12坪~16坪住宅為主,佔34.7%;8坪~12坪案件,佔29.8%;16坪~20坪案件,佔23.5%;8坪以下小坪數案件佔7.9%;20坪以上之套房僅佔4.1%。
 
從屋齡方面觀察,交易比重以3~10年間建物居多,約佔三成;其次為30年以上之老舊建物,約佔二成三;3年內之新成屋,約佔一成九;10~20年間及20~30年間中古屋各約佔一成六及一成二,顯見小宅市場交易的主流為面積12坪~16坪、屋齡10年內之建物。
 
四、小宅交易價格大安區最貴氣,萬華區、北投區最親民
在交易總價方面,最為貴氣的大安區以平均總價1,261萬元奪冠,高於居次的信義區1,188萬元及中正區1,052萬元,最為平價的則分別是萬華區566萬元、北投區609萬元及大同區673萬元。總價最高的小宅位於大安區光復南路的套房,因屋齡新,樓層高,建物面積較大(不含車位約20.8坪),總價達2,998萬元;總價最低的小宅則位於萬華區貴陽街二段的套房,因屋況差,建物面積較小(約5.2坪),總價約137萬元。
 
至交易單價方面,均價最高排序與總價相同,依序為大安區93.9萬元/坪、信義區85.9萬元/坪及中正區76.6萬元/坪,最平價的小宅區落在北投區,均價41.1萬元/坪,其次分別為萬華區41.9萬元/坪、文山區46.5萬元/坪。單價最高的小宅位於大安區大安路一段,因案件鄰近捷運大安站,且位處師大附中學區,故每坪高達166.6萬元;單價最低的小宅則位於北投區北投溫泉親水公園附近,因案件位處新北投較偏遠地區,交通運輸略為不便,生活機能較差,每坪約14.3萬元。
 
五、捷運站周邊小宅夯
由於小宅本身擁有「低總價」特性,若又具有「交通」及「地段」優勢,房屋保值能力更強,在大台北地區捷運路網交織成型後,交通便利的小宅更受自住族群青睞,因此,地政局特別統計各線捷運站中,符合半徑500公尺範圍內,房屋平均交易總價800萬元以下之條件者計18站,提供想要進駐北市居住民眾作為購屋參考(詳細統計資料如表3),相關個案資訊,可參考「台北市不動產交易實價查詢服務網」, 以「捷運站」定位查詢實價登錄成交價格,精打細算買到心中理想宅。
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