房市理財!4個步驟,轉貸先做房貸健檢

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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】消費者為大的時代,連銀行都難免陷入紅海戰爭,在房貸市場上用低利搶轉貸客戶。想打轉貸的如意算盤,除了要看轉貸銀行的利率,還得盤算轉貸的隱藏成本!因此轉貸前得先為自己的房貸做健檢!
 
健檢一:繳息正常?
凡貸款,銀行除了評估擔保品的條件、價值之外,貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄,同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄,如果長期使用循環利息,且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶,要轉貸就不一定談得到優惠利率。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,因此有意轉貸者,必須確定在上一家銀行的貸款期間都準時、全額繳款,財務信用良好,以證明自己財力穩定性。
 
健檢二:擔保品條件好嗎?
張旭嵐分析,由於小套房不是市場主力,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低,平均在6成左右,利率也會比一般住宅的房貸高。

尤其在地理條件上非學區或捷運站附近,或套房本身公設比過高,或是位在工業區的套房物件,銀行的審核條件就比較嚴格,因此不管是申請貸款或是轉貸,就不見得可以談到更好條件。
 
健檢三:轉貸成本要多少?
但是別忘了,無論代辦服務費再怎麼優惠,房貸搬家的過程中,要先辦塗銷、再重新辦抵押,來回要花不少費用。張旭嵐指出,首先,新申辦貸款要交3千元至5千元的開辦服務費。再者,千分之1.2的地政規費,貸款500萬的規費要6千元,代書手續費約為6000,總共要1.5萬,就算是不找代書自己跑行政流程,也得花許多時間,這些要算在轉貸的成本裡頭,轉貸前得先精打細算,否則可能因小失大。
 
健檢四:利差和轉貸額度有多少
銀行為了爭取新客戶,通常會以降低利率來吸引轉貸,不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大,就不一定划算。

張旭嵐舉例來說,如果利息相差一碼(0.25%)貸款100萬每年就省了2500元,如果貸款金額為500萬,則省了12500元左右,就足以用來支付轉貸的手續費,因此就可以考慮選擇轉貸。
 
張旭嵐建議,其實就算不需要轉貸,申貸戶還是應該經常性健檢自己的房貸情況,一方面盤點房貸的還款進度,並衡量自己的財務狀況,是否可以提前還款,減輕壓力,或者透過增貸做其他理財投資規畫;另外一方面,也要掌握市場利率的狀況,特別是使用兩階段或三階段房貸者,要進入下一階段利率前,可向銀行爭取降息的籌碼,成為靈活運用房貸的理財達人。
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