利多?選購捷運宅前停‧看‧聽

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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】捷運的確為消費者帶來交通便利性,更是必須鼓勵民眾搭乘大眾運輸工具。但是,房地產業者也藉著捷運的便利性,讓消費者專注在交易金額,認為捷運住宅都能穩賺不賠,而輕忽對於捷運住宅機能與設施等其他條件的注意!
 
消費者文教基金會表示,捷運住宅並未有統一的定義,因此市場上對於捷運住宅的宣傳就有很多解釋,只要跟捷運沾上邊的都可稱為捷運住宅,例如捷運車站周邊附近的捷運住宅、捷運沿線的住宅也是捷運住宅,甚至有所謂「雙捷運宅」,可能是距離兩捷運站等距離,也可能是兩條捷運路線交會換乘之所在,前者消費者到任一捷運站都要步行十餘分鐘,後者則有實質交通之便利性。建議消費者在看到捷運住宅時,應就該售屋廣告詳加審視有無不實之情事。
 
由於法令與市場未有明確的捷運住宅定義,大致可以廣義與狹義區分。廣義的捷運住宅:是與捷運周邊或沿線有關的住宅皆可稱之狹義的捷運住宅:可以定義成以大眾捷運相關法規規定之「開發用地」上所開發建築的住宅,可以分為聯合開發共構住宅、分構住宅、捷運機廠聯合開發住宅。
 
消費者於購買共構建物之住宅時,應注意捷運設施專屬空間與私有公共設施產權之間的關係。該相關規範應於銷售契約與公寓大廈管理規約明確載記。
 
由於聯合開發共構建物的捷運專屬設施空間,捷運局與原投資建商已達成相關之協議,因此建商在推案銷售時,即應明確於銷售文件及契約上作相關說明及註記,包括使用此等空間運用之權利義務、分管協議書加註該空間權屬、社區規約對該空間設定為捷運設施空間的專用範圍,最好附有竣工圖說,清楚標示其範圍並加註捷運設施使用空間之字樣,以確保點交移轉過程不產生紛爭。
 
除了上述公共設施專有與分管協議等規定外,消費者對於捷運共構住宅尚須注意下列事項:
 
1.注意公共設施的管理維護
共構建物因為站體設施與私有建物共同構築,其室內空間與管線設計均有所關連,對於捷運設施機能與共構建物內部設施機能的維護管理均須兼顧,於維修的經費分攤也應明定。因此,大樓管理委員會對於公共設施的管理須更為投入,也應要慎選物業管理公司協助,以維護整體共構建物的安全性。
 
2.注意建築物安全與噪音問題
大多數消費者對於捷運共構的建物,共同的疑點多為安全、噪音、震動等問題。就結構安全而言,捷運設施屬公眾通行且使用次數極高的交通設施,捷運施工單位與建築開發的建設公司,一般都會以較高的標準,依循相關法規施工,不致有結構安全的疑慮。倒是噪音與震動,會因個人感受程度的不同而有所差異;曾經有捷運共構大樓採用符合建築標準的「輕質灌漿牆」,然因隔音效果較差,引發部分住戶向消保官申訴的情事,建議消費者於購買捷運共構住宅時,應更謹慎實地去感受。
 
3.注意有無天然瓦斯供應
部分捷運共構住宅,基於公共安全的考量,未接天然瓦斯管線,只能倚賴用電,長期下來的電費可觀,賣方應於不動產說明書清楚表達外,消費者也應考量自身的使用習慣,於購屋前仔細考量。
 
 
4.注意大樓管理良善與否
部分捷運共構住宅規劃小坪數住宅,戶數動輒數百戶,如果投資客比重高,出租房客經常異動,這樣的住宅環境,應要求更高的大樓管理品質。此外,某些捷運共構建築係為住商混合使用,可能樓下層規劃為商業使用,部分樓層規劃為一般事務所,如果出入門廳動線規劃不佳,大樓門禁管理不嚴,時日一久,極易影響整體環境品質,也是消費者應留意之處。
 
5.注意停車空間規劃較少的限制
一方面基於鼓勵搭乘大眾運輸,一方面基地捷運設施空間的限制,大多數捷運共構住宅的停車數量較建築技術標準為少,甚至未有停車空間之規劃,又加上捷運車站附近的機車與行人較多,自有汽車的停車較為不便。
 
6.注意機車空間規劃於建築內的通道安全
部分共構建築附近缺少機車或自行車停車空間,經地方政府都市設計審議要求,有的會在建築基地的法定空地內,設置機車或自行車停車格,有的則規劃設置於建築物室內,雖然都會有獨立的出入通道,但該停車設施可能與部分大樓私有公共設施連接,宜注意其安全管理與公共設施管理。
 
7.政府分回房屋的管理
聯合開發建築通常由地主、投資人與政府共同合作開發,因此政府於開發後會分回部分樓地板面積,分回之住宅,多會以標售方式處分,或許也會提供作社會住宅或出租住宅使用,也有分回之建築作為里民中心、社教中心等公益目的使用,該用途均與未來大樓整體維護管理有關。
 
捷運局為保障大眾捷運系統公共設施維護管理的必要性與安全性,通常會與投資建商定有相關之約定,例如:對於特別約定之樓層、屋頂平台設有捷運出入口通道及捷運車站設施部分,區分所有權人依「大眾捷運法」規定,不得阻擾大眾捷運系統路線及其設施之勘測、施工及維護;同時區分所有權人移轉時應告知買受人,要求買受人遵守前該約定;區分所有權人應同意前開設施無償提供台北政府捷運局使用,日後由台北市大眾捷運股份有限公司負責管理維護,並提供捷運旅客轉乘及公眾使用,區分所有權人不得占為己用,且日後不得透過區分所有權人會議決議之方式變更使用方式等。
 
消基會提醒消費者:
 
1.捷運聯合開發基地投資興建時,捷運局與投資建商的約定條款、投資建商第一次銷售房屋時與購屋者的約定條款等內容,於日後有再轉售或購買時,皆應明確注意該特殊管理規定。
 
2.消費者對於物業管理公司必須慎選,由於捷運住宅型態與一般大樓不同,管理方式也會不同,很多設施會有共同管道或公用的部分,如何進行區隔,需要仔細討論。
 
3.呼籲消費者,捷運沿線未來可能將有更多聯合開發大樓,如何避免消費糾紛?唯有在購買前針對上述要件仔細檢視、審慎思考,若覺得能夠接受再行購買。
 
消基會也建議建設公司、仲介業者或賣方:
 
1.應於銷售房屋不動產說明書列舉,給予消費者必要的提醒。
 
2.建造前應規劃完善、瞭解捷運共構的一些相關設施配置,施工時善盡注意義務,過去已經發生不少實際案例,應引以為鑑,倘若已發生糾紛者,建議應積極與消費者妥善協商,以免未來建設公司想投標新的聯合開發案時卻發現糾紛頻仍,產生負面影響。
 
建議主管機關捷運局應注意:
 
1.聯合開發案應督導投資人(建設公司),注意建築工程的品質,包括動線的規劃,應該跟捷運設施要能獨立出入,以避免住家跟捷運出入口有太多衝突的機會,公共設施及共同捷運設施管理維護與大樓公共設施的管理維護,可能的話也必須做區分。
 
2.當住戶與建商間有爭議發生時,應積極協助消費者,請原來的建設公司出面處理,否則將協助消費者採取行動或在業者未來申請聯合開發案時將其列為黑名單。
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