買房前!先算「租售比」、「房價收入比」

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【MyGoNews方暮晨/台北報導】一般而言,估算房價合理程度的標準主要有兩種國際通行的方法:(1)租售比、(2)房價收入比。一般民眾在買房前,用這兩個判定標準去衡量,應該可以知道你準備下手的房子,有沒有投資的風險。
 
所謂「租售比」,是指房屋每坪的月租金與每坪房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房産運行狀况良好的「租售比」,一般的警戒線界定爲1:300至1:200。根據國際上的一般情况,「租售比」大致在1:260至1:100之間。這就是說,如果把房子拿去出租,100個月至260個月,也就是大致10年至20年就能收回全部的買房總價。至於所謂「房價收入比」,是房地産價格與居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭對住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。
 
今年32歲的小周來台北3年了,去年7月剛剛結婚。小周夫婦的工作都很穩定,每個月兩人的收入加在一塊有8萬元。眼見油電都在漲價,通貨膨脹壓力可能確定會爆發,於是兩人興起「買房」的念頭,看中了台北市建國北路1戶面積26坪的中古屋,房屋總價1690萬元(房屋單價每坪65萬元)。小周夫婦打算,買了這戶房子準備要長住,不過,因為自備款還不足,於是小周向南部的父母提出「金援」需求。
 
在台中老家的周爸爸、周媽媽聽到兒子要買房缺自備款,周媽媽立刻開始張羅資金,但是,在政府機構公務部門上班的周爸爸,這個時候卻打了通電話給小周,周爸爸問小周,「你要買的台北房子,如果用租的,一個月租金是多少?」小周說:「2萬5就可以租到。」周爸爸算了一下,等於是一坪租金961元,如果「租售比」來計算,小周想買的這戶「租售比」達到1:676(房屋1坪售價÷1坪租金),這樣的數據已經超出了國際「租售比」的警戒線,周爸爸將這樣的計算觀念交給了小周,要他用這樣的標準挑房子。
 
於是,小周開始往新北市的低價區開找房,在林口,小周夫妻又看上一戶32坪總價704萬元的新古屋(每坪單價22萬元),房子的空間更大、而且屋況更新,向房仲打聽了一下這樣房子的租金水準,房仲說:「每坪應該有600~700元」,小周算一算「租售比」大約在1:314左右,雖然同樣超過國際「租售比」的警戒線,但是,超過的幅度還在可以接受的範圍,於是,向周爸爸再次提出買房自備款的「金援」,周爸爸看到兒子能夠冷靜的買房,於是欣然陪著周媽媽一起張羅兒子的購屋自備款。
 
至於「房價收入比」的計算,小周夫妻月收入合計8萬元,以林口這戶房子可以向銀行貸款493萬元計算,每月銀行貸款的支出約2.5萬元,這樣的房貸支出佔家庭收入1/3,是符合一般理財的基本要求。所以整體來看,小周買林口的房子,對他來說,是比較合適的。
 
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