用C/P值 看懂房地產投資門道

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【MyGoNews行銷部/專題報導】一般人用C/P值檢驗3C科技商品的「購買滿足點」,房地產也可以用C/P值來檢驗,以房地產龍頭國泰建設位於新店「國泰雙璽」個案來說,把成本與售價做過比較之後,「國泰雙璽」C/P值很高。
 
在汽車或3C電子商品領域裡,常常聽到「C/P值」這個說法,所謂C/P值的解釋有好多版本(有人解釋是:capability/price是性能(功能)與價格的比值,也有人認為應該是Cost/Performance性能價格比,還有人說C/P值是CPI,成本績效指標/Cost Performance Index)。簡單解釋就是「你花錢買的東西,你感覺值不值得」。舉個例子,花10元買杯奶茶,喝完後覺得有20元的價值,代表這杯奶茶C/P值很高,若是喝完後覺得難喝,連10元價值也沒有,那就代表C/P值不高。
 
概算①「國泰雙璽」成本結構
 
以下,我們拿新北市新店區光明街「國泰雙璽」建案為例,進行基本概算C/P值討論。
 
「國泰雙璽」鄰近新北市新店市公所捷運車站,基地面積1268坪,土地使用分區為住宅區與商業區,建築本體規劃為地上22層、地下4層的豪宅級建築,建築業者是房地產老字號、具市場極高口碑的國泰建設,基地緊鄰光明街的生活機能,滿足日常所需「一次購足」生活環境。
 
這件個案平均容積率556%,2010年國泰建設以每坪單價220萬元買下建地(加計購入容積與停車獎勵,估計每坪土地成本增加約20萬元,使得土地成本達每坪240萬元)。這樣條件的基地,總共可以興建7050坪的樓地板面積(1268坪×556%=7050坪)。等於是1坪土地可以蓋5.56坪的房子(7050坪÷1268坪=5.56坪)。
 
以「國泰雙璽」例子來看,1坪土地可以蓋5.56坪房子,那麼,每1坪房屋建物分攤的土地成本就有43.17萬元(240萬元÷5.56坪=43.17萬元),加上豪宅基本每坪起碼需要16萬元的建築成本,「國泰雙璽」土地+建築的「硬成本」已經是59.17萬元(43.17萬元+16萬元=59.17萬元)。
 
概算②「國泰雙璽」總成本揭曉
 
除了這個「硬成本」之外,一件個案還有很多「軟成本」,銀行融資就是其中一項,此外,開發個案還有營建管理成本,這個部分,通常建設公司還需要抓個1成的成本支出。在銷售的時候,代銷公司基本5%銷售費也要付,這部分成本,用最保守數字計算,平均要再加15%,這樣一來,整體建築每坪造價成本已經達68.05萬元(59.17萬元×115%=68.05萬元)。這樣的「總成本」還不包括建設公司的辦公設備與員工薪資支出,以及,萬一在興建過程中,不幸發生天然或人為災害造成損失。
 
到這裡,所有的「硬成本」+「軟成本」,已經達到1坪約68.05萬元。知道成本後,現在來討論建商想要賺多少錢?一般「房地產個案總是會抓3成利潤」。
 
結論①建商佛心來著 獲利僅1
 
相較於電子產業平均1年約7~8%毛利率來看,營建業1件個案就有3成利潤,看起來很不錯,但是,房地產一個案子從開始買地、規劃、興建、交屋等程序,一忙就要忙3年,換算平均每年利潤也不過是10%而已,而這10%利潤,還必須是工程順利進行才有辦法賺得到。
 
以「國泰雙璽」個案為例,興建成本已達68.05萬元,加上正常3成利潤,推出銷售價格應該是每坪88.47萬元(68.05萬元×1.3=88.47萬元)。但是「國泰雙璽」的銷售價格卻遠低於此一合理售價,以「7字頭」價格銷售,粗估建商利潤僅1成多左右,建商只賺辛苦加工錢,消費者買這樣的產品當然划算。
 
結論②以C/P值來看 買「國泰雙璽」划算
 
以C/P值來看,通常一般普通建商要賺3成,國泰建設這種老字號值得信賴的品牌,卻只賺1成多利潤,這種條件已經讓個案「物超所值」,加上地段屬於新店市公所商圈,緊鄰光明街的日常生活「一次購足」機能,又被區域民眾所認同;用合理價格買進的優質產品,C/P值當然很高,用成本與市價銷售角度來看,「國泰雙璽」C/P值是大於1,所以買進「國泰雙璽」是划算的。
 

簡單看懂C/P--消費最高境界,物超所值
C/P值取決於你自己的認知,
也可以參考大家的觀點,整體來說:
C/P >1表示商品在你心目中的價值,遠高於物品的售價,也就是「物超所值」。
C/P <1表示這個商品售價高於它的價值,不值得購買。
C/P =1
代表這個商品價值與價格剛好符合。
 
國泰雙璽 投資概算簿(一般建案合理利潤30%)
●基地面積:1268坪 平均容積率:556%
●土地購入單價:220萬元/坪(加計購入容積,成本約240萬元/坪)
●可興建樓地板面積:7050坪(1268坪×556%=7050坪)
●每坪土地可興建樓地板面積:5.56坪(7050坪÷1268坪=5.56坪)
●每坪建物分攤土地成本:43.17萬元(240萬元÷5.56坪=43.17萬元)
●豪宅每坪建築基本成本:16萬元
●建築「硬成本」(土地+建築):59.17萬元(43.17萬元+16萬元=59.17萬元)
●銀行融資+建築管理+銷售費用:建築「硬成本」的15%
●整體建築每坪造價成本:68.05萬元(59.17萬元×115%=68.05萬元)
●預估建商利潤10%的合理銷售單價:74.86萬元(68.05萬元×110%=74.86萬元)
●預估建商利潤15%的合理銷售單價:78.26萬元(68.05萬元×115%=78.26萬元)
●預估建商利潤20%的合理銷售單價:81.66萬元(68.05萬元×120%=81.66萬元)
●預估建商利潤25%的合理銷售單價:85.06萬元(68.05萬元×125%=85.06萬元)
●預估建商利潤30%的合理銷售單價:88.47萬元(68.05萬元×130%=88.47萬元)
註:本表為行銷部自行計算概估。
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