賣房子前應該注意的9件事

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賣房子前應該注意的9件事

【MyGoNews方暮晨/台北報導】不動產交易因涉及多種法律,所牽涉事務非常繁雜,非一般人所能普遍瞭解,且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全,確保消費者權益,新北市政府地政局特編印買賣房屋須知,提醒消費者於進行一般不動產買賣時下列事項應注意,以下為一般消費者在賣房子前應該注意的9事項。

(一)慎選不動產服務業
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解或處理,最好委託專業人員提供服務,賣屋前請委託合法不動產估價師辦理估價,賣屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。

(二)售價是否公平合理,勿貪高價位,防止拿不到價金
不動產買賣由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,賣方應先參考附近成屋之成交案例,或是委託合法的估價師對於該不動產予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋委託銷售時,常壓低售價,甚或欺騙賣屋者市場行情,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。又出售房屋時,寧可以一般正常價格賣一間房子,不要貪高價位出售受騙,而拿不到價金。

(三)瞭解稅費的負擔
不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,於買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,建物第1 次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期
凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者,要簽定委託銷售契約前,賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是仲介公司(商號)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,賣方可以主張該條款無效。

(五)委託銷售期間及變更售價
委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間,且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售;委託銷售期間屆滿後2 個月內,不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交,以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時,必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認,才有法律效力。

(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉
買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續;如未約明者,由不動產經紀業者、買方或賣方指定之。又要簽契約時要詳細調查買方的身分,並由買方親自簽章或加捺指印,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問買方的本意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等,確定買方的真偽,比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,免得日後有糾紛,對您才有保障。

(七)服務報酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

(八)經紀業指派經紀人簽章
不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。

(九)確認不動產說明書內容
經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符,以免日後負法律責任。
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