銀拍屋、法拍屋 基本常識大補帖

MyGo
分享:
瀏覽數 :  90

「法拍屋」市場,在資訊漸開及民間不少正規不動產業者長期經營代標服務宣傳下,已吸引更多消費大眾進場嚐試,成交狀況也從以往的3拍、特拍或甚流標,到現今第1拍即可超出底價拍出。

【MyGoNews 林承志/台北報導】2002年,國內因應金融機構打消不良債權而興起的「銀拍屋」市場,由於價格低廉、產權無虞,在逐漸爬升的景氣環境中,每場拍定率由6成、7成一路飆升至逾8成,已然形成購屋人或投資客進場的另一管道,甚至,出現二拍拍定價比首拍底價還高的情形。

而「法拍屋」市場,在資訊漸開及民間不少正規不動產業者長期經營代標服務宣傳下,已吸引更多消費大眾進場嚐試,成交狀況也從以往的3拍、特拍或甚流標,到現今第1拍即可超出底價拍出。

中信房屋針對購屋人該如何掌握銀拍屋、民拍屋與法拍屋之不同,以能找到最適合自己個性與能力的購屋方式,故將不可或缺之相關概念分述如下。

(一)    產權歸屬
銀拍屋乃銀行所承受的不動產,簡而言之就是銀行的資產;民拍屋則為一般法人或自然人的資產,即一般公司行號或個人的不動產,如建商或一般賣主,以往多會與銀拍屋混合拍賣。而法拍屋,不動產產權仍屬於原所有權人,法院僅是依法執行拍賣程序,以保障該不動產抵押的債權人權益。

(二)    產權點交
相對於法拍屋「不一定點交」產權的缺陷,銀拍或民拍屋則單純許多,不論是產權歸屬於銀行、法人或個人且是產權所有權人主動意願出售標的,在拍賣當時產權必定清楚,並已排除侵佔狀況,業主於拍出簽約後立即負責點交產權,毋需擔心侵佔問題或解決侵佔所需的金錢支出與時間。由於產權所有人多在心不甘情不願之下被迫出售標的以抵償債權,法拍屋的點交問題,可能幾天也可能超過一年半載方得解決。

(三)    投標底價
銀拍屋的起標價約在當下市場價值的5~7成價格,民拍屋的起標價較不一定,7~9成皆可能,以比例而言,法拍屋在第3拍後約在5成以下非常具有吸引力,只是法拍屋的市價訂定與銀、民拍不盡相同,法拍屋的市價除了對市場進行訪價之外,還考量「債權總額」及「債權人」權益,所以可能銀、民拍屋的7成價,與法拍屋的5成價相距無幾。

投標人需可自行於拍賣標的附近查看,自行訪價了解行情,且這常無法進入標的物件內部觀看隔局與維護情形,然銀、民拍屋多委託房屋仲介公司進行銷售、帶看作業,投標人除了可充份了解標的物件內外環境外,還可要求房屋仲介提供附件成交行情。

(四)    投標方式
銀、民拍賣會的舉辦是邀請所有欲投標者,親自或委託專人至現場公開出價喊標,清楚看到其他投標者及喊標金額的變化,然後再考量自身的需求調整投標金額及意願。法拍屋則是每一個投標人於規定的時間內,以信封封標參與投標,開標時公開拆封,以超出底價之最高價者得標,投標人並不清楚投標人數與金額,本身投標的金額僅能憑直覺判斷,若非專業老手應該多是以本身可接受之最高買價參與投標,每位投標者均只有1次出價機會。

(五)    投標保證金、自備款與貸款
銀、民拍屋的投標保證金為新台幣6萬元整/戶,法拍屋為投標底價之20~30%。基本上,除了投標保證金之外,銀、民拍屋的付款程序與一般成屋交易是相同的,自備款約20~30%,貸款成數及優惠利率除了拍賣會舉辦單位事前與銀行洽商的優惠參考外,仍視承貸人的個人信用及條件而不同。法拍屋的付款規定是100%的自備款,投標保證金外的尾款必須在7日內補足。但是目前已有銀行可提供投標人優惠利率的信用貸款,待投標人得標過戶後,再轉為一般房屋抵押貸款。

(六)    看屋權益
由於銀、民拍屋是委託房屋仲介公司進行銷售、廣告、帶看作業,購屋人可依本身需求與房仲公司自行約定看屋時間,在合理的工作時間內不限次數察看內外部屋況。而法拍屋僅能看外觀,內部屋況不得而知,也沒有瑕疵擔保。經由看屋的過程,可清楚評估標的價款外的購屋成本,如整修、裝潢費用。

(七)    風險評估
不論是銀、民拍屋或是法拍屋,皆採取「現況交屋」,以民間拍賣屋為例,看屋時的屋況也就是未來交屋時的狀況,不會有增添的設備或補修,法拍屋此部份的權益更是缺乏。法拍屋最大的風險就是點交時間的漫長,有時需要額外付出金額不定的協調金,再加上協調不易,而屋況不明的問題,建議有意投標者可以最糟的屋況評估修整費用,這些問題當然也已經有民間正規的專業公司代為服務之。

分享:
關於記者 MyGo

相關文章: