列管違建真好用 價格怎麼算?

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頂加違建以鐵皮加蓋者,因多半作為倉庫使用,故依造價折舊或不計價。磚造建物區分裝潢與未裝潢,每坪約為3~5萬。屋頂有樑、室內有柱的鋼筋混凝土建造物約6~10萬。

【MyGoNews 林承志/台北報導】頂樓花園、景觀客廳、景觀房、西式大廚房、增設停車空間、儲藏室、孩童遊戲室或多功能空間等,是今日購屋人個個想要的理想住房,不過,礙於購屋預算及區段地點、生活條件的衝突折衝,增加使用坪數的「列管」違章,一直在中古市場中佔有一席之地。

根據中信房屋的分析,違章的「夢幻價值」包括了6個部份,分別為屋頂平台增建、地下室增建、一樓平台增建、露台增建、車位使用權、夾層屋,且因交易市場行之已久,皆已建立了不成文的「使用價值」行情,具裝潢者最高可達每坪6~10萬的增計價值,供購屋人參考使用。

中信房屋副總經理劉天仁表示,在購買有增建的違建成屋時,除了考量「列管」違章的續存力、安全性外,最簡單的價值評斷方式是以建造成本扣除建材折舊之後,再加上「使用價值」,而使用價值的評斷則以買賣雙方協議認定為主,但常見的違建類別和鑑價方式可歸類如下。

1.    屋頂平台增建:俗稱「頂樓加蓋」,無論年限及是否曾申報均屬違建,部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法是錯誤的。依據違建查報原則,1995年1月1日前的大型違建或致影響公共安全者,以及1995年1月1日以後新增、加高或加大面積之違建,皆「即報即拆」。以鐵皮加蓋者,因多半作為倉庫使用,故依造價折舊或不計價。磚造建物區分裝潢與未裝潢,每坪約為3~5萬。屋頂有樑、室內有柱的鋼筋混凝土建造物約6~10萬。

2.    地下室增建:分「私自增挖」、「私自佔用」與「契約佔用」三種情況。「私自增挖」雖屬違建,但若不危及建物基礎強度、不涉及公共空間侵佔,其餘住戶大多少干涉。而「私自佔用」與「契約佔用」之區別在於其他住戶是否簽署分管契約並同意增建。通常有正式登錄權狀的地下室,售價應在1樓價位的1/2左右,「私自增挖」與「契約佔用」者,則約1/3,而「私自佔用」的多以原工程造價計。

3.    1樓平台增建:俗稱的「1樓室外違建」,主要是指住戶共同持分的1樓戶外地面與道路之間(已約定專用之公有面積)。在分管契約中,多明訂由1層住戶管理使用,通常多半以圍籬劃為1樓庭院,在任何情況的增建均屬違建,理論上屬「即報即拆」範圍。不過,由於部分1樓可供店面使用,室外違建能增加商業價值,故通常以店面價格的1/3計算,而住宅房屋的1樓違建,不論是外推成為停車位或是其他用途者,也約略依此計價。

4.    露台增建:直上方無任何頂遮蓋物的平台稱為露台,一般多打通以擴充生活空間。露台外推加蓋者,多半以每坪單價之1/2計算其使用效益與建築成本,未加蓋者則以1/3坪的價格計算。

5.    車位使用權:多無登錄於權狀上之公設增設車位,但以分管契約或大樓管理公約劃定的「車位使用權」,在現今車位難求的情況下,一般是以當地停車位的年租金乘以10倍,為較科學的計算方式。

6.    夾層屋:一般市場上所銷售的夾層屋均屬違章建築,因此必須在取得使用執照之後才可進行2次施工,但所額外增加的面積,既非原建造執照所核准的範圍,也無法經由程序違建補申請建照手續而取得合法名義,因此,也就無法將所增建的面積登記在所有權狀上。由於夾層屋的高度設計必須較一般3公尺的標準樓層為高,因此,常見有4米甚或5米以上之挑高設計,最低限度也都在3米6以上,故權狀坪數每坪單價均較附近房價高出二、三萬。夾層加蓋依其造價視為裝潢之一部分,或是每坪以1/3坪併入權狀計算的方式。

劉天仁指出,有房屋稅單並不代表所屬的「違章」建築是「合法」的建物。因房屋稅是使用稅,是對附著於土地的各種房屋及增加該房屋使用價值的建築物課稅,依據定義,增加房屋使用價值的違建部分當然屬課徵範圍。另外,房屋稅是按月課征,因此如房屋有增建或改建情形時,應在事時發生日起30日內向房屋所在地的稅捐分處申報,否則會因漏稅而受罰。
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