【時勢評論】政府與建商就像「丈母娘和女婿」

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建商的祕密!政府與建商就像「丈母娘和女婿」

【MyGoNews主筆室/方暮晨】5年前,一個建商花費約5000萬元買地;5年後,蓋了房子出售,獲純利5億元。這個10倍的利潤源自高漲的房價,而背後卻是一個一個房奴的誕生。台灣有很多這樣的故事,只是,消費者都被矇在鼓裡。

鄭雲天(化名)是一位來房產商人,涉足房地產行業已20多年。在一次酒酣耳熱的餐敘中,向媒體講述了房地產「空手套白狼」的暴利故事,還有鮮為人知的潛規則……
 

開發商若「運作得好」,額外利潤多又多


鄭雲天以他過來人的經驗說:「房地產是暴利行業,這點根本不用懷疑。」建築成本是由3部分構成:(1)是土地成本,(2)是人工費,(3)是建築成本。有個調查,建商買地和蓋房子的有形成本,大概占總成本的1/3,包括土地、建築材料、人工費用等。還有1/3指的是稅賦及申報費用等合理開支,還包括了一些「灰色地帶的隱性成本」。最後1/3就是開發商的利潤。而實際上,如果運作得好,利潤不會只有1/3這麼少。
 

這是房地產業的一個基本概念,至於建商怎麼操作呢?鄭雲天指出,「用土生金」的概念就可以了。他舉自己的實際例子說道,「2004年我們開發某房產A、B兩個建案。我們買土地的現金部分總共花了5000萬元(其他是貸款)。A建案是第1期,B建案是第2期,用價格「疊羅漢」的方式,把售價拉到比區域行情高出2成的銷售價格,然後利用「灌虛坪」的手法,拉大銷售面積,這些「虛坪」控制得很好,讓我們的銷售總金額增加25%,這就是「額外獲利」。
 

灰色地帶的隱性成本 建商必要支出


也許讀者不清楚,怎麼可能建商可以擅自拉大銷售面積,相關的部門難道都不知道、不追究嗎?這中間就是前面所說「灰色地帶的隱性成本」,當付出了某些費用之後,很多原本應該追究的事情,就出現了放寬,所以,容積率就因此增加了。舉例來說,有些建商的平面圖是有「陽台」的、是有「機電空間」的,但是,交屋的時候,建商已經全部幫助戶把陽台都「外推」變成了室內空間,而「機電空間」也變成了住戶的室內空間,這些都是必需支付「灰色地帶的隱性成本」。

除了這些「偷」銷售面積的作法之外,建商還有什麼樣的方法與管道在創造獲利呢?鄭雲天說:「當然還有。」他繼續說:「建商蓋房子幾乎『不要錢』。建商開發房產幾乎是「零投入」。在房屋預售制度下,建商拿購房者的錢來做自己的開發資金,建商蓋房子是不要錢的「空手套白狼」。
 

建商「蓋房子不要錢」,也用不到什麼錢


在房屋預售的時候,開發商幾乎可以收回全部成本,甚至還有盈餘。至於買水泥、鋼材、付工資,則全由營造廠負責。開發商等房子售出賺到巨額利潤後,才給營造廠清算工程款。這就是「蓋房子不要錢」的商業模式,具體來講,就是拿你業主的錢來做我的開發資金,加上營造廠墊資蓋房,既是現實,又是合法的狀態。銀行還會大力支持,因為銀行也獲得了最大的收益。

在台灣,建商看上土地,花錢買下之後,就可以把土地向金融機構辦理「土地融資」,付出去買地的錢,於是回來了一大半,與金融機構關係好的建商,甚至可以支付些許「灰色地帶的隱性成本」讓金融機構100%貸款,甚至「超額貸款」。
 

蓋房子的時候,建商可以申請「建築融資」,銀行撥下來的是「現金」,但是,建商支付營造廠的支票期限通常都是6個月以上的期票。另外,建商在賣房子的時候,也是先從購屋消費者手中拿到「現金」,這些錢讓建商在興建過程中,自己支出的金額部分降到最低,所以,建商「蓋房子不要錢」,也用不到什麼錢。
 

政府與建商就像「丈母娘和女婿」


這些狀況其實政府、金融機構都懂,但是,為什麼會縱容這樣的事情繼續發生呢?鄭雲天繼續說道:「房地產商利益的獲得,是與政府間的合作分不開的。」政府賣地給建商,先拿了一大筆錢,建商蓋好房子之後,所有稅收開始啟動,你想,1戶房子起碼能收幾十年的地價稅、房屋稅,用電還有電費、水費(都是國營企業)等等,轉手交易還要繳土地增值稅,一塊土地賣給建商,政府可以持續「百年進帳」。

而且,一個房地產建案的興建,政府可以持續收入,也因為建築行業的啟動,可以帶動當地的就業,帶動了當地經濟發展。這也是政府必須注重的「政績」,因為這可以帶動GDP的成長。所以,政府與開發商就像「丈母娘和女婿」,越看越有趣。

當你了解的這層的關係之後,無論是在中國、還在台灣,你覺得政府(丈母娘)打房(修理女婿),會用很激烈的手段嗎?一旦把女婿打垮,那女兒(人民百姓)怎麼辦?現在是因為女婿這幾年搞房地產賺到錢之後,開始不乖,讓女兒開始抱怨,所以,丈母娘才會開始出手教訓女婿,希望女婿能安分一點。

在這樣的關係下,打房能打多久?能打多重?要看女婿的表現了。

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