【投資客告白15】房價漲跌取決於供需 而不是央行動作

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房價漲跌取決於供需 而不是央行動作

【MyGoNews主筆室/方暮晨】台灣央行祭出調升利息與「選擇性信用管制]
措施,希望能遏止房價的繼續上揚,房價的漲價或跌價,其實取決市場的供給與需求,當央行執行打房政策的時候,有沒有設法利用經濟學或者貨幣理論來調整市場的供需呢?

熟悉貨幣理論的人都知道,「貨幣數量論」是用流通中貨幣數量的變動,來說明商品價格變動的貨幣理論,假定其他因素不變,(1)商品價格漲跌與貨幣數量成正比,(2)貨幣價值的高低與貨幣數量的多少成反比。這中間的「商品」項目包羅萬象,房地產的商品也包括其中,雖然,房地產市場非常複雜,影響房價的因素也很多,但就房價的決定因素來看,還是離不開供給與需求。

商品供大於求,價格就會下降,而當一部分廠商生產成本高於價格時,就會產生虧損,這種狀況不可能長期持續下去,虧損的廠商就會退出市場,市場供給就會相應減少,供需關係發生改變,價格也就會重新上升。看見價格上升有利可圖,就會有廠商進入這個市場,從而形成新的供給,市場將再次發生供過於求,商品價格又會進入新一輪的輪迴。
 

需要注意的是,一定要將需求(demand)與需要(want)或慾望(desire)區分開來。因為,後兩個概念最多只是一種心理上的反應,無法準確觀察和衡量,而且這種主觀性的感受,對市場實際交易並不產生決定性作用。

在房地產分析以及其他價格分析中,我們往往把「需求」與「需要」混淆,在房地產市場中,只有對購買的房屋進行了實際的金錢支付,才成為真正的「市場需求」,而那些想要改善自己的居住條件,但由於收入等原因,沒有進行實際房屋交易的,最多只能算作「潛在需求」。

拿「潛在需求」來計算房地產的供需況,是很多房地產研究者常犯的錯誤,不可以把「潛在需求」加上「實際需求」一併計算,那麼,確定需求之後,供給該怎麼認定呢?由於銷售額最終是以貨幣單位進行認定的,因此,採取「使用執照核發面積」來反映房地產市場的實際供給情況,應該是比較客觀的認定標準。

當房地產市場的需求成長大於供給成長時,房地產市場的價格就會上升,反之則房地產價格就會下降。同時,當需求成長快於供給成長時,價格上漲的速度就會加快,反之價格的增長速度就會放慢。近年來,房地產價格的飛速上漲,其原因就是市場供給的速度遠遠落後於需求的速度。
 

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