【投資客告白14】房價!訪價!啥價?殺價?

MyGo
分享:
瀏覽數 :  6

房價!訪價!啥價?殺價?

【MyGoNews主筆室/方暮晨】合理的房價怎麼計算,很簡單,一是自己算,二是請專家(估價師)算。自己算、免錢!但是不太準。請專家算,要錢!不便宜,但是很準。一般民眾買房要請專家算嗎?答案是:不會。因為專家算出來的房價,如果屋主不同意,不賣!那就沒輒。估價師算出來預售個案的合理房價,建設公司不買單,那也沒輒!所以,房仲、代銷業者,通常都不會白目的找估價師去計算手中的個案,但是,估價師在計算房價、地價,通常真的很準。
 

估價師計算房地價 可被市場「認可」


合理房價的計算有「房價/租金比」、「房價/所得比」兩種方法可以計算,這些方法是給一般民眾簡易計算的,這市場有一種職位叫做「不動產估價師」,這個職位的人,是要經過國家級考試合格後,發給正式認證資格的,這些人依照專業的估價原理與原則,所計算出來的房價、地價是被認可的。不過,這些人的估價報告,多半是企業主或者是收入金字塔頂端人士在使用,一般民眾比較少用估價師的專業報告,因為費用並不便宜。

「不動產估價師」是學有專精的估價人員,台灣的不動產重大交易,尤其是股票掛牌上市、上櫃的公司的不動產交易,都被要求一定要透過估價師出具專業的評估報告,因此,這些專家研判、計算出來的「價格」,通常都是金融機構接受的價格,是可以被市場「認可」,但是,這些具有專業且合理的價格是怎麼樣計算出來的呢?
 

估價師三法 成本、收益、比較法


估價師判斷房價水準最常用的估價法則有3種,分別是(1)成本法、(2)收益法、(3)比較法,一件標的物同時用這3種方法計算得出來的均價,就是「合理房價」,不過,這樣的計算方式通常比較專業,而且必需要支付費用,除了社會金字塔頂尖的企業主、高階經理人在買房子的時候,會委請估價師進行估價之外,一般民眾比較少找估價師。

(1)成本法----簡單的說,這種計算方式就是:土地成本+建築成本+其他成本,計算出成本之後,當然就可以讓買方、賣方知道,交易標的開價是否合理,土地成本的計算牽涉很廣,住二、住三的容積率、建蔽率不一樣,計算的價格也不一樣,建築樓層高度也牽涉成本,這些專業的計算之後,成本就出來了。

(2)收益法----這是從收入回推支出的計算方式,這種計算方式與「房價/租金比」的計算方式相類似,不過收益法的關鍵是每期房子收入的時間折現價值(即所謂的還原率),算法比簡易的「房價/租金比」還要專業很多,不是一般民眾能力可以計算出來的,因為租金價格的計算就是一個重要的問題,算錯租金、結果就會差很多。
 

估價師三法裡面最簡單的一種


(3)比較法----這種估計價法是估價師三法裡面最簡單的一種,就是拿其他同區域市場裡同等條件成交的案例,作為比較房價、地價的基準,這是購屋者查訪其他商品價格時,最常使用的方法,不過,這類的比較方法一般民眾比較的價格只能用口頭查訪,很難知道真實交易價格,而估價師的比較法,被比較的標的,都是有實際成交價格的。

一件個案委託估價師,如果都利用專業的查價方式計算,將「成本法」、「收益法」、「比較法」計算出來的價格,再作一次綜合分析比較,所結算出來的價格,當然準確的機率就跟著提高很多。

這也是為什麼國內的金融機構在接受大型個案的房屋貸款或土地貸款時,都希望能有一份估計師出具的「估價報告」作為徵信,畢竟由國家認證的估價師所做出的報告,是具有參考價值的。
 

分享:
關於記者 MyGo

相關文章: