【投資者告白5】投資客用來賺錢的3個觀察指標

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【投資者告白5】投資客用來賺錢的3個觀察指標

【MyGoNews主筆室/方暮晨】房地產投資客會賺到錢,是因為他們用功,這個世界上沒有白吃的午餐,所有的收穫都必須有付出,每個投資客手中都有自己觀察房市脈動的絕招,這些絕招讓他們賺到錢,通常,投資客會互相交換看屋的方法,不過,任何方法的大前提,都必須要先掌握房地產景氣趨勢,然後才能找到合適的區域、對的個案,賺到應該有的獲利。
 

買房子千萬不要跟著感覺走


張朝祥是一個資深的房地產投資客,15年來,根據他自己的統計,總共買進賣出了22間不動產,他本來在一家貿易公司上班,跨入不動產投資是偶然的機會,在賺到幾筆不動產投資之後,越來越有興趣,索性放棄了工作,開始專業的不動產投資客生涯。不過,張朝祥說:「不管什麼樣的投資,景氣是很重要,我在抓房地產的景氣,不是單看一個指標,而是很多個指標一起拿來研判的。」

政治大學地政系教授張金鶚說過:「不管是理性消費或理性投資,理性的基礎都來自於真實、可靠的數據。」所以,房地產兼具消費財、投資財的特性,加上單價相當昂貴,所以,想要買房投資房地產的人,應該更加理性。張朝祥說:「買房子千萬不樣跟著感覺走,也不要被建商、房仲、媒體的『話術』左右,這是我看房投資的宗旨。」
 

研判房市景氣的3個指標


張朝祥研判房市景氣是根據3個指標在操作,他說:「弄懂這3個指標,通常對於景氣的研判就不會有錯。」這3個指標分別是(1)國泰房地產指數、(2)台灣住宅需求動向調查、(3)台灣房地產景氣動向調查。

國泰房地產景氣指數是每年1、4、7、10月公布,台灣住宅需求動向調查是每年2、5、8、11月公布,台灣房地產景氣動向調查則是每年3、6、9、12月公布,等於是每個月都有1個指標調查數據公布,對於掌握房地產景氣是絕對有幫助的。想了解房地產景氣動向,只要盯住這3個指標,買房、賣房的趨勢拿捏就相對的會比較精準。

或許有人會看不懂這樣的報告,張朝祥根據自己長年觀察的結果表示,「國泰房地產指數」主要研究的是預售屋、新成屋市場,調查標的是建案「開價」、「議價」、「成交價」、「推案量」、「30天銷售率」、「30天成交量」,屬於房地產市場的量價指標,張朝祥說:「我是根據這樣的指標,得知目前台灣房地產市場處於景氣循環的哪一個階段,然後研判何時是購屋的好時機。」
 

最重要指標:台灣房地產景氣動向調查


至於「台灣住宅需求動向調查」,則是調查「房價/所得比」、「投資客/自住者比」,購屋者「搜尋房屋時間長短」、「看屋的間數」以及「房價信心分數」,總結這些調查結果就形成了「購屋者房價信心指數」。這裡面有個重要的知識,那就是購屋者花在搜尋房屋的時間越長,所看的屋數越多,代表房地產市場越寂靜,一般來說,購屋者找到合適房子的時間,多半約3~6個月,平均看屋間數則在7~10間,若是這個調查數據超過這個平均值以上,就代表市場開始「冷清」、「觀望」,這個時候的投資策略就應該要修正。

第三個「台灣房地產景氣動向調查」,則是「這3個調查指標中最重要的一項。」張朝祥加重語氣的表示,他說:「這個調查是17個指標的綜合結果,據我的觀察,是台灣所有研究調查報告中最具深度、廣度的房地產市場研究調查報告。」這份調查是以5種不同景氣狀況的燈號表示景氣狀況。
 

調查數據資料,反覆交叉研究


這份調查資料重要的原因,是因為蒐集的資料分別來自於建設公司、營造廠、仲介業、代銷業、地政士、估價師、金融機構等單位,這樣大規模的調查不是一般民間公司或是房屋仲介公司自行公布調查數據所能比擬的。
 

紅燈(景氣熱絡)、黃紅燈(景氣偏熱)、綠燈(景氣穩定)、黃藍燈(景氣偏緩)、藍燈(景氣低迷),張朝祥指出,這調查報告裡有「領先指標」、「同時指標」、「落後指標」3種,要特別注意的是「領先指標」,這裡面的調查訊息約領先房地產市場1年。

張朝祥表示,這3個調查數據的資料,反覆交叉研究之後,對於房市景氣的掌握度通常「八九不離十」,因為,張朝祥透露,多年來,都是靠著這樣的資訊來研究房地產市場景氣的。
 

投資客不好當 有體力還要耐操


至於房地產還有其他房屋仲介或者是媒體作調查報告,則僅僅是當成參考,因為房仲的調查資料,是以自己內部的房屋仲介成交資料進行調查分析,取樣的標準過於狹隘。1個房仲體系的成交資料,是無法包括全部市場的交易,所以「真的只能當成參考而以」。甚至部分媒體的調查資料,更是靠著自己內部有限的市調人員「詢問」的資料,做成的調查報告,數字準確度更值得商榷。「所以,有時候連參考都不必了!」

投資客對於房地產的操作,需要專注、認真,才能夠賺到錢,大多數購屋者的經驗不是「0」,就是個位數,所以,想要當房地產投資客,一定要多用功,張朝祥說:「別看到我們賺錢容易,過程中投注的心力,不會比上班時間來的少,這個投資是一週工作7天,每天工作16個小時,每週工作交通公里數超過400公里,你如果有這樣的決心,請一起加入投資行列。」
 

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