不能說的祕密!教你計算合理房租、合理房價

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教你計算合理房租、合理房價

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】房子太貴!買不起!那就去租屋吧!不過,租房子也是有訣竅的,不要去租一個讓自己晚上也不想回家的房子。

台灣的租屋族群可以分成三大區塊,分別是(1)學生,通常租雅房、小套房,(2)小家庭或一般家庭,通常租大套房或一般公寓、大廈的房子,有些甚至租下整棟透天厝,(3)商務人士,通常租管理良好的小套房、大套房。租到好房子前的先決條件,必須是要碰到好房東,因為好房東比較會注意房客的居家安全,對於出租房子的保養也會比較用心。而在面對租房時,最好不要向「二房東」租屋。

租屋之前,房東與房客一定會簽約,通常契約書都是由房東準備,一般房東都會到文具店買份制式合約,不過,租屋者還是要將內容條文仔細閱讀,對於有疑慮的文字,要與房東討論清楚,如有特殊的需求,也要與房東討論清楚之後,加註在租屋合約之中。至於押金部分,通常合理範圍在1~3個月,租約解除前,合理作法需提前1個月告知。
 


 

租到好房子前的準備工作其實不少

房東怕碰到壞房客,房客也怕碰到壞房東,所以,租賃房屋最好的辦法,就是雙方一起拿著契約到法院或律師事務所進行公證,如此雙方都可以得到法律保障,租屋者可以將房租在報稅的時候列舉扣除,每年最高為12萬元。租屋的時候,要註明租金繳付的方式與時間,還有包括水電費、管理費、修繕費等等應該由誰支付。

至於什麼樣的租金才合理?其實這個沒有一定的標準,因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡,不過,租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情,如果是租金等於房價的三十分之一,算是相當合理。舉例來說,一間房子目前的市值為600萬,那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬),合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。

不過,這樣的租金計算都是「概算」,必須看看屋況與相關室內配備及條件而定,以上面的例子來說,1.67萬的月租金指的是「空屋」價格,如果房東附有「部分」家具,例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等,每月租金還可以再往上提高約3000元,如果房東還提供家電,包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等,房租恐怕又要再往上加個2000元,所以,如果是全套家具還在內的出租房,單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。
 


最後提醒大家,租房子與買房子一樣,月租金最好不要超過自己當月收入的三分之一,最多也不要超過二分之一,以免租金形成「過度消費」,影響生活品質。另外,教大家一個小撇步,根據學術界的統計計算,台灣的「月租金乘數是350」,「年租金的乘數是30」,這樣的數據是說,如果你租一間房子的月租金是3.5萬元,依照「月租金乘數是350」,那麼這戶房子的總價值應該有1225萬元(3.5×350=1225),如果發現房價低於這個總價,那麼這間房子就具有投資價值。

同樣一戶房子用年租金計算,年租金是42萬元(3.5×12=42),那麼依照「年租金的乘數是30」的模式計算,這戶房子的總價應該有1260萬元(42×30=1260),用「月租金乘數」、「年租金乘數」一起計算,這戶房子的合理價區間就出現了,答案是1225~1260萬元,會這樣計算房價,以後買房子就比較不會吃虧了。

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