用住宅火險 輕鬆搞清楚建物造價成本

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用住宅火險 輕鬆搞清楚建物造價成本

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】房地產建案的造價是多少?是現場銷售人員說了算數,還是有別的門道可以打聽,把房價扣掉建築成本,再計算一下土地成本,其實就可以知道,當你買1戶房子的時候,建商賺你多少錢。

很多人到預售個案接待中心現場談房子的時候,現場銷售人員都會告訴客戶,因為受到原物料、建材與人力成本等因素,所以,建築成本的造價是很高的,房地產市場盛傳,英業達董事長葉國一在台北士林官邸附近的土地建案,每坪造價高達35萬元,台北市單戶總價2億元起跳的建案,現場也會跟你說:「我們建案的造價是每坪25萬元。」到了台北縣,同樣是豪宅產品,用的建材與台北市億元戶豪宅相當,現場的銷售人員會說:「我們的造價每坪是18萬元。」
 


怎麼台北市、台北縣的同等級豪宅,建築成本戶每坪差到7萬元呢?那麼買100坪的建築物,光是建造成本就差了700萬元,有沒有那麼離譜?難道台北市的建材就一定比台北縣貴?其實建築成本是一項看不見的成本,關係到建商用什麼等級的產品,一個馬桶可以賣5萬元。但是5000元有可以買到可以用的馬桶,所以,建築成本的實際數字,只有建商自己知道。

不過,一般人買房子都會辦理房屋貸款,當你向金融機構申請房屋貸款的時候,金融機構為了保障借款標的物安全,都會要求借款人加保一個「住宅火災及地震基本保險」,很多民眾都會依照金融機構要求加保這個保險,但是,很多人卻不知道,金融一夠是怎麼定義建築物的成本,然後給予保額、保費的計算。

保險業者表示,「住宅火災及地震基本保險」主要是保障民眾萬一遇到火災事故,房屋的損害能夠獲得補償。該項保費的計算主要依據「住宅火險費率」與「建築物造價成本」兩項。這裡面就有保險工會認定的「建築物造價成本」
 


根據保險公會的資料,這個計算標準是依照台灣省建築師公會之「各縣市建築物總工程費單價參考表」調整而得,「磚、木、石及金屬構造」每坪單價新台幣25000元;「鋼骨造」建築每坪單價另加20%;交通不便地區也酌增單價,調漲幅度從16%到48%不等。

若以「座落於台北市、建物所有權狀30坪、樓高10層、鋼筋混凝土特一等建築、裝潢費50萬元」的房屋為例,每坪造價為7.8萬元,住宅火災保險的保額、保費計算方式如下(不管您是位於那一層樓,保額、保費皆相同): 
1、保額:每坪7.8萬× 30坪+裝潢50萬=284萬元,用這樣的總價去換算每坪造價,等於每坪9.5萬元
2、年保費:保額284萬×火險費率0.037%=1051元
 

至於投保住宅建築物火險之保險金額的計算,規定是住宅建築物火險保額應以建築物重置成本為計算基礎,才可獲得足額保障。相關計算方式如下:
建築物重置成本=建築物本體造價總額+建築物裝潢總價

《建築物本體造價總額之計算如下》:

(1)一般結構(加強磚造及鋼筋混凝土造建物)
建築物本體造價總額=建築物構造每坪單價×建築物使用面積(含公共設施)               
(2)鋼骨結構:依一般結構每坪單價另加20%計算。
(3)其他結構(磚、木、石及金屬結構):每坪單價以新台幣25000元計算。
 

《建築物裝潢總價之計算如下》:

(1)每坪裝潢總價×建築物使用面積(不含公共設施)。
(2)一般裝潢每坪加新台幣10000元至50000元。
(3)豪華型裝潢另行約定。
 

房地產業者表示,台灣省建築師公會的「各縣市建築物總工程費單價參考表」與實際狀況還是有些差距,一般來說,差距約在30%左右,簡單的說,公會如果認定每坪造價是7.8萬元,民間實際造價通常會花到每坪10.14萬元,這樣的建築成本其實會隨著原物料價格而略有變動,建商表示;「『各縣市建築物總工程費單價參考表』既然都打上了『參考表』這3個字,就表示僅供參考囉!」

不過,建商的認定可與保險公司不同,保險公司就是依據這個「參考表」來定價格,所以,當豪宅被火燒的時候,其火災損失的賠償價格未必就會「高人一等」。

「加強磚造或鋼筋混凝土造」之建築物            單位:新台幣元/

 
地上樓層數
台北市
台北縣/桃園縣/基隆市/外島
苗栗/新竹
台中/雲林彰化/南投嘉義
宜蘭/台南
高雄/屏東
花蓮/台東
1
52,000
49,000
44,000
43,000
46,000
2
55,000
52,000
47,000
46,000
49,000
3
59,000
56,000
51,000
50,000
53,000
4-5
62,000
60,000
53,000
50,000
53,000
6-8
74,000
69,000
61,000
60,000
62,000
9-10
78,000
72,000
64,000
62,000
65,000
11-12
84,000
78,000
69,000
68,000
71,000
13-14
86,000
80,000
72,000
71,000
73,000
15-16
96,000
90,000
81,000
80,000
83,000
17-18
108,000
102,000
92,000
91,000
94,000
19-20
119,000
112,000
103,000
102,000
104,000
21以上
132,000
119,000
110,000
108,000
111,000

製表:中華民國產物保險商業同業公會
【說明】:
一、上表造價為「建築物本體」的「每坪造價」,並不含「土地」價格。
二、裝潢:一般裝潢每坪加新台幣$10,000元至$50,000元,豪華型裝潢另行約定。
三、建築物之重置成本=(上述各類建築物構造每坪單價×各類建築物使用面積【含公共設施】)+裝潢總價。
四、建築物之「實際現金價值」為重置成本「扣除折舊」後之餘額,建築物本體及裝潢之「耐用年數」請參酌行政院公佈之固定資產耐用年數表規定辦理。
 

案例說明:

以台北市7層樓建築鋼筋混凝土造住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪、每坪裝潢2萬元為例,其住宅建築物火險保額如何計算?
A:住宅建築物火險保額=建築物本體造價總額+建築物裝潢總價
=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪=2,820,000

足額投保之情形:

王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪,其向銀行貸款100萬,其住宅火險及地震基本保險保額計算如下:

項 目
以建築造價表
計算保額
發生損失金額
理賠金額
住宅火災保險
282萬(註1)
100萬
100萬(註2)
全損
282萬
地震基本保險
120萬
-
-









(註1): 保額282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2): 理賠100萬=損失金額100萬×1(保額282萬/重置成本282萬)


不足額投保之情形(將影響保戶理賠及銀行債權之保障金額):

王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪,其向銀行貸款100萬,其住宅火險及地震基本保險保額計算如下:

項 目
以貸款金額
計算保額
發生損失金額
理賠金額
與足額投保
理賠差額
住宅火災保險
100萬(註1)
100萬
59.1萬(註2)
少40.9萬
全損
100萬
少182萬
地震基本保險
120萬
-
-
-
(註1)建築物重置成本為282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2)理賠59.1萬=損失金額100萬×(保額100萬/(重置成本282萬×60%))

超額投保

王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪,其向銀行貸款500萬,其住宅火險及地震基本保險保額計算如下:

項 目
以貸款金額
計算保額
發生損失金額
理賠金額
 
住宅火災保險
500萬(註1)
100萬
100萬(註2)
超過重置成本282萬之保額無效
 
 
全損
282萬
地震基本保險
120萬
-
-

(註1)建築物重置成本為282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2)理賠100萬=損失金額100萬×1
  
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