當房客想把戶籍遷入時 4個重點先考慮

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當房客想把戶籍遷入時 4個重點先考慮

【MyGoNews編輯部/台北報導】現在理財的模式很多,常有媒體報導「包租公」致富,但是,房子出租給他人有很多細節要注意,否則,包租公的理財夢沒有達成前,自己就惹了一堆不必要的麻煩,很多人也許都不知道,當房客要求把戶籍遷入租賃的房屋,房東有沒有什麼風險,簡單的說,房客要遷戶籍到租屋處,房東要面臨的風險有4:

(1)房客遷入戶籍,房東就無法享有自用住宅稅率,地價稅、土地增值稅也會提高,舉例說,如果房東原已辦妥自用住宅者,因房客戶籍遷入,將導致地價稅(千分之二)之土地,因不符自用規定而變成一般稅率(千分之十)。但房屋稅則因房客仍供住家使用者,稅額不變。

其次,有關於土地增值稅問題,將來如出售時,同樣因出租他人,而不得享用自用土地增值稅優惠稅率(10%,規定出售前1年不得出租、營業)。因此,房東出售時,如有房客設籍且未申報出租時,會要求房客填寫「無租賃切結書」,以符合自用土地增值稅規定。
 


(2)若房客遷入戶籍,把租金提列為費支出而報稅,租金將併入房東的綜合所得項下,年度所得稅可能會增加,一般租賃所得稅的計算方式:

例如月租金10000元,10000x12(月)=120000元(租金總收入)
如果不列舉費用,可扣除43%之(法定)必要費用,所以申報租金收入為120000x(1-43%)=68400元
將租金總收入併入房東綜合所得,再依房東應繳綜合所得稅率計算所得稅,例如級距為6%,依上例,稅金68400x6%=4104元;級距為13%,依上例,稅金為68400x13%=8892元。因此,並非所謂的固定10%為租賃所得稅,而是每個人都不同。

(3)萬一房客租約到期搬離,但是戶籍卻沒遷出,房東必須要謹慎處理。所有權人(房東)帶所有權狀、身分證、印章、已到期合約書,到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離,戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)限期出面說明,因為房客已遷離或無租賃契約書,戶政事務所會將房客的戶籍遷出房東的房子,登記在戶政事務所(通常需要5個月的時間),此後房東不會有房客戶籍的困擾。將來房客要遷戶籍時,可在遷入地辦理遷入,與房東無關。
 


(4)最麻煩的是,當房客戶籍遷入之後,發生卡債欠繳、官司纏身等問題,房客搬離卻沒將戶籍遷出時,所有法院的傳票、討債公司都會到他的戶籍地址進行一些「必要」的動作,對於房東來說,將是相當煩的一件事。

其實,出租者最大的權利,即在期限屆滿得不續租,而最大的夢魘,就是租賃期滿房客不搬。因此,一般都會建議先與房客協調,如果因此導致爭議出現,不妨再增加一筆公證費用,至法院公證租賃契約(要約定期滿不搬得強制執行),以免房客心存報復,租賃期滿不搬遷。
 

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