房市「行情價」要用「比較法則」衡量

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房市「行情價」要用「比較法則」衡量

台北地方法院民事執行處2010年3月15日進行大安區和平東路二段成功國宅25年屋齡建物,由於該建物近敦南遠企、地段相當精華,建物權狀33.7坪、底價1458萬元或43.5萬/坪,結果吸引20多封標單搶標,最後由劉姓民眾以總價1789.9萬元或53.11萬/坪得標,溢價率為22.76%;房仲業者觀察,「近1年來成功國宅的房價漲幅僅25.64%,較預期降溫。」

據了解,該筆個案為和平東路二段311巷43弄19號13樓,該筆物件距離捷運科技大樓站200公尺、距離敦南遠企也僅200公尺。房仲業教育消費大眾說道,這件標案的結果,相較日前捷運市府站旁、信義計畫區對面,屋齡27年的勤工國宅成交每坪70萬,短短9個月每坪大漲26萬,漲幅59%,成功國宅近1年來的漲幅僅25.64%,房市似有些微降溫情形。

房仲業者進一步統計北市精華地區8大著名國宅、軍宅成交行情,結果顯示,8八大軍、國宅由金融海嘯時每坪均價44.5萬元上漲至56.6萬元,平均漲幅27.4%。其中位於北市敦化南路一段巷內的「信義新城」,由每坪53萬上漲至73萬元,漲幅37.74%,高居8大軍、國宅之首,直追週遭大樓均價每坪75~80萬。

房仲業者說,過去國宅、軍宅都略低於週邊行情約1~2成,如今北市精華地段不斷飆漲,以往較不受青睞的國宅也逐漸趕上區域行情,可見好地段仍是購屋者追逐的重要指標;不過,成功國宅的漲幅僅25.76%,房市顯然較過去理性一些。
 


房價真的那麼熱嗎?行情真的那好賣嗎?如果成功國宅能夠有每坪53.11萬元的價值,那麼更接近台北市中心的市民大道,靠近敦化南路35年屋況還不錯的公寓該值多少錢?這個地點不會比成功國宅差吧!2010年1月成交價格是每坪45萬元,45萬元的這個地點跟53.11萬元成功國宅的那個地點相比,你會買哪裡?這在市民大道這,走路到台北市東區,可以穿雙脫鞋8分鐘內走到,住在成功國宅想到東區逛街,你要準備多久?穿雙脫鞋恐怕得走60分鐘氣喘吁吁的才能到。

再看一個例子,復興南路一段,位於SOGO百貨與微風廣場之間的1棟30年屋齡的大樓住宅,這個位置、地段還有雙捷運的價值,絕對比成功國宅要強的多了吧!2009年12月其中1戶的成交價格,是每坪63萬元,只比成功國宅這個標案價格多出19%。如果不是復興南路這個地方賣得太便宜?就是成功國宅那位劉姓的「搶標人」用高於市價甚多的價格去搶買到貴的房子。

再回頭仔細的看看這封標單,法院原訂的底價是每坪43.5萬元,這個定價就是參酌當地區域行情定出來的,如果第一拍沒有拍出去,第二拍的時候就會打8折,第三拍再打8折,結果,法院認定的合理價位是每坪43.5萬元,卻有人用53.11萬元去買,這樣的成交價位,絕對不能視作「行情價」,只能算是「特例個案」。(本文撰寫於2010年3月15日)

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