洞悉!房仲業玩的數字把戲

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中廣新聞網2010年3月22日報導,八大行庫宣布緊縮豪宅與投資客房貸成數,對此,有房仲業者表示,總價8000萬以下的物件,已經出現成交天數拉長的現象,永慶房屋則表示,目前台北縣市中低總價的物件,由於買家觀望,使得交易天數拉長,尤其是供給量大的地區或是市郊,這樣的情況更為明顯。

台灣房屋舉例,以台北市成功國宅物件為例,賣家原本在過年後開價1坪60萬,不過,在政府房市政策轉向、加上近期成功國宅法拍屋每坪以53萬元賣出後,中古屋賣家最後的議價空間,擴大了1到2成左右。

上述的新聞拿成功國宅開價60萬元的個案,與標售53萬的個案來比較,犯了2個錯誤,看看MyGoNews.com如何幫你解析:

(1) 仲介業主舉例個案的誤導—成功國宅開價60萬元1坪,請注意是「開價」,今天張三願意把房子開價70萬元、甚至100萬元是他的自由,重點在於賣得掉嗎?開價60萬也許是亂喊的,沒成交就不能拿來當成「行情」看。

(2) 解析標售價格背後的故事--標售的53萬個案,在日前MyGoNews.com已經告訴大家,這封標單,法院原訂的底價是每坪43.5萬元,這個定價就是參酌當地區域行情定出來的,如果第一拍沒有拍出去,第二拍的時候就會打8折,第三拍再打8折,結果,法院認定的合理價位是每坪43.5萬元,卻有人用53.11萬元去買,這樣的成交價位,絕對不能視作「行情價」,只能算是「特例個案」。
 


法院認定成功國宅每坪43.5萬元,這個價位是參酌當地仲介業者平均實際成交價格定出來的行情,比較具有參考性,看看更接近台北市中心的市民大道,靠近敦化南路35年屋況還不錯的公寓2010年1月成交價格是每坪45萬元,這個地段部會比成功國宅差吧!該棟住戶林先生說:「我們附近的房子,這1年都是成交這個價格附近,看樓層差個1萬左右。」

復興南路一段,位於SOGO百貨與微風廣場之間的1棟30年屋齡的大樓住宅,這個位置、地段還有雙捷運的價值,絕對比成功國宅要強的多了吧!2009年12月其中1戶的成交價格,是每坪63萬元,住在這棟大樓已經25年的陳媽媽說:「鄰居賣房子我都知道,這1年,8樓以下成交大概都是在62~65萬之間,高樓層一點比較貴,但也在每坪70萬以下。」這個實際成交的價位,才是行情。

換句話說,那戶開價60萬的個案,比法院認定43.5萬元的平均價貴了38%,也比更接近市中心的房價還要貴,就算現在降價1~2成,結論是:還是很貴。住在復興南路SOGO百貨附近的陳媽媽說:「成功國宅可以開價60萬,那我這裡不是要90萬了,問題是,開這種價格,鬼才理你咧!」

所以,如果仲介業者告訴你「最近中古屋議價空間擴大了1到2成」,請先不要興奮的急著進場,要看看個案開出銷售價位是不是合於區域行情,否則你還是容易買到「貴森森」的房子,如果是區域行情的價格,然後出現議價1~2成的空間,那你就要趕快行動了。(本文撰寫於2010年3月22日)

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